【最新】【西宮市で不動産売却した場合の手取りは？計算方法とポイントを解説】

家を売ったときの手取り額の計算方法

手取り額は、売却価格から売却にかかる費用、住宅ローンの残債、税金を差し引いて計算します。まずは全体の計算の流れを確認しましょう。

詳しく解説していきます！

①手取りは、売却価格から費用・ローン残債・税金を差し引いて計算します

手取り額の計算式は、「売却価格－売却費用－住宅ローンの残債－譲渡所得税」です。

売却費用には、仲介手数料、売買契約書の印紙税、抵当権抹消の登記費用などがあります。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で一括返済するため、その分も差し引きます。

②税金は、売却で利益（譲渡所得）が出たときだけかかります

譲渡所得税の対象となる利益は、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。

取得費は、購入代金や建築代金から建物の減価償却分を差し引いた金額です。購入時の書類がなく取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使います。譲渡費用は、売却時の仲介手数料や印紙税などです。マイホームの場合は、ここから最高3,000万円の特別控除を差し引ける場合があります。

③税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で決まります

税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

シミュレーション：3,000万円で売れた場合の手取り

ここでは、家が3,000万円で売れた場合の手取りを計算します。抵当権抹消費用は仮に3万円とし、住宅ローンの残債は含めていません。

詳しく解説していきます！

①3,000万円で売れた場合の売却費用は、合計約110万円です

3,000万円で売れた場合の主な売却費用は次のとおりです。

仲介手数料（上限・税込）

（3,000万円×3%＋6万円）×1.1＝105万6,000円

印紙税（軽減後）

1万円（契約金額1,000万円超5,000万円以下、2027年3月31日までの軽減税率）

抵当権抹消費用（仮定）

3万円（登録免許税と司法書士報酬）

合計

109万6,000円

②マイホームで3,000万円特別控除を使えれば、税金はかからず手取りは約2,890万円です

自分が住んでいた家で、3,000万円特別控除の条件を満たせば、売却価格が3,000万円の場合は利益が控除額を超えないため、譲渡所得税はかかりません。

手取りの目安

3,000万円－109万6,000円＝約2,890万円

注意点

住宅ローンが残っている場合は、ここから残債を差し引きます。特例を使うには、税額がゼロでも翌年の確定申告が必要です。

③特例を使えず取得費もわからない場合は、税金が500万円以上かかることもあります

住んでいない家を売る場合など、3,000万円特別控除を使えないこともあります。購入時の書類がなく概算取得費を使う場合の計算例は次のとおりです。

譲渡所得

3,000万円－（概算取得費150万円＋譲渡費用106万6,000円）＝2,743万4,000円

税額の目安

所有期間5年超なら約557万円（20.315%）、5年以下なら約1,087万円（39.63%）

ポイント

購入時の売買契約書などで実際の取得費を証明できれば、税額を大きく減らせる場合があります。

譲渡費用には、仲介手数料と印紙税は含まれますが、抵当権抹消費用は含まれません。実際の税額は端数処理などで多少変わるため、目安としてご覧ください。

西宮市の一戸建ての相場で手取りを試算する方法

手取りをより現実的に試算するには、西宮市の実際の取引価格を参考に売却価格を見込むことが大切です。

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①西宮市の中古戸建の中央値4,300万円で計算すると、手取りの目安は約4,148万円です

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の中古戸建の取引価格の中央値は4,300万円（801件）です。

仲介手数料（上限・税込）

148万5,000円

印紙税（軽減後）

1万円

抵当権抹消費用（仮定）

3万円

手取りの目安

4,300万円－152万5,000円＝約4,148万円（ローン残債・税金は含まず）

②西宮市は駅やエリアによって相場が大きく違います

市全体の中央値だけでなく、物件に近いエリアの相場を確認しましょう。

③購入時より価格が上がっている場合は、税金の特例を確認します

西宮市の中古戸建の取引価格の中央値は、2021年の4,200万円から2025年には4,400万円に上がっています（同データより、年間の中央値）。土地は同じ期間に3,500万円から4,550万円に上がっています。

購入時より高く売れる場合は利益が出やすく、3,000万円特別控除などの特例を使えるかどうかで手取りが大きく変わります。売却前に条件を確認しておきましょう。

正確な手取り額を知るための方法

インターネットのシミュレーターでも手取りの目安はわかりますが、正確な金額を知るには、売却価格・ローン残債・税金をそれぞれ確認する必要があります。

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①シミュレーターの結果は、入力した売却価格に基づく概算です

売却価格や取得費、所有期間を入力すると手取りを計算できるシミュレーターは、全体の目安をつかむのに便利です。

ただし、結果は入力した売却価格が正しいことが前提です。売却価格の見込みが相場とずれていれば、手取りの計算もずれてしまいます。

②訪問査定で売却価格を、ローン残高証明書で残債を確認します

手取りの計算でいちばん影響が大きいのは売却価格です。訪問査定で、建物の状態や立地を反映した売却価格の見込みを確認しましょう。

住宅ローンが残っている場合は、金融機関からローン残高証明書や返済予定表を取り寄せ、決済予定日時点の残債を確認します。一括返済の手数料がかかる場合もあるため、あわせて確認しておきましょう。

③税金は、購入時の書類をもとに税理士や税務署に確認します

税額は、取得費や所有期間、特例を使えるかどうかで大きく変わります。

購入時の売買契約書や建築時の請負契約書、領収書などを用意し、税理士や税務署に特例の適用条件と税額を確認しておくと安心です。

まとめ：手取りは費用・ローン残債・税金を差し引いて計算しましょう

家を売ったときの手取りは、計算方法を知っておけば事前に見積もれます。売却価格だけでなく、手元に残る金額で住み替えなどの計画を立てましょう。

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