【2026年最新】西宮市で実家を売却する時の注意点は？遠方に住む相続予定者のための手順解説

相続した実家を売却する前に押さえたい基本事項

相続した実家を売るには、まず相続登記で名義を相続人に変える必要があります。登記の期限と、売却時に使える税金の特例を先に確認しておきましょう。

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相続登記は3年以内の申請が義務

相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。2024年4月1日より前に発生した相続も対象で、その場合は2027年3月31日までが期限です。

正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。相続人が非常に多い、重い病気であるなどの事情は正当な理由として認められる場合があります。また、名義が亡くなった方のままでは実家を売却できないため、売却を考えている場合は早めに登記を済ませましょう。

遺産分割がまとまらないときは相続人申告登記を使う

相続人どうしの話し合い（遺産分割協議）がまとまらず期限内に相続登記ができない場合は、「相続人申告登記」を申し出ることで、登記の義務をひとまず果たせます。

相続人申告登記は、自分が相続人であることを法務局に申し出る手続きで、相続人1人でも行えます。ただし、これは名義を変える手続きではないため、実家を売却することはできません。遺産分割がまとまったら、その日から3年以内にあらためて相続登記を申請する必要があります。

空き家の3,000万円特別控除の要件を確認する

亡くなった方が1人で住んでいた実家を相続して売る場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。2027年12月31日までの売却が対象です。

適用を受けるには、実家のある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、確定申告で提出する必要があります。

遠方に住む方が直面しやすい課題と対応のポイント

遠方に住んでいると、書類の取得、特例の確認書の申請、実家の管理と、現地に行かなければならないと思える場面が多くあります。今は遠方からでも進めやすい方法が増えています。

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書類集めと相続登記は遠方からでも進められる

相続の手続きに必要な戸籍は、2024年3月1日から始まった広域交付により、本籍地が遠くても最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できるようになりました。亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集める負担が大きく減っています。

相続登記は、司法書士に依頼すれば、書類のやり取りを郵送で行い、登記の申請もオンラインで進められます。遺産分割協議書への署名・押印も郵送で回すことができるため、相続人が各地に離れて住んでいても手続きを進められます。

空き家特例の確認書を早めに準備する

空き家の3,000万円特別控除を使う場合は、実家のある市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」を申請します。

申請には、亡くなった方の住民票の除票、売買契約書の写し、電気・ガス・水道の使用中止がわかる書類などが必要です。家を取り壊して売る場合は、取り壊したことがわかる書類や写真も求められます。必要書類は市区町村によって異なることがあるため、申請先の案内を早めに確認し、売却のスケジュールに合わせて準備しておきましょう。

実家の管理と売却活動は現地の協力を得る

売却までの間も、換気や通水、郵便物の確認など、実家の管理が必要です。近くに住む親族に定期的に様子を見てもらう方法のほか、西宮市では市と協定を結ぶシルバー人材センターによる空き家の見守り・点検や清掃のサービスも利用できます。

売却活動は、不動産会社に任せれば、内覧の立ち会いや買主との調整を現地で代わりに行ってもらえます。売買契約や決済も、書類の郵送などを組み合わせることで、現地に行く回数を減らせる場合があります。

税金と費用の注意点

相続した実家を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。特に、親が実家を購入した金額（取得費）がわからない場合は、税金が大きくなりやすいため注意が必要です。

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取得費は親が購入したときの金額を引き継ぐ

譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算します。相続した不動産の取得費は、相続したときの時価ではなく、亡くなった方が購入したときの金額を引き継ぎます。

土地は購入代金と購入時の諸費用、建物は購入代金から所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いた額が取得費になります。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や測量費、取り壊し費用などが含まれます。

取得費がわからないと税金が増えやすい

購入時の書類が見つからず取得費がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を使えます。概算取得費は、実際の取得費がわかる場合でも選べる計算方法です。

ただし、昔の購入価格より売却価格の5％のほうが低いことが多く、その分だけ譲渡所得が大きくなり、税金が増える原因になります。購入時の売買契約書や領収書が見つからない場合でも、当時の通帳の記録や住宅ローンの書類から購入金額がわかることがあります。実家の片付けの際には、こうした書類を捨てずに残しておきましょう。購入時期の価格指数などから取得費を推計する方法もありますが、認められるとは限らないため、税理士に相談したうえで判断しましょう。

相続税を払った場合は取得費加算の特例も検討する

相続税を納めた場合は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却すると、納めた相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。取得費が増える分、譲渡所得税が少なくなります。

この特例と空き家の3,000万円特別控除は併用できず、どちらか一方を選ぶことになります。どちらが有利かは状況によって異なるため、税理士に試算してもらうと安心です。

遠方に住む相続人が今すぐ取り組みたいステップ

遠方から実家を売却するには、早めに準備を始め、期限から逆算して計画を立てることが大切です。今すぐ取り組める3つのステップを紹介します。

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相続人と必要書類を確認する

最初に、誰が相続人になるかを確定し、相続登記と売却に必要な書類を集め始めましょう。

戸籍がそろったら、法務局の「法定相続情報証明制度」を利用すると、その後の手続きで戸籍の束を何度も提出する手間を減らせます。

期限を一覧にして優先順位をつける

相続と売却には、いくつもの期限があります。一覧にして、近いものから優先して進めましょう。

相続税の申告・納付

相続の開始を知った日の翌日から10か月以内（遺産総額が基礎控除を超える場合）

相続登記

取得を知った日から3年以内（2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで）

空き家の3,000万円特別控除

相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までの売却、かつ2027年12月31日までの売却

相続税の取得費加算の特例

相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却

実家の価値を確認して売却の相談をする

期限を整理したら、不動産会社の査定で実家の売却見込み価格を確認しましょう。売却見込み価格がわかると、税金の見込みや、古家付きで売るか解体して売るかといった判断がしやすくなります。

参考として、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の価格中央値は中古戸建4,300万円、土地4,300万円（坪単価113.1万円）です。同データでは、西宮市の土地の年間中央値は2021年の3,500万円から2025年は4,550万円と、5年間で30%上がっています。

※いずれも中央値です。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

まとめ

遠方から相続した実家を売るときは、期限を把握し、現地に行かなくても進められる方法を活用することで、負担を抑えながら手続きを進められます。