【2026年最新】西宮市で築古物件の売却は難しい？築30年超の家を手放すコツをご紹介

西宮市の築30年超の家をとりまく市場の状況

築30年を超える家の売却価格は、建物よりも土地の価値に左右されることが多くなります。まずは西宮市の土地と戸建ての相場の動きを確認しましょう。

詳しく解説していきます！

西宮市の土地価格は上昇が続いている

西宮市の土地価格は5年間で約30%上がり、毎年上昇しています。築30年を超える木造住宅は建物の評価が低くなりやすいため、土地の価値が上がっていることは売却に有利な材料です。

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データより。いずれも中央値です。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

立地によって価格に大きな差がある

同じ西宮市内でも、駅や地域によって戸建ての相場には3倍以上の差があります。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2024年4月〜2026年3月）より、中古戸建の駅別の価格中央値は次のとおりです。

南部の人気エリアでは築年数が古くても土地を求める買主が見つかりやすい一方、北部などでは価格が控えめになる傾向があります。ご自宅がどのエリアにあるかで、売り方や価格の見込みが変わります。

※いずれも中央値です。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

築古物件が売りにくくなる理由を知っておく

築30年を超える家が売りにくくなるのは、建物の老朽化、耐震性への不安、再建築の制限、相続にともなう権利関係などが理由になることが多いためです。

特に、1981年5月31日以前に建築確認を受けた家は旧耐震基準で建てられており、買主が耐震性を気にしたり、住宅ローンや税金の優遇を受けにくかったりする場合があります。また、敷地が建築基準法の道路に2m以上接していないと建て替えができない「再建築不可」となり、買主が限られます。こうした点を事前に確認しておくことが、売却をスムーズに進める鍵になります。

築30年超の家の売り方を比べる

築30年を超える家の売り方には、主に「古家付き土地として売る」「解体して更地で売る」「不動産会社に買い取ってもらう」の3つがあります。建物の状態や時間・費用の余裕に合わせて選びましょう。

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古家付き土地として売る

古家付き土地として売る方法は、解体費をかけずに売り出せるのが大きなメリットです。建物はそのままで、土地として売りに出します。

買主は建物をリフォームして住むか、解体して建て替えるかを選べるため、幅広い購入希望者に検討してもらえます。建物の不具合について売主の責任を免除する特約を付けて売るのが一般的です。

解体して更地で売る

建物の傷みが激しい場合は、解体して更地にすると、買主が土地の状態をイメージしやすくなり、売れやすくなることがあります。

ただし、解体費は売主の負担になります。また、固定資産税は1月1日時点の状況で課税され、住宅が建っている土地には税額を軽くする特例があります。年をまたいで更地のままになると、翌年度から土地の固定資産税が上がる可能性があります。解体のタイミングは、売却の見込みと合わせて判断しましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

手間や時間をかけたくない場合は、不動産会社による買取で、現状のまま早く売る方法があります。

買取では、荷物が残っていたり建物が傷んでいたりしても、そのままの状態で売れることが多く、内覧への対応も不要です。売却後の不具合についての責任を免除して売れることが一般的なため、築古物件の売却では有力な選択肢になります。一方で、価格は仲介で売る場合の相場より低くなる傾向があります。

築30年超の家を売る前に準備すべきこと

築30年を超える家は、書類がそろっていなかったり、建物や敷地の状況がわかりにくかったりすることがあります。売却を始める前に確認しておくと、買主の不安を減らし、手続きをスムーズに進められます。

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必要な書類をそろえる

売却の準備として、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書や評価証明書、建築確認済証・検査済証などを確認しておきましょう。

建築時の書類は、築年数が古いと見つからないこともあります。その場合でも売却はできますが、建物の適法性や建築年を確認するのに時間がかかることがあるため、早めに探しておくと安心です。相続した家の場合は、相続登記が済んでいるかも確認が必要です。

建物の状態・耐震基準・接道を確認する

築古物件では、建物の状態、耐震基準、敷地と道路の関係が買主の判断に大きく影響します。

建物の状態

雨漏りやシロアリ被害など、わかっている不具合は買主に正直に伝えることが大切です。専門家による建物状況調査（インスペクション）を受けておくと、買主の安心材料になります。

耐震基準

建築確認を受けた日が1981年6月1日以降なら新耐震基準です。それ以前の家は、耐震診断や改修の有無が買主の判断材料になります。

接道と境界

敷地が建築基準法の道路に2m以上接しているか（再建築ができるか）、隣地との境界が確定しているかを確認しておきましょう。境界が不明な場合は測量が必要になることがあります。

費用と税金の見込みを把握する

売却前に、売却にかかる費用と税金の見込みを把握しておくと、手元に残る金額の見通しが立てやすくなります。

築30年超の家を持つ方が今すぐ取れる行動

築年数が古くても、正しく相場を知り、物件に合った売り方を選べば、納得できる売却につながります。今日から取り組める3つの行動を紹介します。

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公的なデータで相場を調べる

最初に、国土交通省「不動産情報ライブラリ」や「レインズ・マーケット・インフォメーション」などの公的なデータで、周辺の取引価格を調べましょう。

築年数や面積、駅からの距離が近い物件の取引価格を確認すると、ご自宅の売却価格の目安がつかめます。購入したときより土地の価格が上がっている可能性もあるため、築年数だけで判断せず、実際のデータを確認することが大切です。

土地の強みと弱みを整理する

築30年を超える家の価値は土地に左右されるため、土地の強みと弱みを整理しておくと、売り出し方を決めやすくなります。

弱みがある場合でも、買取や隣地の方への売却など、状況に合った方法で売却できることがあります。

査定を受けて売り方を比べる

相場と土地の状況がわかったら、不動産会社の査定を受けて、古家付き土地・更地・買取の手取り額とスケジュールを比べましょう。

解体費をかけて更地にした場合と、古家付きのまま売った場合、買取を選んだ場合で、手元に残る金額や売れるまでの期間は変わります。複数の売り方を比べることで、ご自身の状況に合った方法を選びやすくなります。

まとめ

築30年を超える家でも、土地の価値や立地を正しく把握し、物件に合った売り方を選べば、納得できる売却を目指せます。