【2026年最新】芦屋市で不動産売却する前に税金確認！譲渡所得税や3000万円控除の基礎知識

自宅の売却でかかる主な税金

自宅を売るときにかかる税金は、利益にかかる税金、契約や登記にかかる税金、固定資産税の精算の3つに分けて考えると整理しやすくなります。

詳しく解説していきます！

①利益が出た場合は、譲渡所得として所得税・住民税がかかります

自宅を売って利益が出た場合、その利益は譲渡所得として所得税・住民税（復興特別所得税を含む）の対象になります。給与などとは分けて計算する「分離課税」です。

利益が出なかった場合は、譲渡所得の税金はかかりません。自宅の場合は、要件を満たせば3,000万円特別控除などの特例を使えるため、利益が出ても税金がかからないこともあります。

②売買契約書の印紙税と、抵当権抹消の登録免許税は売主が負担します

売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。軽減措置により、1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円、5,000万円を超え1億円以下なら3万円です（2027年3月31日までに作成する契約書が対象）。

住宅ローンが残っている場合は、抵当権の抹消登記の登録免許税（土地1筆・建物1個につき1,000円）がかかります。一方、所有権を買主に移す登記の登録免許税は、買主が負担するのが一般的です。

③固定資産税は1月1日時点の所有者に課税され、買主と日割りで精算します

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年の途中で売っても、市への納税は売主が行います。

そのため、売買では引渡しの日を境に、買主の所有期間に当たる分を日割りで受け取って精算するのが一般的です。精算の方法と起算日は、売買契約書で確認しましょう。

譲渡所得の計算方法と注意点

譲渡所得の税金は、利益の計算方法と所有期間によって決まります。基本の計算式と、取得費や所有期間の注意点を確認しましょう。

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①譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算します

譲渡所得は、「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算します。取得費は、購入代金や購入時の仲介手数料、登記費用などで、建物の部分は減価償却した後の金額になります。購入時の資料がなく取得費がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とすることができます。

譲渡費用は、売却のために直接かかった費用で、仲介手数料や売主が負担した印紙税、測量費などが含まれます。住宅ローンの残りや抵当権の抹消費用は差し引けない点に注意しましょう。

②所有期間は、売った年の1月1日時点で5年を超えるかで判定します

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315％（長期）、5年以下なら39.63％（短期）です（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。

実際に持っていた期間ではなく「売った年の1月1日時点」で判定するため、5年を少し超えたつもりでも短期の税率になることがあります。売る時期を決める前に確認しましょう。

③相続した家は、親が買った日と取得費を引き継ぎます

相続した家を売る場合は、親などが買った日を取得日として所有期間を判定し、親が買った価格を取得費として引き継ぎます。相続登記の費用も取得費に含められます。

相続税を納めた場合は、相続の開始から3年10か月以内に売れば、納めた相続税の一部を取得費に加えられる特例もあります。親の家を相続した方は、あわせて確認しましょう。

自宅の売却で使える3,000万円特別控除などの特例

自宅の売却では、税負担を軽くする特例が用意されています。主な特例の内容と、使うときの注意点を確認しましょう。

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①3,000万円特別控除で、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます

特例の内容

自分が住んでいる家とその敷地を売った場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。所有期間の長さにかかわらず使えます。

計算の例

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、芦屋市の中古戸建の価格中央値は6,300万円です。この価格で売り、取得費3,000万円、譲渡費用約220万円と仮定すると、譲渡所得は約3,080万円です。特例がなければ長期の税率で約626万円の税金がかかりますが、3,000万円特別控除と10年超の軽減税率を使えば、約11万円に抑えられます。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

②所有期間10年超なら、軽減税率の特例も併用できます

軽減税率の特例

売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超える自宅なら、3,000万円特別控除を使った後の譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分の税率が14.21％に下がります。

損失が出た場合

売却で損失が出た場合は、買い替えや住宅ローンの残高などの要件を満たせば、損失をほかの所得と損益通算し、翌年以降に繰り越して控除できる特例もあります。

③住宅ローン控除などとは、一定期間内は併用できません

併用の制限

3,000万円特別控除などを使うと、新居に入居した年とその前2年・後3年の間は、新居で住宅ローン控除を受けられません。買い替えの特例とも併用できず、どちらかを選ぶことになります。

期限の注意

住まなくなった家を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。相続した空き家には、別の要件の3,000万円特別控除があります。

税金で困らないための売却前の準備

税金を正しく計算し、特例を確実に使うためには、売却前の準備が大切です。資料の整理、税額の試算、確定申告と相談先を確認しましょう。

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①取得費の根拠になる、購入時の契約書や領収書をそろえます

譲渡所得の計算では、購入時の売買契約書、仲介手数料や登記費用の領収書、リフォームの工事請負契約書や領収書が取得費の根拠になります。

資料が見つからないと、売却価格の5％しか取得費にできず、税金が大きくなることがあります。売却を考え始めたら、早めに探して保管しておきましょう。

②国税庁の作成コーナーなどで、税額を試算します

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」では、売却価格や取得費、譲渡費用を入力して、譲渡所得の税額を計算できます。

売却前に税額の目安を把握しておくと、手元に残るお金の見通しが立ち、住み替えや老後の資金計画も立てやすくなります。

③特例を使う場合は、売った翌年に確定申告をします

3,000万円特別控除などの特例は、税金がゼロになる場合でも、売った翌年の確定申告で手続きをしないと使えません。確定申告の期間は、原則として翌年の2月16日から3月15日です。

特例を使えるかどうかや、どの特例を選ぶと有利かは、税務署や税理士に相談しましょう。芦屋市を管轄する芦屋税務署でも、申告についての相談ができます。

まとめ：税金の仕組みと特例を知り、手取り額で計画を立てましょう

自宅の売却では、税金の仕組みと特例を知っているかどうかで、手元に残るお金が大きく変わります。売却前に確認しておきましょう。

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