【2026年最新】西宮市の空き家を売却予定の方へ？3000万円控除の適用条件と手続きの流れを解説

西宮市の旧耐震実家で3000万円控除を使うための主な適用条件

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を利用するためには、まず建物自体が一定の条件を満たしていることが重要です。
代表的な条件として、昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋であることや、相続開始直前まで被相続人がひとりで居住していたことなどが挙げられます。
また、相続の開始時において、被相続人以外の人が住んでいなかったことや、事業用や貸付用として使われていなかったことも必要です。
さらに、相続した家屋をそのまま売却する場合には耐震基準に適合させるか、解体して土地として売却するなど、要件に合う形で譲渡する必要があります。

次に、譲渡の時期や金額に関する条件も外せません。
国税庁の案内では、この特例は相続または遺贈により取得した空き家やその敷地を、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合に適用されるとされています。
また、譲渡対価の額が1億円以下であることが必要であり、複数回に分けて売却した場合や、他の相続人が同じ家屋や敷地を売却した場合には、その合計額で1億円以下かどうかを判定します。
なお、この特例自体は令和9年12月31日までの譲渡が対象とされており、時間的な猶予がある一方で、相続から3年以内という期限を過ぎないように計画的な売却が求められます。

あわせて、西宮市内の物件でこの特例を利用するには、「被相続人居住用家屋等確認書」が重要な役割を果たします。
この確認書は、相続した家屋や敷地が空き家の3,000万円特別控除の対象となる条件を満たしていることを、西宮市が確認するための書類です。
譲渡時点で旧耐震の家屋を解体して土地のみ売却する場合や、耐震改修を行ったうえで建物付きで売却する場合など、特例の適用を受けたいときには、この確認書の交付申請を検討することになります。
特に、令和6年1月1日以降の譲渡か、令和5年12月31日までの譲渡かによって手続きの案内ページが分かれていますので、該当する時期を確認しながら、早めに準備を進めることが大切です。

旧耐震実家を売却・解体する際の具体的な流れと注意点

まず、旧耐震の実家をそのまま売る場合と、耐震リフォームを行ってから売る場合、建物を解体して土地として売る場合では、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の扱いが異なります。
国土交通省の整理によれば、この特例は「旧耐震の家屋をそのまま譲渡する場合」と「耐震基準に適合させた上で家屋を譲渡する場合」、さらに「家屋を解体して敷地のみを譲渡する場合」のいずれにも適用できる仕組みになっています。
ただし、旧耐震のまま売る場合は、買主が一定期間内に解体又は耐震改修を行うことなどが要件となるため、売買契約書にその旨を盛り込む必要があり、実務上の調整が重要になります。
一方で、相続人側で事前に解体や耐震リフォームを済ませてから売却する場合は、要件の確認と費用負担のバランスを見きわめることが欠かせません。

次に、売却前に確認しておきたいのが登記と固定資産税に関する情報です。
登記事項証明書で所有者名義が被相続人のままになっていないか、地目や地積に誤りがないかを早めに確認し、必要であれば相続登記を済ませてから売却の検討を進めることが望ましいです。
また、固定資産税の課税明細書から土地と家屋それぞれの評価額や地目の区分を把握しておくことで、譲渡所得の計算や将来の申告書作成がスムーズになります。
なお、空き家の3,000万円特別控除は相続人が2人以下であれば1人あたり3,000万円ですが、相続人が3人以上の場合には1人あたり2,000万円に縮小されると各自治体の案内で示されており、相続人の人数によって控除額が変わる点に注意が必要です。

さらに、譲渡後の確定申告で必要となる書類を早い段階から整理しておくことが大切です。
国税庁の案内では、売買契約書や仲介手数料の領収書、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書に加え、被相続人居住用家屋等確認書などが、特例の適用にあたって求められる主な書類とされています。
また、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡するという期限があるため、その年の確定申告期間である翌年2月16日から3月15日頃までに申告を行うには、売却前から書類の所在確認や取り寄せを始めておくと安心です。
とくに、確認書の交付手続きには一定の期間を要するため、売却が具体化した段階で、申請に必要な資料を準備し始めることをおすすめします。

西宮市での申請手続きと専門家への相談の活用法

相続した空き家で3,000万円特別控除を受けるためには、まず所在する市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けることが重要です。
西宮市では、市役所内の担当部署で申請を受け付けており、売買契約の締結が見込まれた段階から余裕を持って準備を始めることが望ましいとされています。
一般的に、申請書のほか、登記事項証明書や固定資産税関係書類、相続関係を示す戸籍や住民票、水道・電気・ガスの使用中止日が分かる書類などが必要とされる自治体が多く、西宮市でも同様の書類を求めています。
これらの書類を早めにそろえておくことで、売却時期が迫ってから慌てることを避けられます。

次に、国税庁が定める空き家の3,000万円特別控除を受けるためには、譲渡した年の翌年に行う所得税の確定申告で、必要書類を添付して手続きを進めることになります。
この特例は、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合に適用されるため、売却の時期と申告期限を意識したスケジュール管理が欠かせません。
具体的には、売買契約の締結から決済日、固定資産税の納税証明書の取得、確認書の交付時期、確定申告書の作成と提出日まで、日程を逆算して整理しておくことが有効です。
特に、譲渡価格1億円以下などの金額要件を満たしているかは契約前に必ず確認し、条件を満たさないまま申告期限を迎えることがないよう注意が必要です。

さらに、西宮市の空き家や相続に詳しい専門家に早めに相談することで、申請漏れや書類不備を防ぎながら、売却方法の選択肢も整理しやすくなります。
専門家に相談する際には、被相続人の死亡日と相続開始日、建物の建築年月日、相続人の人数、売却予定価格の見込みなどを事前に整理しておくと、話がスムーズに進みます。
また、水道・電気・ガスの使用中止日や、被相続人が一人暮らしであった時期を確認できる資料、過去の固定資産税課税明細書なども手元に用意しておくと、特例の適用可否をより正確に判断しやすくなります。
このように、行政への申請手続きと税務上の手続き、専門家への相談を並行して進めることで、旧耐震の実家についても安心して3,000万円特別控除の活用を検討しやすくなります。

まとめ

相続した旧耐震の空き家は、条件を満たせば「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」で税負担を大きく抑えられる可能性があります。
ただし、建築年月日や被相続人の居住状況、相続開始から譲渡までの期限、譲渡価格など、細かな要件を満たす必要があります。
また、確認書の取得や売却方法の選択、確定申告の準備など、自分だけで判断すると見落としも起こりがちです。
当社では、空き家の売却と3,000万円特別控除の両面から、お客様の状況に合わせた進め方を丁寧にご提案します。
「うちの実家は使えるのか」を早めに確認したい方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。