【最新】【西宮市で不動産査定を検討中の方必見！選び方のコツと注意点を紹介】

AI査定とは

AI査定は、インターネット上で物件の情報を入力するだけで、概算の価格がわかる査定方法です。仕組みとメリット、限界を理解しておきましょう。

詳しく解説していきます！

データをもとに自動で価格を算出する

AI査定は、所在地・面積・築年数・間取りなどの情報を入力すると、過去の取引データや周辺の相場情報をもとに、コンピューターが自動で概算価格を算出する方法です。

不動産会社の担当者が物件の情報と周辺の取引事例から価格を出す「机上査定（簡易査定）」と同じく、現地を見ずに算出する点が特徴です。ただし、机上査定は担当者が事例を選んで判断するのに対し、AI査定はデータから機械的に計算する点が異なります。

手軽さとスピードがメリット

AI査定のメリットは、いつでもインターネットで利用でき、数分で概算価格がわかる手軽さです。

個人情報を入力せずに匿名で使えるサービスもあり、不動産会社からの連絡を気にせずに相場の目安を知ることができます。売却するかどうか決めていない段階で、まず大まかな価格帯を知りたい場合に便利です。

個別の条件は反映されにくい

一方で、AI査定には物件ごとの個別の条件が反映されにくいという限界があります。

室内のリフォームの状況や傷み具合、日当たりや眺望、道路との接し方、土地の形や高低差などは、入力した情報だけでは判断できません。西宮市は、同じ市内でも駅やエリアによって相場の差が大きく、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2024年4月〜2026年3月）では、中古戸建の価格の中央値が夙川駅6,800万円、西宮名塩駅1,900万円と3倍以上の差があります。このように条件による差が大きい地域では、AI査定の結果は目安として使いましょう。

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとに当社で集計した中央値で、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

訪問査定とは

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を見て価格を算出する方法です。精度が高い一方で、日程の調整などの手間もかかります。

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現地で物件の状態を確認する

訪問査定では、担当者が現地で物件の状態と周辺環境を確認します。

1. 建物の状態外壁や屋根、室内の傷み具合、雨漏りの跡、設備の状態、リフォームの履歴
2. 住み心地日当たり、風通し、眺望、周辺の音やにおい
3. 土地と周辺環境道路との接し方、土地の形や高低差、境界の状況、駅や商業施設までの距離

マンションの場合は、共用部分の管理状況や修繕の履歴も確認します。現地の確認は1時間程度で終わることが多いです。

精度の高い価格がわかり相談もできる

訪問査定のメリットは、物件の強みや弱みを反映した、精度の高い査定価格がわかることです。実際に売り出す価格を決める際の根拠になります。

また、担当者と直接話せるため、売却の時期や住宅ローンの残高、住み替えの計画などを踏まえて、売却の進め方を相談できます。担当者の説明のわかりやすさや対応の丁寧さを確かめられる点も、依頼する会社を選ぶうえで役立ちます。

日程の調整と準備が必要

訪問査定では、日程の調整と立ち会いが必要です。査定書を受け取るまでには、数日から1週間程度かかるのが一般的です。

査定の前には、登記識別情報や購入時の売買契約書、間取り図、固定資産税の納税通知書などを用意しておくと、査定がスムーズに進みます。室内は大がかりな掃除までは必要ありませんが、確認してほしい場所に入れるよう片付けておきましょう。複数の会社に依頼する場合は、日程をまとめると負担を減らせます。

AI査定と訪問査定の使い分け方

AI査定と訪問査定は、どちらか一方を選ぶのではなく、売却の段階に応じて組み合わせて使うのが効果的です。

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相場の目安を知る段階ではAI査定

売却するかどうか決めていない段階や、まず大まかな価格帯を知りたい段階では、AI査定が便利です。

あわせて、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で周辺の実際の取引価格を調べると、AI査定の結果が相場から大きく外れていないかを確認できます。参考として、同ライブラリの取引データ（2025年4月〜2026年3月）では、西宮市の価格の中央値は中古マンション3,400万円、中古戸建4,300万円です。

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとに当社で集計した中央値で、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

売却を具体的に考える段階では訪問査定

住み替えの時期が決まっているなど、売却を具体的に考えている段階では、訪問査定を受けましょう。

まず複数の会社に机上査定を依頼し、根拠の説明がわかりやすい会社や対応が丁寧な会社に絞って訪問査定を依頼すると、手間を抑えながら比較できます。訪問査定では、査定額だけでなく、売り出し価格や販売の進め方についても提案を受けましょう。

結果に差がある場合は理由を確認する

AI査定と訪問査定の結果に差がある場合は、その理由を担当者に確認しましょう。

たとえば、リフォームによって室内の状態がよい、眺望がよいといった強みがあれば、訪問査定のほうが高くなることがあります。反対に、建物の傷みや土地の条件など、データには表れない弱みがあれば低くなることもあります。差の理由を理解しておくと、売り出し価格を決めるときに納得して判断できます。

査定方法を選ぶときのポイント

査定方法は、売却の目的と時期、物件の個別の事情を踏まえて選びましょう。どの方法でも、査定額の根拠を確認することが大切です。

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売却の目的と時期で選ぶ

査定方法は、何のために価格を知りたいのか、いつ売りたいのかによって選びましょう。

「将来の住み替えに備えて資産の目安を知りたい」という段階なら、AI査定や机上査定で十分なことも多いです。「数か月以内に売りたい」「相続した不動産の分け方を決めたい」など、価格をもとに具体的な判断をする場合は、訪問査定で精度の高い価格を確認しましょう。

個別の事情がある物件は訪問査定

次のような個別の事情がある物件は、AI査定では価格がずれやすいため、訪問査定を受けましょう。

1. 建物が古い・状態に特徴がある築年数が古い、大規模なリフォームをしている、傷みが進んでいる
2. 土地に特徴がある道路との接し方や形、高低差に特徴がある、境界がはっきりしていない
3. 権利関係に事情がある相続した不動産、共有名義の不動産、借地権付きの建物など

査定額の根拠を確認して比べる

どの方法でも、査定額は売れる価格を保証するものではありません。実際の売却価格は、買主との交渉や市場の動きによって決まります。

不動産会社が売り出し価格について意見を述べるときは、その根拠を明らかにすることが宅地建物取引業法で定められています。どの取引事例をもとにしたのかを確認し、複数の会社の査定を比べましょう。なお、相続や裁判などで公的な証明として価格が必要な場合は、不動産鑑定士による有料の鑑定評価を利用する方法もあります。

まとめ

AI査定と訪問査定は、それぞれの特徴を理解し、売却の段階に応じて使い分けることが大切です。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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