【最新】【西宮市で仲介が売れない時の選択は？買取に切り替えたい方へ】

仲介で家が売れない主な原因

仲介で家が売れない原因として多いのは、売り出し価格が相場より高いことです。ほかに、物件の見せ方や物件そのものの条件が影響していることもあります。

詳しく解説していきます！

①売り出し価格が、周辺の成約事例より高いことが多くあります

仲介では売主が売り出し価格を決めますが、周辺で実際に売れた価格より高く設定すると、買主の比較の対象から外れ、反響が少なくなります。

売り出しの期間が長くなると、「長く売れ残っている物件」と見られ、さらに反響が減ることもあります。

②写真や広告、内覧の準備など、物件の見せ方に問題があることもあります

買主の多くは、インターネットの物件情報を見て内覧するかを決めます。写真が暗い、部屋が片付いていない、物件の魅力が伝わらないといった場合は、問い合わせが増えにくくなります。

内覧はあるのに決まらない場合は、内覧時の部屋の状態や、においや明るさなどの印象が影響していることもあります。

③築年数や立地、権利関係など、物件の条件が影響していることもあります

築年数が古く修繕が必要な家、駅から遠い家、再建築不可や境界が確定していないなど権利関係に課題がある物件は、一般の買主に敬遠されやすく、仲介では売れにくいことがあります。

こうした物件は、価格や見せ方を見直しても売れにくい場合があるため、早めに買取も選択肢として検討するとよいでしょう。

買取に切り替える前に見直したいこと

買取は仲介より価格が低くなるのが一般的なため、切り替える前に、仲介のまま売れるよう見直せることがないかを確認しましょう。

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①売り出し価格を、周辺の成約事例や相場と比べます

まずは、売り出し価格が周辺の成約事例と比べて高すぎないかを確認しましょう。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の価格中央値は中古マンション3,400万円、中古戸建4,300万円です。駅による差も大きく、中古戸建では夙川6,800万円、西宮名塩1,900万円です（同データ、2024年4月〜2026年3月）。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

②写真や広告、内覧の準備を見直します

広告の写真を撮り直したり、物件の魅力を伝える説明を加えたりするだけでも、問い合わせが増えることがあります。

内覧の前には、部屋を片付けて明るくし、水回りを中心に清掃しておきましょう。空き家の場合は、換気や清掃を定期的に行っておくことが大切です。

③不動産会社の販売活動の報告を確認します

専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、売却活動の報告が義務付けられています。問い合わせや内覧の件数、どのような広告をしているかを確認しましょう。

他社からの紹介がほとんどない場合は、レインズの登録内容や取引状況も確認してみましょう。販売活動に不安がある場合は、ほかの不動産会社に意見を聞くのも一つの方法です。

仲介から買取に切り替えるタイミング

見直しをしても売れない場合や、売却の期限が迫っている場合は、買取への切り替えを検討するタイミングです。主な目安を確認しておきましょう。

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①価格や販売方法を見直しても、反響が少ない状態が続くとき

判断の目安

価格を相場に合わせ、写真や広告も見直したのに、問い合わせや内覧が増えない状態が続く場合は、仲介では買主が見つかりにくい物件の可能性があります。

考え方

さらに値下げを続けるより、買取の価格と比べたほうが、手取り額や期間の面で有利になることもあります。

②媒介契約の期間が満了し、販売方針を見直すとき

媒介契約の期間

専任媒介契約と専属専任媒介契約の期間は、宅地建物取引業法で最長3か月と定められています。期間が満了するときは、更新するか、販売方針を変えるかを考える区切りになります。

見直しの選択肢

価格の見直し、依頼する不動産会社の変更、買取への切り替えなど、選択肢を比べて判断しましょう。

③相続税の納付や住み替えなど、売却の期限が迫っているとき

期限の例

相続税の納付期限（相続の開始を知った日の翌日から10か月以内）や、住み替え先の代金の支払い日など、売却の期限が決まっている場合は、確実に売れる買取が向いています。

費用の負担

空き家の管理費や固定資産税、住宅ローンの返済など、売れるまでにかかる費用が重い場合も、早めに買取を検討する理由になります。

買取に切り替えるときの注意点と進め方

買取に切り替えるときは、価格の比べ方と、媒介契約の内容に注意が必要です。進め方とあわせて確認しておきましょう。

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①買取価格は仲介より低くなるのが一般的なため、手取り額で比べます

不動産会社は買い取った物件をリフォームなどして再販売するため、その費用や利益を見込んで、仲介の相場より低い価格を提示するのが一般的です。

一方、買取では仲介手数料がかからず、売却後の不具合について責任を負わない特約を結ぶことも多くあります。売れるまでにかかる費用も含めて、手取り額で比べましょう。

②媒介契約の途中で切り替える場合は、契約内容を確認します

専任媒介契約や専属専任媒介契約の期間中に、ほかの会社の買取などで売る場合は、契約の種類や内容によって、違約金や費用の請求を受けることがあります。

契約書の内容を確認し、期間満了に合わせて切り替えるか、依頼している不動産会社に買取も含めて相談しましょう。

③複数の会社に買取価格を出してもらい、根拠を比べます

買取価格は会社によって異なります。複数の会社に買取価格を出してもらい、価格の根拠や、代金を受け取れる時期、引渡しの条件を比べましょう。

価格に合意したら、売買契約を結び、決済の日に代金を受け取って引き渡します。権利証（登記識別情報）や固定資産税の納税通知書、印鑑証明書などを早めに準備しておくとスムーズです。

まとめ：見直しをしたうえで、期限と手取り額から切り替えを判断しましょう

仲介で売れないときは、すぐに買取に切り替えるのではなく、まず原因を見直すことが大切です。そのうえで、期限と手取り額を比べて判断しましょう。

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