【最新】【西宮市で不動産会社の選び方に悩んでいませんか　売却時のポイントも紹介します】

信頼できる不動産会社を選ぶための基本条件

不動産会社を選ぶときは、まず法律上の免許や過去の行政処分を確認し、そのうえで対応の誠実さと査定の透明性を見極めましょう。

詳しく解説していきます！

宅建業の免許と行政処分の有無を確認する

不動産の売買を仲介するには、宅地建物取引業の免許が必要です。免許番号は、会社のホームページや店舗、広告に表示されています。国土交通大臣免許・都道府県知事免許のどちらの会社も、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で免許の内容を確認できます。

過去に業務停止などの行政処分を受けていないかは、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で確認できます。なお、免許番号のかっこ内の数字は免許の更新回数を表しますが、数字が小さいからといって信頼できないわけではありません。免許と処分歴の確認は、最低限のチェックとして行いましょう。

問い合わせ時の対応で誠実さを見極める

会社の信頼性は、問い合わせや査定の依頼をしたときの対応から見えてきます。質問に対して、わかりやすく正確に答えてくれるか、売主にとって不利な点やリスクも説明してくれるかを確認しましょう。

反対に、契約を急かす、こちらの都合を聞かずに何度も連絡してくる、根拠のない「すぐに高く売れます」といった説明をする会社には注意が必要です。インターネット上の口コミは参考になりますが、実際に担当者と話したときの印象もあわせて判断しましょう。

査定価格の根拠を説明してくれるかを確認する

信頼できる会社は、査定価格の根拠を具体的に説明してくれます。宅地建物取引業法では、不動産会社が売り出し価格などについて意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定められています。

査定の方法には、近隣の取引事例と比べる「取引事例比較法」、建物を建て直す費用をもとに計算する「原価法」、賃料収入から計算する「収益還元法」などがあります。公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」を使って査定する会社もあります。どの方法で、どの取引事例をもとに算出したのかを質問し、納得できる説明があるかを確認しましょう。

西宮市の地域特性に強い不動産会社の見極め方

西宮市は、阪急・JR・阪神の3路線が東西に走り、大阪と神戸の両方に出やすい住宅都市です。駅やエリアによって相場や買主の層が異なるため、地域の事情に詳しい会社を選ぶことが大切です。

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駅やエリアごとの相場を説明できるか

地域に強い会社かどうかは、物件の周辺の相場を、取引事例をもとに具体的に説明できるかで判断できます。西宮市では、同じ市内でも駅やエリアによって相場に大きな差があるためです。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2024年4月〜2026年3月）より、中古戸建の価格の中央値を駅別に見ると、夙川駅6,800万円、西宮北口駅・甲子園口駅5,300万円、甲子園駅4,400万円、西宮名塩駅1,900万円と、南部と北部で3倍以上の差があります。中古マンションでも、門戸厄神駅4,300万円、西宮北口駅4,100万円、西宮駅（阪神）3,100万円と差があります（同期間の中央値）。査定の際に、物件の周辺でどのような取引があったかを具体的に説明してくれるかを確認しましょう。

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとに当社で集計した中央値で、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

想定する買主像と販売戦略を示してくれるか

地域をよく知る会社は、どのような買主が物件に関心を持ちそうかを具体的に示し、それに合わせた販売戦略を提案できます。

たとえば、駅からの距離、学校や公園などの周辺環境、坂の有無、街並みの特徴などを踏まえて、子育て世帯向けに広さや学区を伝えるのか、通勤のしやすさを伝えるのかといった提案の違いが出てきます。「どのような買主を想定していますか」「近くで最近売れた物件はどのくらいの期間で売れましたか」などと質問すると、地域への理解の深さがわかります。

連絡の速さと報告の丁寧さを確認する

売却活動中は、内覧の希望や価格交渉など、すばやい判断が必要になる場面があります。問い合わせへの返信の速さや、説明の丁寧さは、査定の段階から確認できます。

査定を依頼したときに、約束した日時に連絡が来るか、資料がわかりやすくまとめられているかを見ておきましょう。売却活動が始まってからの報告の頻度や方法についても、契約前に確認しておくと安心です。

複数の不動産会社を比較して選ぶステップ

依頼する会社は、複数の会社の査定と提案を比べたうえで決めましょう。会社を決めたら、媒介契約の種類も自分に合ったものを選びます。

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複数の会社に査定を依頼する

査定額は会社によって差が出るため、複数の会社に査定を依頼して比べることが基本です。1社だけでは、提示された金額が相場に合っているかを判断しにくくなります。

一括査定サービスを使うと、一度の入力で複数の会社に依頼できて便利です。ただし、多くの会社から連絡が来ることもあるため、依頼する社数は自分で対応できる範囲にとどめましょう。机上査定で目安を知り、候補を絞ってから訪問査定を受けると、建物の状態や周辺環境を踏まえた査定額がわかります。

査定額ではなく根拠と販売プランを比べる

比べるときは、査定額の高さではなく、根拠と販売プランの具体性に注目しましょう。相場より高すぎる査定額で売り出すと、反響が少なく、結果的に値下げが必要になることもあります。

どの取引事例をもとにしたのか、広告はどの媒体にどのように掲載するのか、内覧はどのように進めるのか、反響が少ない場合はいつ価格を見直すのかなどを確認し、会社ごとの提案を比べましょう。

媒介契約の種類を理解して選ぶ

依頼する会社を決めたら、媒介契約の種類を選びます。媒介契約には3種類あり、依頼できる会社の数や、レインズへの登録義務、報告の頻度が異なります。

専属専任媒介契約

1社のみに依頼し、自分で見つけた買主とも直接契約できません。不動産会社は、休業日を除いて5日以内にレインズへ登録し、1週間に1回以上売主に報告する義務があります。

専任媒介契約

1社のみに依頼しますが、自分で見つけた買主とは直接契約できます。休業日を除いて7日以内のレインズ登録と、2週間に1回以上の報告が義務付けられています。

一般媒介契約

複数の会社に同時に依頼でき、自分で見つけた買主とも直接契約できます。レインズへの登録や報告は法律上の義務ではありません。

1社に任せて定期的な報告を受けながら進めたい場合は専任・専属専任媒介契約、複数の会社に広く依頼したい場合は一般媒介契約が向いています。一般媒介契約は窓口が増えるため、連絡や日程調整の手間がかかる点にも注意しましょう。

売却活動中の進捗管理と担当者との連携

媒介契約を結んだ後も、売却活動の状況を売主自身で把握し、担当者と相談しながら進めることが大切です。反響の数や買主の声をもとに、必要に応じて戦略を見直しましょう。

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反響の数と買主の声を確認する

売却活動の手応えは、不動産ポータルサイトでの閲覧数、問い合わせや内覧の件数、内覧した方の感想から判断できます。

閲覧数は多いのに問い合わせが少ない場合は価格や写真、内覧はあるのに申し込みにつながらない場合は物件の印象や価格など、数字の動きから改善点が見えてきます。具体的な数字と買主の声を報告してもらい、担当者と一緒に原因を考えましょう。

報告の頻度と方法を決めておく

専属専任媒介契約では1週間に1回以上、専任媒介契約では2週間に1回以上の報告が義務付けられています。報告を書面・メール・電話のどの方法で受けるのかを契約時に決めておきましょう。

一般媒介契約では法律上の報告義務がないため、報告の頻度や方法を依頼先ごとに相談しておくと安心です。報告のたびに、売り出し価格や広告の内容を見直す必要があるかを担当者と話し合いましょう。

レインズの売主専用画面で取引状況を確認する

専属専任媒介契約・専任媒介契約では、物件がレインズに登録されると、不動産会社から登録証明書が交付されます。登録証明書の二次元コードから売主専用画面にアクセスすると、登録内容と取引状況を確認できます。

2025年1月からは、専属専任・専任媒介契約の物件について、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」という取引状況の登録が義務付けられました。自分の物件がほかの不動産会社にも正しく紹介されているかを確認する手段として活用しましょう。

まとめ

信頼できる不動産会社を選ぶことは、納得のいく売却への第一歩です。基本条件を確認し、複数の会社を比べたうえで、売却活動中も担当者と連携しながら進めましょう。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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