【最新】【西宮市で共有名義の不動産売却はどう進める？兄弟で相続した場合の注意点も解説】

共有名義とは？兄弟で相続した不動産の基本

共有名義とは、1つの不動産を複数の人で所有している状態のことです。兄弟で相続した不動産が共有名義になると、売却や管理の方法について、共有者どうしで決めなければならないことが増えます。

詳しく解説していきます！

共有名義では兄弟それぞれが「共有持分」を持つ

共有名義の不動産では、共有者がそれぞれ「共有持分」という割合に応じた権利を持ちます。たとえば、兄弟2人が実家を2分の1ずつ相続した場合、それぞれが2分の1の共有持分を持つことになります。

共有持分は「建物のこの部屋は兄、この部屋は弟」というように物理的に分かれているのではなく、不動産全体に対する権利の割合です。そのため、共有者の一人だけで不動産全体を自由に使ったり処分したりすることはできません。

一人でできること・全員の同意が必要なこと

共有名義の不動産について何かを決めるときは、行為の種類によって必要な同意が異なります。2023年（令和5年）4月に施行された改正民法をふまえると、主なルールは次のとおりです。

1. 保存行為（共有者一人でできる）雨漏りの修理など、不動産の現状を維持するための行為
2. 管理行為（持分の過半数で決められる）短期間の賃貸（建物は3年以内、土地は5年以内）や、形や効用を大きく変えない軽微な変更など
3. 変更・処分行為（共有者全員の同意が必要）不動産全体の売却、建物の取り壊し、長期間の賃貸など

一方で、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても一人で売却できます。

相続が重なるほど共有者が増えて話し合いが難しくなる

兄弟の共有名義のまま年月が経ち、共有者の一人が亡くなると、その持分はさらにその相続人（配偶者や子）に引き継がれます。こうして相続が重なるほど共有者が増え、全員の同意を得ることが難しくなります。

また、2024年（令和6年）4月から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。共有名義にする場合も期限内に相続登記を行い、そのうえで将来どうするかを兄弟で早めに話し合っておくことが大切です。

共有名義の不動産を売却する3つの方法

共有名義の不動産を売却する方法は、大きく分けて3つあります。売却価格や手間、兄弟の関係性によって向いている方法が異なるため、それぞれの特徴を理解して選びましょう。

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共有者全員で不動産全体を売却する

共有者全員が同意して不動産全体を売却する方法は、通常の不動産と同じように買い手を探せるため、最も高く売りやすい方法です。売却代金は、共有持分の割合に応じて分けるのが基本です。

売買契約や決済には共有者全員が関わる必要がありますが、遠方に住んでいるなどの理由で立ち会えない兄弟がいる場合は、代表者に売却の手続きを委任することもできます。その場合は、委任状や本人確認の手続きが必要です。

自分の共有持分だけを売却する

自分の共有持分だけであれば、他の兄弟の同意がなくても売却できます。売却先は、他の共有者（兄弟）か、共有持分を専門に扱う買取業者などの第三者です。

ただし、共有持分だけを買っても不動産全体を自由に使うことはできないため、一般の買い手はほとんどいません。そのため、価格は不動産全体を売却して持分で分ける場合より低くなりやすい傾向があります。また、第三者が共有者に加わることで、残った兄弟との間でトラブルになる可能性もあります（セクション3で解説します）。

兄弟の一人が買い取る・分割して単独名義にする

共有関係を解消して単独名義にしてから売却する方法もあります。主な方法は次の2つです。

1. 兄弟の一人が他の兄弟の持分を買い取る単独名義になった後は、その人の判断で売却や活用ができます。買い取る側に資金が必要です
2. 土地を分筆して、それぞれの単独名義にする土地家屋調査士に測量と分筆登記を依頼し、分けた土地をそれぞれの単独名義に変更します。費用と時間がかかるほか、分けた後の土地が狭くなったり、道路に接しなくなったりすると、かえって価値が下がる場合があります

分筆は土地にしか使えず、建物は分けられません。建物が建っている場合は、全体を売却する方法と比べて検討しましょう。

共有名義の不動産を売却するときの税金と、共有のまま持つリスク

共有名義の不動産を売却したときの税金は、兄弟それぞれが自分の持分について計算して申告します。また、売却せずに共有のまま持ち続けることにもリスクがあるため、両方を比べて判断しましょう。

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税金は兄弟それぞれが持分に応じて申告する

共有名義の不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、兄弟それぞれが自分の持分に応じて譲渡所得を計算し、確定申告します。申告の期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。

相続した不動産の取得費は、亡くなった親が購入したときの代金などを引き継ぎます。購入時の契約書がないと、取得費を売却価格の5％として計算することになり、税金が高くなりやすいため、兄弟で協力して書類を探しておきましょう。所有期間も親の所有期間を引き継ぎ、売却した年の1月1日時点で5年を超えていれば、税率の低い長期譲渡所得（約20.315％）になります。

特別控除は特例ごとに使える人が異なる

兄弟で売却する場合に使える可能性がある特別控除は、特例によって対象者が異なります。

空き家の3,000万円特別控除

亡くなった親が一人で住んでいた1981年（昭和56年）5月31日以前建築の家を、耐震改修や取り壊しをして売った場合などに使えます。要件を満たせば相続人ごとに最高3,000万円を控除できますが、2024年1月以降の売却で相続人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円です。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却が対象です。

自宅（居住用財産）の3,000万円特別控除

自分が住んでいた家を売った場合の特例です。共有者のうち、実際にその家に住んでいた人だけが使えます。実家に住んでいない兄弟は対象になりません。

どの特例が使えるかは、兄弟それぞれの状況によって異なります。売却前に税理士や税務署に確認しておきましょう。

共有のまま持ち続けることにもリスクがある

共有のまま持ち続けると、固定資産税や修繕費などを持分に応じて負担することになりますが、誰がどれだけ負担するかでもめることがあります。また、一部の兄弟だけが住んでいる場合は、他の兄弟から使用料を求められるなど、トラブルの原因になることもあります。

さらに、兄弟の一人が自分の持分を第三者に売却すると、見知らぬ人が共有者に加わり、使用料の請求や共有物分割請求の訴えを起こされる可能性があります。共有のまま持ち続けることのリスクも考えたうえで、売却するかどうかを話し合いましょう。

スムーズに売却するための注意点と対応策

共有名義の不動産をスムーズに売却するには、兄弟で早めに方針を決め、書面に残しておくことが大切です。意見がまとまらない場合や、連絡がつかない兄弟がいる場合の対応策も知っておきましょう。

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遺産分割の段階で共有にしない分け方を検討する

これから遺産分割を行う場合は、そもそも共有名義にしない分け方を検討するのが最も確実なトラブル防止策です。主な分け方は次のとおりです。

1. 換価分割不動産を売却し、売却代金を兄弟で分けます。代表者の名義で相続登記をして売却する方法もあります
2. 代償分割兄弟の一人が不動産を相続し、他の兄弟に持分に見合うお金（代償金）を支払います

すでに共有名義になっている場合も、売却するか、誰が買い取るかなどの方針、売却代金や費用の分け方を話し合い、合意した内容を書面に残しておきましょう。

意見がまとまらない・連絡がつかない場合の対応策

兄弟で話し合っても意見がまとまらない場合は、弁護士に相談したうえで、裁判所に共有関係の解消を求める「共有物分割請求」ができます。裁判所は、不動産を物理的に分ける方法、一人が取得して他の共有者にお金を支払う方法、競売で売却して代金を分ける方法などから判断します。競売になると市場価格より低くなりやすいため、できるだけ話し合いで解決することが望ましいでしょう。

また、2023年（令和5年）4月の民法改正により、所在がわからず連絡がつかない共有者がいる場合は、裁判所の決定を得て、その人の持分を取得したり、不動産全体を売却したりできる制度が設けられました。

共有者全員分の書類と費用を準備する

共有名義の不動産を売却するときは、共有者全員分の書類が必要です。一人でも欠けると契約や決済が進まないため、早めに準備しましょう。

1. 共有者全員分の書類本人確認書類、実印、印鑑証明書、住民票など
2. 登記識別情報（または登記済権利証）相続登記の際に、共有者それぞれに発行されています
3. 土地の資料地積測量図や境界確認書など。境界が確定していない場合は測量が必要になることがあります
4. 売却にかかる費用仲介手数料、印紙税、抵当権が残っている場合の抹消費用、測量費などを、持分に応じて誰がどう負担するかを決めておきます

まとめ

兄弟で相続した共有名義の不動産は、全体を売却するには全員の同意が必要で、時間が経つほど話し合いが難しくなりがちです。早めに方針を決めて、専門家と連携しながら進めることが大切です。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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