【最新】【西宮市で相続不動産の売却を検討中の方へ！手順や税金のポイントも紹介】

相続人になったときに最初に確認すること

突然相続人になったときは、遺言書の有無、相続人が誰か、財産と負債の内容の3つを最初に確認しましょう。これらがわからないと、遺産の分け方も不動産の売却も進められません。

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遺言書の有無と種類を確認する

最初に、遺言書があるかどうかを確認しましょう。遺言書がある場合は、原則としてその内容に沿って遺産を分けることになります。遺言書の種類によって、必要な手続きが異なります。

1. 公正証書遺言公証役場で作成・保管されている遺言書です。家庭裁判所の検認は不要です
2. 自筆証書遺言自宅などで保管されていた場合は、家庭裁判所の検認が必要です。法務局の「自筆証書遺言書保管制度」で保管されていた場合は、検認は不要です
3. 秘密証書遺言家庭裁判所の検認が必要です

封がされた遺言書を見つけた場合は、勝手に開封せず、家庭裁判所で検認の手続きを行いましょう。

戸籍を集めて相続人を確定する

次に、誰が相続人になるのかを確定させます。そのために、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本などを集め、配偶者、子、父母、兄弟姉妹などの法定相続人を明らかにします。

戸籍を集めたら、法務局で「法定相続情報一覧図」の写しを交付してもらうと便利です。相続人の関係を一覧にした証明書で、相続登記や銀行の手続きなどで、戸籍の束の代わりに使えます。

財産と負債を把握し、相続放棄の期限に注意する

相続財産には、不動産や預貯金、有価証券、自動車などのプラスの財産だけでなく、借入金や未払いの税金などのマイナスの財産も含まれます。両方を整理して財産目録を作っておくと、遺産分割や売却の準備がスムーズになります。

負債がプラスの財産より多い場合は、相続放棄を検討します。相続放棄は、相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てる必要があります。相続財産の不動産を売却するなど、財産を処分すると相続放棄ができなくなる場合があるため、判断がつかないうちは不動産を売却しないよう注意しましょう。

相続不動産の売却前に知っておきたい税金と特例

相続した不動産を売却する前に、相続税と、売却時にかかる税金の特例を確認しておきましょう。特例には期限があり、売却の時期によって使えるかどうかが変わります。

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相続税の基礎控除と申告期限

相続税は、遺産の総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合にかかります。たとえば法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円で、遺産の総額がこれ以下であれば、原則として相続税はかからず、申告も不要です。

相続税がかかる場合は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に申告と納税が必要です。不動産を売却して納税資金にあてる場合は、売却に数か月かかることも考えて、早めに準備を始めましょう。なお、自宅の土地の評価額を下げる「小規模宅地等の特例」などを使って相続税が0円になる場合も、申告が必要です。

空き家の3,000万円特別控除

亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売却した場合は、要件を満たせば、売却益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例を使えます。2024年1月以降の売却で相続人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円です。主な要件は次のとおりです。

1. 家屋の要件1981年（昭和56年）5月31日以前に建築され、マンションなどの区分所有建物ではなく、相続の直前に亡くなった方以外が住んでいなかったこと
2. 売却の期限相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年（令和9年）12月31日までの売却であること
3. 耐震改修または取り壊し耐震基準に適合させるか、取り壊して売ること（2024年1月以降は、売却した翌年2月15日までに買主が行う場合も対象）
4. 売却代金1億円以下であること

特例を使うには、物件のある市区町村が発行する確認書が必要です。西宮市では建築安全課が申請を受け付けています。

相続税を納めた場合は取得費加算の特例も検討する

相続税を納めた方が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（おおむね3年10か月以内）に相続した不動産を売却した場合は、納めた相続税の一部を取得費に加えられる特例があります。取得費が増える分、譲渡所得が減って税金が軽くなります。

ただし、空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。どちらが有利かは状況によって異なるため、税理士に試算を依頼してから選びましょう。

相続した不動産の売却方法と選び方

相続した不動産の売却方法には、仲介・買取・買取保証付き仲介の3つがあります。価格と期間のどちらを優先するかによって、向いている方法が異なります。

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仲介は相場に近い価格を目指せる

仲介は、不動産会社が広告などで買主を探す方法です。相場に近い価格での売却を目指せるのがメリットで、売却が成立したときに仲介手数料（上限は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額）がかかります。

参考として、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月～2026年3月）より、西宮市の取引価格の中央値は、中古戸建4,300万円、中古マンション3,400万円、土地4,300万円です。ただし、売れるまでの期間は買主次第で、内覧の対応も必要です。また、売却後に契約内容と異なる不具合が見つかると、売主が契約不適合責任を問われる可能性があります。

※上記は取引価格の中央値であり、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

買取は早く現金化できる

買取は、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。買主を探す必要がないため、短期間で現金化でき、仲介手数料もかかりません。内覧の対応が不要で、家財が残ったままでも対応できる場合があるため、遠方に住んでいて管理が難しい相続不動産にも向いています。

ただし、売却価格は仲介より低くなりやすい傾向があります。相続税の納税資金を急いで用意したい場合や、建物が古く仲介では売れにくい場合など、スピードと手間の少なさを優先したいときに検討しましょう。

買取保証付き仲介で価格と期間の両方を考える

買取保証付き仲介は、まず一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなかった場合は、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る方法です。相場に近い価格を目指しつつ、売却の期限も決められるため、相続税の申告期限などに合わせて売却したい場合に向いています。

どの方法を選ぶ場合も、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の根拠や、相続不動産の取り扱いへの理解を比べて選ぶことが大切です。

相続手続きの流れと期限、売却の進め方

相続の手続きには期限があるものが多く、期限の早いものから順番に進める必要があります。主な期限と費用を一覧で確認し、専門家と連携しながら進めましょう。

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相続手続きの主な期限

相続の手続きは、次の期限を目安に進めます。期限の早いものから優先して取り組みましょう。

3か月以内

相続放棄・限定承認の申し立て（相続の開始を知った日から）

4か月以内

亡くなった方の所得の申告（準確定申告）が必要な場合の期限

10か月以内

相続税の申告・納税（相続税がかかる場合）。遺産分割協議もこの時期までにまとめるのが目安です

3年以内

相続登記の申請（不動産を相続で取得したことを知った日から）。2024年4月から義務化され、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります

売却した翌年の2月16日～3月15日

不動産を売却して売却益が出た場合や、特例を使う場合の確定申告

相続と売却にかかる主な費用

相続した不動産を売却するまでには、主に次の費用がかかります。

1. 相続登記の登録免許税不動産の固定資産税評価額の0.4％です。司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかります
2. 印紙税売買契約書に貼る印紙の費用です。2027年3月31日までに作成する契約書は軽減税率が適用され、たとえば契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円（本則2万円）です
3. 仲介手数料仲介で売却した場合にかかります
4. 抵当権抹消の費用亡くなった方の住宅ローンなどで抵当権が残っている場合にかかります

評価額の確認に使う固定資産の評価証明書は、西宮市では「固定資産（土地・家屋）公課証明書」として、市役所の税務管理課・各支所・アクタ西宮ステーションで取得できます。

専門家と役割を分けて進める

相続不動産の売却は、登記・税金・売却と専門分野が分かれるため、それぞれの専門家に相談しながら進めると安心です。

1. 司法書士戸籍の収集、法定相続情報一覧図の取得、相続登記の申請などを依頼できます
2. 税理士相続税の申告や、売却時の特例のどれが有利かの試算を依頼できます
3. 弁護士遺産分割で相続人どうしの意見がまとまらない場合や、相続放棄を検討する場合に相談します
4. 不動産会社査定や売却方法の提案、売却活動を依頼できます

まとめ

突然相続人になったときは、期限の早い手続きから順番に、一つずつ確認しながら進めることが大切です。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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