【最新】【西宮市で再建築不可物件の売却はできる？買取や注意点も紹介】

再建築不可物件とは？よくあるケース

再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務を満たしていないため、今の建物を取り壊すと新しく建てることができない土地と建物のことです。

詳しく解説していきます！

①建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接していないと建て替えできません

建築基準法では、建物を建てる敷地は、原則として幅4m以上の「建築基準法上の道路」に2m以上接していなければならないと定められています（接道義務）。

この条件を満たしていない土地では、今の建物を取り壊しても新しい建物を建てられません。古い住宅地では、建築基準法ができる前に建てられた家などで、接道義務を満たしていないことがあります。

②間口が2m未満の旗竿地や、道路に接していない土地などが該当します

再建築不可になりやすいのは、道路に出る通路部分（間口）が2m未満の旗竿地や、周りを他人の土地に囲まれて道路に接していない土地（袋地）などです。

見た目は道路でも、建築基準法上の道路ではない通路にしか接していない場合も、再建築不可になることがあります。

③道路の種別は、市の窓口などで確認できます

敷地が接している道が建築基準法上の道路かどうかは、西宮市の建築関係の窓口などで確認できます。あわせて、法務局で登記事項証明書や公図、地積測量図を取得し、敷地の形や道路との関係を確認しましょう。

自分で判断が難しい場合は、不動産会社に調査を依頼すると、道路の種別や再建築できる可能性の有無を調べてもらえます。

再建築不可物件が売れる理由と、価格が低くなる理由

再建築不可物件の売買は法律で禁止されていないため、売ることはできます。ただし、買主が限られるため、価格は一般の物件より低くなります。

詳しく解説していきます！

①売買は禁止されておらず、制約を理解したうえで買う人がいます

再建築不可物件は建て替えができないだけで、売買そのものは法律で禁止されていません。

土地を広げたい隣地の所有者、今の建物を修繕して貸したい投資家、再建築不可物件を扱う不動産会社など、制約を理解したうえで購入を検討する買主がいます。

②建て替えができず、住宅ローンも組みにくいため価格は低くなります

再建築不可物件は、建て替えができないうえ、金融機関の担保評価が低く、買主が住宅ローンを組みにくいため、買主が限られます。そのため、周辺の一般の物件より価格は低くなります。

また、2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建ての住宅などの大規模な修繕・模様替えにも建築確認が必要になりました。接道義務を満たさない物件では、大規模なリフォームも難しくなっています。

③持ち続けると、老朽化や管理の負担が大きくなります

再建築不可物件を持ち続けると、固定資産税に加えて、建物の老朽化に伴う修繕や管理の負担が続きます。空き家のまま管理が行き届かないと、建物の傷みが進み、さらに売りにくくなることもあります。

建物が古くなるほど売却の選択肢が狭まるため、使う予定がない場合は早めに売却を検討しましょう。

再建築不可物件の主な売却方法

再建築不可物件の売り方には、不動産会社に直接売る買取、仲介で買主を探す方法、再建築できる状態にしてから売る方法があります。

詳しく解説していきます！

①買取：不動産会社に直接売り、早く確実に現金化します

特徴

再建築不可物件を扱う不動産会社に直接売る方法です。買主を探す必要がなく、現状のまま短期間で売れることが多く、仲介手数料もかかりません。

注意点

価格は仲介より低くなるのが一般的です。会社によって評価が大きく異なることがあるため、複数の会社に買取価格を出してもらいましょう。

②仲介：隣地の所有者や投資家など、買主を探して売ります

特徴

不動産会社に買主を探してもらう方法です。特に隣地の所有者は、土地を合わせることで再建築できるようになる場合があるため、有力な買主候補になります。

注意点

買主が限られるため、売却までに時間がかかることがあります。期限がある場合は、買取とあわせて検討しましょう。

③再建築できる状態にしてから売る方法もあります

隣地の一部を買う・借りる

隣地の一部を買い取ったり借りたりして、道路に接する間口を2m以上にできれば、再建築できるようになることがあります。

建築基準法43条2項の許可など

敷地の周りに広い空き地があるなど一定の条件を満たす場合は、建築基準法43条2項にもとづく市の認定や許可を受けて建てられることがあります。いずれも費用や時間がかかり、必ず認められるわけではないため、専門家に相談して判断しましょう。

再建築不可物件の売却をスムーズに進めるポイント

再建築不可物件は、事前の調査と、取り扱いに慣れた不動産会社選びが売却の成否を分けます。買主への説明も含めて準備しておきましょう。

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①道路の種別や境界、書類を事前に調べておきます

売却の前に、接している道の種別、敷地が道路に接している長さ、隣地との境界を確認しておきましょう。境界がはっきりしていないと、売却の際にトラブルになることがあります。

登記事項証明書、公図、地積測量図、建物の図面、固定資産税の納税通知書などの書類もそろえておくと、査定がスムーズに進みます。

②再建築不可物件の取り扱いに慣れた会社に相談し、複数社で比べます

再建築不可物件は、道路や権利関係の調査、隣地の所有者との交渉など、専門的な対応が必要になることがあります。取り扱いに慣れた不動産会社に相談しましょう。

買取と仲介の両方に対応している会社なら、一度の相談で両方の価格と期間を比べられます。複数の会社の提案を比べて、自分の事情に合った方法を選びましょう。

③再建築不可であることは、買主に必ず説明します

再建築不可であることは、買主の判断に大きく影響する事情です。売買の際は、重要事項説明などで買主に必ず説明されます。売主も、知っている事情は不動産会社に正確に伝えましょう。

説明が不十分なまま売ると、後で契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。正確に伝えることが、トラブルのない売却につながります。

まとめ：事前の調査を行い、事情に合った売り方を選びましょう

再建築不可物件は売りにくいものの、売却する方法はあります。道路や権利関係を調べたうえで、自分の事情に合った方法を選びましょう。

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