【最新】【不動産売却で確定申告は必要？税金や3000万円控除の基本も解説】
マイホームを売って利益が出たときは、3,000万円特別控除で利益から最高3,000万円を差し引けます。税金がゼロになる場合も確定申告が必要なため、西宮市で自宅を売却した方は条件と必要な書類を早めに確認しましょう。
自宅を売ったとき、「税金はどのくらいかかるのか」「確定申告は必要なのか」と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。マイホームの売却には「3,000万円特別控除」という大きな特例がありますが、使うための条件や手続きは意外と細かく決められています。
この記事では、3,000万円特別控除の仕組みと条件、確定申告の時期と方法、必要な書類、控除を使った後の税金の計算を、西宮市で自宅を売却した方に向けて解説します。
この記事でわかること
- 3,000万円特別控除の仕組みと、使うための主な条件
- 税金がゼロでも確定申告が必要なことと、申告の時期・方法・書類
- 控除を使った後の税金の計算例と、10年超所有の軽減税率
よくある質問（目次）
Q3,000万円特別控除とは何ですか？
A自宅（居住用財産）を売って利益が出た場合に、その利益から最高3,000万円を差し引ける特例です。所有期間の長さに関係なく使えます。
詳細はこちらの見出しへ！▼Q税金がゼロになる場合も確定申告は必要ですか？
A必要です。特例を受けるには、売った翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をしなければなりません。申告しないと特例は受けられません。
詳細はこちらの見出しへ！▼Q3,000万円特別控除を使った後の税金はいくらですか？
A控除後の利益に、所有期間5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%をかけます。10年超所有の自宅は6,000万円以下の部分が14.21%になります。
詳細はこちらの見出しへ！▼3,000万円特別控除の仕組みと条件
3,000万円特別控除は、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。仕組みと、使うための主な条件を見ていきましょう。
- 利益から最高3,000万円を差し引ける
- 住んでいた家であることが条件
- 使えない場合も確認しておく
詳しく解説していきます！
利益から最高3,000万円を差し引ける
3,000万円特別控除は、自宅を売って得た利益（譲渡所得）から、最高3,000万円を差し引ける特例です。
利益が3,000万円以下であれば、税金はかかりません。所有期間の長さに関係なく使えるため、購入から5年以内に売った場合でも利用できます。
住んでいた家であることが条件
特例を使えるのは、自分が住んでいる家、または住んでいた家を売った場合です。主な条件は次のとおりです。
- 住んでいる家：今住んでいる家と、その敷地を売った場合
- 住まなくなった家：住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売った場合
- 取り壊した家の敷地：取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売った場合（その間に貸すなどほかの用途に使っていないこと）
使えない場合も確認しておく
条件を満たしていても、次のような場合は特例を使えません。
- 前年・前々年に特例を使った：売った年の前年か前々年に、この特例や、自宅の買換えの特例などを受けている場合
- 特別な関係の人に売った：配偶者や親・子などの直系血族、生計を一にする親族などに売った場合
- 特例を受けるためだけに住んだ：特例を受けることが主な目的で住んだ家や、別荘などの家
店舗や賃貸部分がある建物は、住んでいた部分だけが対象になります。
確定申告が必要な理由と時期
3,000万円特別控除は、確定申告をして初めて受けられる特例です。申告の時期と方法を確認しておきましょう。
- 税金がゼロでも確定申告が必要
- 申告は売った翌年の2月16日〜3月15日
- 住宅ローン控除との関係に注意する
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税金がゼロでも確定申告が必要
3,000万円特別控除を使って税金がゼロになる場合でも、特例を受けるためには確定申告が必要です。
申告をしないと特例は受けられず、本来かからなかったはずの税金を納めなければならなくなるおそれがあります。売却した翌年は、必ず確定申告をしましょう。
申告は売った翌年の2月16日〜3月15日
確定申告の期間は、売った年の翌年2月16日から3月15日までです（土日にあたる場合は翌開庁日まで）。
- 税務署に提出：住所地を管轄する税務署に持参または郵送する
- e-Tax：国税庁のホームページで申告書を作成し、インターネットで提出する
- 相談：判断に迷う場合は、税務署や税理士に相談する
住宅ローン控除との関係に注意する
住み替えで新しい家を買う場合は、3,000万円特別控除と、新しい家の住宅ローン控除を同時に使えない点に注意しましょう。
新しい家に住み始めた年とその前2年・後3年の間に3,000万円特別控除を使うと、新しい家の住宅ローン控除は受けられません。どちらが有利かを、売却と購入の前に比べておきましょう。
確定申告に必要な書類
3,000万円特別控除を受けるための確定申告には、いくつかの書類が必要です。売却が決まったら、早めに集めておきましょう。
- 申告書と内訳書を作成する
- 売却と購入の書類をそろえる
- 住所が違う場合は住んでいたことを示す書類も必要
詳しく解説していきます！
申告書と内訳書を作成する
確定申告には、確定申告書と「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］」を作成します。
確定申告書は、第一表・第二表に加えて、土地や建物を売った場合の分離課税用の第三表を使います。様式は国税庁のホームページで入手でき、確定申告書等作成コーナーを使えば画面の案内に沿って作成できます。
売却と購入の書類をそろえる
利益の計算のもとになる、売ったときと買ったときの書類を用意します。
- 売ったときの書類：売買契約書の写し、仲介手数料や印紙代などの領収書の写し
- 買ったときの書類：購入時の売買契約書の写し、購入時の手数料や改良工事の領収書の写し
- 登記事項証明書：10年超所有の軽減税率を使う場合などに必要（不動産番号を書けば省略できる場合がある）
住所が違う場合は住んでいたことを示す書類も必要
売買契約を結んだ日の前日の住民票の住所と、売った家の所在地が違う場合などは、住んでいたことを示す書類が必要です。
戸籍の附票の写しなど、その家に住んでいたことがわかる書類を用意します。早めに引っ越して住民票を移した方は、必要な書類を税務署に確認しておきましょう。
控除を使った後の税金の計算
3,000万円特別控除を使っても利益が残る場合は、税金がかかります。計算の仕組みと税率、具体的な例を見ていきましょう。
- 譲渡所得から3,000万円を差し引く
- 税率は所有期間で変わる
- 計算例で税額を確認する
詳しく解説していきます！
譲渡所得から3,000万円を差し引く
税金がかかる金額は、「売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 3,000万円」で計算します。
取得費は購入時の代金や手数料などで、建物は減価償却分を差し引きます。譲渡費用は仲介手数料や印紙代などです。購入時の契約書がなく取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とすることもできますが、税金が高くなりやすいため注意が必要です。
税率は所有期間で変わる
税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で決まります。
- 5年以下（短期）：39.63%（所得税・復興特別所得税30.63%、住民税9%）
- 5年超（長期）：20.315%（所得税・復興特別所得税15.315%、住民税5%）
- 10年超の自宅（軽減税率）：控除後の利益のうち6,000万円以下の部分は14.21%、超える部分は20.315%
計算例で税額を確認する
例として、売却価格6,000万円、取得費と譲渡費用の合計1,000万円の場合を考えます。
- 利益：6,000万円 － 1,000万円 ＝ 5,000万円。3,000万円を差し引くと、税金がかかる金額は2,000万円
- 所有期間5年超：2,000万円 × 20.315% ＝ 約406万円（5年以下なら39.63%で約793万円）
- 所有期間10年超：2,000万円 × 14.21% ＝ 約284万円
実際の税額は、取得費や譲渡費用の金額によって変わります。正確な金額は、税理士や税務署に確認しましょう。
まとめ
3,000万円特別控除は、自宅を売って得た利益から最高3,000万円を差し引ける大きな特例です。税金がゼロになる場合も確定申告が必要なため、条件と必要な書類を早めに確認し、売った翌年の2月16日から3月15日までに申告しましょう。
- 住まなくなった家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 前年・前々年に特例を使った場合や、親族などに売った場合は使えない
- 税金がゼロでも確定申告が必要で、新居の住宅ローン控除とは同時に使えない
- 控除後の利益には、所有期間に応じて20.315%・39.63%・14.21%の税率がかかる
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