【2026年最新】西宮市で空き家の買取を検討中の方へ！放置リスクや手続きの流れも解説

空き家に関する法制度を理解する

空き家の管理については、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」が定めています。2023年12月の改正で対象が広がったため、最新のルールを確認しておきましょう。

詳しく解説していきます！

改正空家法で「管理不全空家」が新設された

2023年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある空き家を「管理不全空家」として、市が指導・勧告できるようになりました。

以前は、倒壊の危険があるなど状態が悪化した「特定空家」になるまで行政が強く関わることは難しい状況でした。改正後は、窓が割れたまま、雑草が伸び放題といった早い段階から、所有者に適切な管理を求められるようになっています。

勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れる

管理不全空家や特定空家として市から勧告を受けると、その土地は固定資産税・都市計画税の住宅用地特例の対象外になります。

指導を受けた段階では特例は外れず、指導に従わずに勧告まで進んだ場合に外れます。指導を受けたら、勧告に進む前に管理状態を改善することが大切です。特例が外れた場合の税額の影響は、次のセクションで解説します。

特定空家は命令や行政代執行の対象になる

特定空家とは、倒壊などの危険がある、衛生上有害である、景観を著しく損なっているなどの状態にある空き家です。

空き家所有者が直面するリスクと経済的負担

空き家を放置すると、税金の増加だけでなく、事故による損害賠償や資産価値の低下など、さまざまな負担が所有者にかかります。

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住宅用地特例が外れると固定資産税が大きく上がる

住宅が建っている土地は、住宅用地特例によって固定資産税の課税標準が200㎡以下の部分は6分の1、それを超える部分は3分の1に軽減されています。都市計画税も、200㎡以下の部分は3分の1、それを超える部分は3分の2に軽減されています。

勧告を受けてこの特例が外れると、軽減がなくなるため、土地の固定資産税が数倍に増えることがあります。また、建物を解体して更地にした場合も、1月1日時点で住宅が建っていなければ特例は適用されません。

倒壊や事故で損害賠償を求められるおそれがある

老朽化した空き家は、台風や地震で屋根や外壁が落下したり、建物が倒壊したりして、通行人や隣家に被害を与えるおそれがあります。

建物の管理に問題があって他人に損害を与えた場合、所有者が損害賠償の責任を負うことがあります。また、空き家は不法侵入や放火、ごみの不法投棄の対象になりやすく、近隣とのトラブルの原因にもなります。

管理の負担が続き、資産価値も下がりやすい

空き家を適切に保つには、換気や通水、草木の手入れ、郵便物の確認などの定期的な管理が必要です。遠方に住んでいる場合は、移動の手間や費用もかかります。

人が住まない家は傷みが早く進み、雨漏りやシロアリの被害が出ると修繕費がかさみます。建物の状態が悪くなるほど売却価格にも影響するため、管理するのか、活用するのか、売るのかを早めに決めることが大切です。

西宮市の相談窓口と支援制度を活用する

西宮市では、空き家の所有者向けに相談窓口や管理サービス、情報提供ツールを用意しています。一人で悩まず、公的な窓口も活用しましょう。

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NPO法人空き家相談センターに相談する

西宮市は、NPO法人空き家相談センターと包括連携協定を結び、空き家の相談に対応しています。

対面相談

市民相談課（市役所本庁舎1階から入る2階の相談室）で、NPO法人空き家相談センターの相談員に相談できます。

電話相談

NPO法人空き家相談センターに電話で相談することもできます。

危険な空き家や草木の問題

空き家の適正管理や危険な空き家、樹木・雑草については、西宮市建築安全課が担当しています。

※相談の日時や受付方法は、西宮市の「空き家に関する総合案内」でご確認ください。

見守りや清掃はシルバー人材センターも利用できる

遠方に住んでいて定期的に通えない場合は、西宮市と協定を結ぶシルバー人材センターによる空き家の見守り・点検、清掃などのサービスを利用する方法があります。

サービスは所有者とシルバー人材センターとの契約で行われます。内容や料金は、シルバー人材センターに直接ご確認ください。市の窓口は建築安全課です。

市の冊子や動画で対策を学ぶ

西宮市は、空き家対策冊子「空き家にしないための親と家と私の物語」や空き家対策動画を公開しています。

冊子では、親の介護から実家の相続・活用までを、対策をした場合と放置した場合の2つの展開で紹介しています。親が元気なうちに家族で話し合うきっかけとしても活用できます。いずれも市のホームページから見ることができます。

空き家について今すぐできる行動

空き家の問題は、時間がたつほど建物の傷みや手続きの負担が増えていきます。現状を把握し、方針を決め、使える制度を確認するところから始めましょう。

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空き家の現状を把握する

最初に、空き家の名義、相続登記の状況、建物の傷み具合を確認しましょう。

相続した家の場合、相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。名義が亡くなった方のままだと、売却や活用の手続きができないため、早めに確認しておきましょう。あわせて、雨漏りや外壁のひび割れ、庭木の越境などがないかも点検しておくと、今後の方針を決めやすくなります。

管理・活用・売却の方針を決める

現状がわかったら、管理を続けるか、賃貸などで活用するか、売却するかの方針を決めます。

売却するなら特例と相場を確認する

相続した空き家を売る場合は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。1981年5月31日以前に建築された家で、亡くなった方が1人で住んでいたこと、耐震改修や解体を行うことなどが要件で、2027年12月31日までの売却が対象です。相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は最高2,000万円になります。

売却価格の目安として、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の価格中央値は土地4,300万円（坪単価113.1万円）、中古戸建4,300万円です。同データでは、西宮市の土地の年間中央値は2021年の3,500万円から2025年は4,550万円と、5年間で30%上がっています。

※いずれも中央値です。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

まとめ

空き家は放置するほどリスクと負担が大きくなります。法制度と使える制度を知り、早めに方針を決めて行動しましょう。