【最新】【西宮市で空き家の売却を検討中ですか？相続後の流れや注意点をまとめました】

空き家を放置するリスク

空き家は、人が住まなくなると傷みが早く進み、近隣への影響や税金の負担が大きくなっていきます。まずは、空き家を放置することでどのようなリスクがあるのかを確認しましょう。

詳しく解説していきます！

倒壊・防犯・近隣への影響のリスクが高まる

空き家を放置すると、建物の劣化が進み、屋根や外壁の落下、倒壊、不法侵入、放火などのリスクが高まります。庭木や雑草が伸びて隣家にはみ出したり、害虫が発生したりすると、近隣とのトラブルの原因にもなります。

空き家が原因で近隣の方にけがをさせたり、建物に被害を与えたりした場合は、所有者が責任を問われる可能性があります。遠方に住んでいて管理が難しい場合は、早めに管理方法や売却を検討しましょう。

勧告を受けると固定資産税の軽減がなくなる

住宅が建っている土地は、「住宅用地の特例」により固定資産税が軽減されており、200㎡までの部分は課税標準が6分の1になっています。

ところが、管理が不十分な空き家として空家等対策特別措置法にもとづく勧告を受けると、この特例が適用されなくなります。軽減がなくなる分、土地の固定資産税が大幅に増える可能性があります。実際にどのくらい増えるかは、土地の評価額や負担調整の状況によって異なります。

2023年の法改正で「管理不全空家等」も対象になった

以前は、倒壊のおそれがあるなど特に状態の悪い「特定空家等」が勧告の対象でした。2023年（令和5年）12月に施行された改正空家法により、放置すれば特定空家等になるおそれのある「管理不全空家等」も、市から指導・勧告を受けるようになりました。

管理不全空家等として勧告を受けた場合も、住宅用地の特例が適用されなくなります。以前より早い段階で税負担が増える可能性があるため、空き家の管理や売却は早めに検討することが大切です。

空き家の3,000万円特別控除と西宮市での申請方法

相続した空き家を売却する場合は、要件を満たせば売却益から最高3,000万円を差し引ける国の特例を使えます。特例を使うには西宮市が発行する確認書が必要なため、要件と申請方法を確認しておきましょう。

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相続した空き家の売却益から最高3,000万円を控除できる

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、相続した空き家やその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける国の特例です。2024年1月以降の売却で相続人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円になります。

対象となる売却期間は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ特例の適用期限である2027年（令和9年）12月31日までです。

特例を使うための主な要件

特例を使うには、次のような要件を満たす必要があります。

1. 建築時期1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
2. 住んでいた人相続の直前に、亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホームなどに入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象）
3. 建物の種類マンションなどの区分所有建物ではないこと
4. 耐震改修または取り壊し耐震基準に適合させてから売るか、取り壊して土地を売ること。2024年1月以降は、売却した翌年2月15日までに買主が耐震改修や取り壊しを行う場合も対象
5. 売却代金売却代金が1億円以下であること

相続してから売却するまでの間に、空き家を貸したり事業に使ったりしていると対象外になります。詳しい要件は税務署や税理士に確認しましょう。

西宮市では建築安全課に確認書を申請する

特例を使うには、確定申告の際に、物件のある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を添付する必要があります。西宮市では、建築安全課が申請を受け付けています。申請様式は、売却の方法によって次の3つに分かれます。

様式1-1

売却時に耐震基準に適合している家屋（とその敷地）を売却する場合

様式1-2

家屋を取り壊した後に、敷地を売却する場合

様式1-3

売却した後、売却した年の翌年2月15日までに家屋の耐震改修または取り壊しを行う場合

亡くなった方が老人ホームなどに入所していた場合は、入所・退所の証明書などが追加で必要になることがあります。窓口で申請する場合は、事前に建築安全課へ連絡するよう案内されているため、早めに問い合わせましょう。

空き家を売却するまでの手順と準備

空き家の売却は、名義と書類を整えることから始まります。建物の状態や耐震性を確認したうえで、空き家に合った売り方を選びましょう。

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相続登記を済ませて書類をそろえる

相続した空き家を売却するには、まず相続登記で名義を相続人に変更する必要があります。相続登記は2024年4月から義務化されており、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。

あわせて、売却や特例の申請に必要な書類をそろえておきましょう。主な書類は、戸籍謄本などの相続関係の書類、登記事項証明書、亡くなった方が購入したときの売買契約書（取得費の証明）、測量図などです。売却後は、売買契約書や解体費用・仲介手数料の領収書なども確定申告で必要になるため、保管しておきます。

建物の状態と耐震性を確認する

売却の方法を決めるために、建物の状態と耐震性を確認しておきましょう。西宮市では、昭和56年5月以前に着工した住宅を対象に、市が簡易耐震診断を行う「簡易耐震診断推進事業」を実施しています。

木造戸建住宅の場合は3,150円の費用で診断を受けられます（受付期間や対象外となる住宅があるため、市のホームページで確認してください）。耐震性の状況は、耐震改修をして売るか、取り壊して売るかを判断する材料にもなります。市には住宅の耐震化への補助制度もあるため、耐震改修を検討する場合はあわせて確認しましょう。

古家付き・更地・買取から売り方を選ぶ

空き家の売り方には、主に次の3つがあります。建物の状態や売却を急ぐかどうかによって、向いている方法が異なります。

1. 古家付きで売る解体費用がかからず、建物を活用したい買い手やリフォームを前提とした買い手に向いています
2. 更地にして売る建て替えを考える買い手が検討しやすくなりますが、解体費用がかかり、翌年度から住宅用地の特例がなくなる点に注意が必要です
3. 不動産会社に買取してもらう仲介より価格は低くなりやすいものの、早く現金化でき、家財が残ったままでも対応できる場合があります

空き家の3,000万円特別控除を使う場合は、耐震改修や取り壊しの要件とあわせて、どの売り方が有利かを不動産会社や税理士に相談しましょう。

空き家を早めに売却するメリットと西宮市の相談窓口

空き家は、持ち続けるほど税金や管理の負担がかかり、建物の価値も下がっていきます。早めに売却するメリットと、困ったときに相談できる西宮市の窓口を確認しておきましょう。

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早めに売れば負担と期限切れを避けられる

空き家を早めに売却すれば、毎年の固定資産税や、草木の手入れ・換気・修繕といった管理の負担がなくなります。建物の傷みが進む前に売り出せるため、買い手が見つかりやすい状態で売却できる点もメリットです。

また、空き家の3,000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までが売却期限です。売却活動には数か月かかることもあるため、期限から逆算して早めに準備を始めましょう。

西宮市の土地の相場を確認する

空き家の売却では、建物よりも土地の価値が価格の中心になることが多くあります。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月～2026年3月）より、西宮市の土地の取引価格の中央値は4,300万円、中古戸建の中央値は4,300万円です。

同じデータで年間の中央値を比べると、西宮市の土地は2021年の3,500万円から2025年の4,550万円へと約30％上昇しています。ただし、今後の価格の動きを断定することはできないため、相場の動きだけで判断せず、維持費や特例の期限とあわせて売却時期を検討しましょう。

※上記は取引価格の中央値であり、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

西宮市の空き家の相談窓口

西宮市では、空き家に関する相談を内容に応じて次の窓口で受け付けています。受付日時は変わることがあるため、事前に市のホームページで確認しましょう。

1. 建築安全課空き家の適正管理や危険な空き家に関する相談、被相続人居住用家屋等確認書の申請
2. 市民相談課（対面相談）市役所本庁舎で月1回、相続・登記・売買・解体・管理など空き家に関する専門家相談を実施（予約不要・先着順）
3. NPO法人空き家相談センター（電話相談）西宮市と包括連携協定を結んでいる団体で、空き家に関する専門家相談を電話で受け付けています
4. すまいづくり推進課空き家の活用など、住まいに関する制度の案内

具体的な売却価格や売り方を相談したい場合は、地域の相場に詳しい不動産会社への相談もあわせて検討しましょう。

まとめ

西宮市の空き家は、放置するほどリスクと負担が大きくなります。特例の期限と市の相談窓口を確認しながら、早めに売却を検討することが大切です。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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