【2026年最新】西宮市で離婚後の家を売却したい方必見！手順や必要な書類を紹介

離婚に伴い自宅を売却・名義変更する際の基本的な流れ

離婚に伴う自宅の手続きは、財産分与の書面化、住宅ローンの確認、売却または名義変更の手続きという順に進めるのが基本です。

詳しく解説していきます！

財産分与の内容を書面に残す

最初にすべきことは、財産分与の内容を離婚協議書や調停調書などの書面に残すことです。誰が家を取得するのか、売却する場合は代金をどう分けるのかを明確にしておくと、その後の登記や売却の根拠になります。

協議離婚の場合は、離婚協議書を公正証書にしておくと、代償金の支払いなどの約束を守ってもらえなかったときに備えられます。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停で取り決める方法もあります。

住宅ローンの状況を確認する

次に、住宅ローンの残高、ローンの名義、連帯保証人や連帯債務者の有無を確認します。

夫婦間で「住み続ける側が返済する」と決めても、金融機関との契約上の名義や保証の立場は、金融機関の承諾なしには変わりません。ローンが残っている場合の注意点は、次のセクションで詳しく解説します。

売却か名義変更かを決めて手続きを進める

家を売却して代金を分けるか、一方が取得して名義を変えるかによって、必要な手続きが変わります。

登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。売却する場合は、不動産会社の査定で売却見込み価格を早めに確認しておくと、財産分与の話し合いを進めやすくなります。

住宅ローンが残っている場合の注意点と対処方法

住宅ローンが残っている場合は、金融機関の承諾が必要になるほか、売却価格でローンを完済できるかどうかで対応が変わります。

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名義変更には金融機関の承諾が必要

住宅ローンが残っている家の名義を変えるには、金融機関の承諾が必要です。住宅ローンの契約では、担保となっている家の所有者を変える際に金融機関の承諾を求めることが多く、無断で名義を変えると契約違反として一括返済を求められるおそれがあります。

名義変更を考えている場合は、手続きを進める前に必ず金融機関に相談しましょう。

アンダーローンかオーバーローンかを確認する

売却する場合は、売却価格でローンを完済できるかどうかによって対応が変わります。

参考として、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の価格中央値は中古マンション3,400万円、中古戸建4,300万円です。ご自宅の売却見込み価格は、査定で確認しましょう。

※いずれも中央値です。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

一方が住み続ける場合はローンの名義と保証を整理する

一方が住み続ける場合は、家の名義だけでなく、ローンの名義と連帯保証の扱いを整理することが欠かせません。

たとえば、家を出る側がローンの名義人のまま、住み続ける側が返済を引き受けると取り決めても、返済が滞れば金融機関は名義人に請求します。ローンの名義を住み続ける側に変えるには金融機関の審査が必要で、収入などによっては認められないこともあります。その場合は、住み続ける側が自分の名義で借り換えるなどの方法を検討しましょう。

名義変更の登記に必要な書類と費用

財産分与で家の名義を変えるには、「財産分与」を原因とする所有権移転登記を行います。申請方法、必要書類、費用を事前に確認しておきましょう。

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申請方法は離婚の方法によって変わる

財産分与による所有権移転登記は、協議離婚の場合は夫婦の共同申請が原則です。家を渡す側と受け取る側の双方が関わって申請します。

調停離婚や裁判離婚の場合は、調停調書や確定した判決に登記手続きについての定めがあれば、家を受け取る側が単独で申請できる場合があります。財産分与は離婚によって生じるものなので、登記は離婚が成立した後に行います。

登記に必要な書類をそろえる

登記には、家を渡す側と受け取る側の、それぞれの書類が必要です。

家を渡す側（現在の所有者）

登記識別情報または登記済証（権利証）、印鑑証明書（発行から3か月以内）

家を受け取る側

住民票

共通で必要なもの

財産分与の内容がわかる登記原因証明情報（離婚協議書など）、離婚の事実がわかる戸籍謄本、固定資産評価証明書、司法書士に依頼する場合は委任状

調停・裁判離婚の場合

調停調書の正本、または判決の正本と確定証明書

費用と管轄の法務局を確認する

財産分与による名義変更の登録免許税は、固定資産税評価額の2.0％です。たとえば評価額が560万円なら11万2,000円になります。このほか、司法書士に依頼する場合の報酬と、証明書の取得費などの実費がかかります。司法書士の報酬は事務所によって異なるため、事前に見積もりを取りましょう。

西宮市内の不動産の登記は、神戸地方法務局西宮支局（西宮市浜町7番35号 西宮地方合同庁舎）が管轄しています。なお、芦屋市の不動産は東神戸出張所の管轄です。

また、財産分与で家を渡した側には、渡した時点の時価が取得費を上回る場合に譲渡所得税がかかることがあります。受け取った側には、原則として贈与税はかかりません。税金の判断は税理士に確認すると安心です。

まず取り組むべき具体的なステップ

離婚に伴う自宅の手続きは、期限を意識しながら、書面化、ローンと価格の確認、専門家への相談の順に進めましょう。

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期限を意識して財産分与を書面化する

財産分与は、2026年4月1日以降の離婚なら離婚から5年以内、それより前の離婚なら2年以内に家庭裁判所へ求める必要があります。民法の改正で、2026年4月1日から期限が延長されました。

期限が延びたとはいえ、時間がたつほど話し合いは難しくなりがちです。離婚前、または離婚後できるだけ早い段階で、自宅の扱いを含めた財産分与の内容を書面にしておきましょう。

ローン残高と売却見込み価格を確認する

次に、住宅ローンの残高と、家の売却見込み価格を確認します。ローン残高は返済予定表や金融機関への問い合わせで、売却見込み価格は不動産会社の査定で確認できます。

2つを比べることで、売却すればローンを完済できるのか、一方が取得する場合の代償金はいくらが妥当かといった判断の材料になります。ローンの名義変更を考えている場合は、このタイミングで金融機関に相談しておきましょう。

書類を整理して専門家に相談する

最後に、必要書類を整理し、司法書士や不動産会社に相談します。

まとめ

離婚に伴う自宅の売却・名義変更は、財産分与の書面化、住宅ローンの確認、登記手続きの順に、段階を踏んで進めることが大切です。