【最新】【西宮市で不動産売却を考える初心者必見！押さえておきたい基礎や流れを解説】

売却前に押さえる基礎知識

初めての売却では、まず売却方法の違いと、売却にかかる費用・税金の基本を押さえておきましょう。全体の費用がわかると、手元に残る金額の見通しも立てやすくなります。

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仲介と買取の違い

売却方法には、不動産会社が買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。

仲介は、一般の買主に向けて売るため相場に近い価格をめざせますが、買主が見つかるまでの期間と内覧への対応が必要です。買取は、仲介手数料がかからず短期間で売却できますが、価格は仲介より低くなるのが一般的です。できるだけ高く売りたいのか、早く確実に売りたいのかによって選びましょう。

売却にかかる主な費用

売却には、次のような費用がかかります。

1. 仲介手数料売買契約が成立したときに支払う報酬で、売却価格が400万円を超える場合の上限は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です
2. 印紙税売買契約書に貼る印紙代で、1,000万円超5,000万円以下の契約なら1万円です（2027年3月31日までの軽減税率）
3. 登録免許税住宅ローンの抵当権を抹消する登記にかかり、不動産1個につき1,000円です。土地と建物なら2個分かかり、司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかります

利益が出た場合は譲渡所得税がかかる

売却で利益が出た場合は、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。

税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると20.315％、5年以下では39.63％です。マイホームを売却した場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。利益が出た場合や特例を使う場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。

相場の把握と価格の考え方

売り出し価格やタイミングを考えるには、相場の把握が欠かせません。公的なデータで西宮市の相場を確認し、価格に影響する要因も押さえておきましょう。

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公的データで見る西宮市の相場

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の価格の中央値は次のとおりです。

1. 中古マンション3,400万円（㎡単価45.7万円）
2. 中古戸建4,300万円
3. 土地4,300万円（坪単価113.1万円）

2021年と2025年の年間の中央値を比べると、中古マンションは約10％、中古戸建は約5％、土地は約30％上昇しています。ただし、これは市全体の数字で、自分の物件の価格は周辺の取引事例や査定で確認しましょう。

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとに当社で集計した中央値で、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

価格に影響する主な要因

不動産の価格は、立地・周辺環境・築年数・建物の状態などによって変わります。

西宮市は駅やエリアによって相場の差が大きく、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2024年4月〜2026年3月）では、中古マンションの価格の中央値は門戸厄神駅4,300万円、西宮北口駅4,100万円、西宮駅（阪神）3,100万円です。同じ駅でも、駅からの距離や築年数、管理の状態などで価格は変わります。

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとに当社で集計した中央値で、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

時期や経済情勢も影響する

買主の動きは、季節や金利、経済情勢によっても変わります。

一般的に、新年度に向けた1〜3月ごろや、転勤などの動きがある秋ごろは、購入希望者が動きやすい時期といわれます。また、住宅ローンの金利が上がると、買主が借りられる金額や毎月の返済額に影響し、購入の判断に影響することがあります。相場の動きはこまめに確認しつつ、自分の事情を優先して売却の時期を決めましょう。

売却の流れと準備

売却をスムーズに進めるには、全体の流れを把握し、スケジュールと内覧の準備を整えておくことが大切です。

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売却の全体の流れ

不動産売却は、相場の確認、査定・媒介契約、売却活動、売買契約、決済・引き渡しの順に進みます。

査定は複数の会社に依頼し、査定額の根拠を比べて依頼先を決めます。媒介契約には、1社のみに依頼する専属専任・専任と、複数社に依頼できる一般の3種類があり、報告の頻度やレインズへの登録義務が異なります。売却活動で買主が見つかったら売買契約を結び、決済と同時に引き渡します。

引き渡し日から逆算してスケジュールを立てる

住み替えなどで期限がある場合は、引き渡しの希望日から逆算してスケジュールを立てましょう。

査定から引き渡しまでは、一般的に3〜6か月程度が目安です。売買契約から引き渡しまでにも、買主の住宅ローンの手続きなどで1〜2か月程度かかります。内覧の希望は週末に集中することが多いため、対応できる日程を不動産会社と共有しておくとスムーズです。

内覧に備えて物件の印象を整える

内覧での第一印象は、購入の判断に大きく影響します。

玄関や水回りを中心に清掃し、不要な荷物を片付けて部屋を広く見せましょう。内覧の前には換気をして、カーテンを開け照明をつけ、明るく清潔な印象に整えます。内覧中は過度にアピールせず、購入希望者が自由に見られるようにし、質問には正確に答えることが大切です。

初めての売却でトラブルを防ぐための注意点

売却後のトラブルの多くは、契約の内容や物件の状態についての理解不足から起こります。契約前に確認しておくべき点を押さえておきましょう。

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不具合は正しく伝え、契約不適合責任を確認する

売主は、引き渡した物件が契約の内容と異なる場合に「契約不適合責任」を負います。買主から、修補や代金の減額、損害賠償、契約の解除を求められる可能性があります。

トラブルを防ぐには、雨漏りやシロアリの被害、設備の不具合など、知っていることを告知書（物件状況報告書）や付帯設備表で正しく伝えることが大切です。あわせて、売買契約書で契約不適合責任を負う範囲と期間を確認しましょう。わからない点は、契約前に担当者に確認しておきます。

手付金は引き渡しまで使わずにおく

売買契約のときに受け取る手付金は、引き渡しが終わるまで使わずにおくのが安心です。

契約で定めた期限までは、買主が手付金を放棄して契約を解除できるほか、売主も手付金の倍額を支払えば解除できます。また、買主の住宅ローンの審査が通らなかった場合に契約を白紙に戻す「融資利用の特約（ローン特約）」が付いている場合は、受け取った手付金を返還する必要があります。住み替えの資金計画にも影響するため、契約の内容を確認しておきましょう。

固定資産税の精算と確定申告を確認する

その年の固定資産税・都市計画税は、引き渡し日を基準に買主と日割りで精算するのが一般的です。精算は法律で決められたものではなく慣行のため、起算日や精算の方法を契約書で明確にしておきましょう。

また、売却で利益が出た場合や特例を使う場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。期限を過ぎると無申告加算税や延滞税がかかることがあるため、売買契約書や領収書を保管し、早めに準備しましょう。

まとめ

初めての不動産売却でも、基礎知識を押さえ、トラブルにつながりやすい点を事前に確認しておけば、安心して進められます。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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