【最新】【西宮市で不動産売却を考えていますか 周囲に知られず離婚時に進める方法も紹介】

離婚で家を売る前に確認すること

離婚で家を売る前には、登記の名義、住宅ローンの残高、財産分与の方法の3つを確認しておくことが大切です。

詳しく解説していきます！

①登記の名義が単独か共有かを確認します

まずは法務局で登記事項証明書を取得し、家の名義が夫婦どちらか一方の単独名義か、夫婦の共有名義かを確認しましょう。

共有名義の場合、家全体を売るには共有者全員の同意が必要です。離婚後に元配偶者と連絡が取りにくくなると手続きが進まなくなるため、売るかどうかは早めに話し合っておくことが大切です。

②住宅ローンの残高と、売却価格で完済できるかを確認します

住宅ローンが残っている家を売るには、原則として売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。ローン残高証明書で残債を確認し、査定額と比べて完済できるかを確認しましょう。

また、住宅ローンが残ったまま、金融機関の承諾を得ずに名義を変えると、契約違反として一括返済を求められるおそれがあります。名義を変える場合は、事前に金融機関に相談しましょう。

③家を売って分けるか、一方が住み続けるかなど財産分与の方法を決めます

婚姻中に夫婦で築いた財産は、離婚の際に財産分与の対象になります。家については、売って代金を分けるか、どちらか一方が取得して住み続けるかを決めます。

一方が取得する場合は、財産分与による所有権移転登記が必要です。協議離婚では元配偶者との共同申請が原則ですが、調停や審判による場合は単独で申請できることがあります。登録免許税は固定資産税評価額の2％です。手続きは司法書士に相談すると確実です。

周囲に知られにくく売る方法

周囲に知られずに売りたい場合は、広告の出し方を工夫するか、不動産会社に直接売る買取を選ぶ方法があります。

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①仲介でも、インターネットやチラシの広告を控えて売ることができます

仲介で売る場合でも、物件情報サイトへの掲載やチラシの配布をしない、写真を載せないなど、広告の方法を限定することを不動産会社に依頼できます。

ただし、広告を控えると買主の目に触れる機会が減るため、売却に時間がかかったり、価格が下がったりすることがあります。なお、専任媒介契約などで義務付けられているレインズへの登録は、不動産会社だけが見られるシステムです。

②買取なら広告を出さず、内覧も不要で売れます

不動産会社が直接買い取る買取では、広告に物件情報が出ることがなく、物件を見るのも査定の際の不動産会社だけです。知らない人が内覧に来ることもないため、周囲に知られにくい方法です。

短期間で売却でき、仲介手数料もかかりません。ただし、価格は仲介で売る場合の相場より低くなるのが一般的なため、仲介の査定額とも比べて判断しましょう。

③引越しなどで気づかれることもあり、完全に知られないとは限りません

広告を控えたり買取を選んだりしても、引越しの作業や、売却後のリフォーム工事などで近所の方が気づくことはあります。また、登記の内容は手続きをすれば誰でも確認できます。

引越しの時期や方法を不動産会社と相談しておくと、周囲への影響を抑えやすくなります。

精神的な負担を減らす進め方

離婚に伴う売却は、気持ちの整理がつかないまま判断を迫られる場面が多くなります。専門家の力を借り、段階を分けて進めることで負担を減らせます。

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①不動産会社や弁護士などの専門家を窓口にします

窓口を分ける

売却の手続きは不動産会社、登記は司法書士、財産分与の条件の話し合いは弁護士など、専門家を窓口にすることで、元配偶者との直接のやりとりを減らせます。

注意点

共有名義の場合は、窓口を分けても、売却には双方の同意と契約・決済の手続きが必要です。双方の意思を確認しながら進めてもらえる会社を選びましょう。

②査定、方針決め、合意と、段階を分けて進めます

段階の例

まず査定を受けて家の価格とローン残高を把握し、次に売るか住み続けるかの方針を決め、最後に代金の分け方などを合意します。一度にすべてを決めようとせず、段階を分けることで、落ち着いて判断しやすくなります。

数字で話し合う

査定額や手取り額などの数字があると、感情ではなく事実をもとに話し合いやすくなります。

③決まったことは書面に残します

書面の種類

家の分け方や売却代金の分け方などの合意は、離婚協議書にまとめ、必要に応じて公正証書にしておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。

専門家への相談

書面の内容に不安がある場合は、弁護士に確認してもらうと安心です。

売却をスムーズに進めるためのポイント

離婚に伴う売却では、住宅ローンの状況や税金、売却以外の選択肢も確認しておくと、後悔のない判断につながります。

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①ローンが売却価格を上回る場合は、任意売却も検討します

住宅ローンの残高が売却価格を上回る場合は、差額を自己資金で補って完済する必要があります。

差額を補えない場合は、金融機関の同意を得て売る「任意売却」という方法もあります。ローンの返済が苦しくなる前に、早めに金融機関や不動産会社に相談しましょう。

②税金や財産分与の取り扱いは、税理士などの専門家に確認します

家を売って利益が出た場合は、譲渡所得税がかかることがあります。自分が住んでいた家なら、3,000万円特別控除などの特例を使える可能性があります。

ただし、離婚前に売るか、離婚後に売るか、財産分与で家を渡すかによって、税金の扱いが変わることがあります。売る時期を決める前に、税理士や税務署に確認しておきましょう。

③住み続ける、貸すといった選択肢は、ローンの条件も確認します

売却のほかに、どちらかが住み続ける、家を貸して家賃収入を得るといった選択肢もあります。ただし、住宅ローンは本人が住むことを前提にしているため、住む人や使い方を変える場合は金融機関に確認が必要です。

名義人ではない側が住み続ける場合は、ローンの返済が滞ったときのリスクもあります。それぞれの選択肢の条件を確認したうえで判断しましょう。

まとめ：確認と準備を整えて、専門家と一緒に進めましょう

離婚に伴う家の売却は、名義やローン、財産分与の確認から始まります。周囲に知られにくい売り方を選び、専門家を窓口にして負担を減らしながら進めましょう。

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