【最新】【西宮市で不動産売却する際の経費はどこまで？計上できる費用と税金計算の基準を解説】

不動産売却で経費になる「譲渡費用」と「取得費」

不動産売却で経費として差し引けるのは、売るためにかかった「譲渡費用」と、その不動産を手に入れるためにかかった「取得費」の2種類です。

詳しく解説していきます！

①経費は「取得費」と「譲渡費用」の2つで、利益から差し引けます

譲渡所得税は、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算した利益にかかります。取得費と譲渡費用が、いわゆる「経費」にあたります。

経費が多いほど利益は小さくなり、税金も少なくなります。ただし、どちらも決められた範囲の費用しか認められないため、何が含まれるかを正しく知っておくことが大切です。

②譲渡費用は、仲介手数料など売るために直接かかった費用です

譲渡費用は、不動産を売るために直接かかった費用です。

③取得費は、購入代金や購入時の手数料・税金、改良費などです

取得費は、その不動産を手に入れるためにかかった費用です。建物は時間とともに価値が下がるため、購入代金などから減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費になります。

経費にできない費用と、間違えやすい費用

売却に関係がありそうな費用でも、経費として認められないものがあります。誤って経費に含めると、税務署から申告の誤りを指摘され、追加の税金がかかることがあります。

詳しく解説していきます！

①修繕費や固定資産税など、維持・管理のための費用は経費になりません

所有している間の修繕費や固定資産税は、資産を維持・管理するための費用のため、譲渡費用にも取得費にもなりません。

ただし、日常的な修繕ではなく、設備を新しく追加したり、建物の価値を高めたりする改良にかかった費用は、取得費に含められます。リフォームの内容によって扱いが変わるため、工事の契約書や領収書を残しておきましょう。

②引越し費用や住宅ローンの繰上返済手数料は、譲渡費用になりません

売却にともなう引越し費用は個人的な支出のため、経費になりません。

住宅ローンの一括返済にかかる繰上返済手数料や、抵当権抹消の登記費用も、ローンの返済に関する費用であり、一般に譲渡費用には含まれません。売却のために必要な費用かどうかで判断されます。

③固定資産税の精算金は経費ではなく、売却価格に含めます

引渡し時に買主から受け取る固定資産税・都市計画税の精算金は、税金を立て替えてもらったものではなく、売却代金の一部として売却価格（譲渡価額）に含めて計算します。

精算金を経費として差し引いたり、計算から漏らしたりしないよう注意しましょう。

経費とあわせて確認したい節税の特例

経費の計上に加えて、マイホームの売却であれば税金を大きく減らせる特例があります。取得費がわからない場合の扱いもあわせて確認しましょう。

詳しく解説していきます！

①マイホームの売却なら、利益から最高3,000万円を控除できる場合があります

内容

自分が住んでいた家とその敷地を売った場合、所有期間にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。利益が3,000万円以下なら税金はかかりません。

主な条件

現に住んでいる家か、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家であること。親子・夫婦など特別な関係の人への売却は対象外です。

②所有期間10年超のマイホームは、軽減税率を併用できます

内容

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームは、3,000万円特別控除を差し引いたあとの6,000万円以下の部分の税率が14.21%になります。

6,000万円を超える部分

通常の長期譲渡所得の税率（20.315%）がかかります。

③取得費がわからない場合は売却価格の5%で計算しますが、多くの場合は不利になります

概算取得費とは

購入時の書類がなく取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費として計算できます。

注意点

実際の取得費は売却価格の5%より大きいことが多く、概算取得費を使うと利益が大きくなり、税金が高くなりやすくなります。購入時の売買契約書や、代金を支払った通帳の記録などで実際の取得費を確認しましょう。

経費を計上するときの注意点と確定申告の流れ

経費を計上するには、支払ったことを証明する書類が必要です。書類を整理し、売却した翌年の確定申告で正しく申告しましょう。

詳しく解説していきます！

①経費の領収書や契約書は、支払った時点から整理して保管します

経費として計上する費用は、領収書や契約書で金額と内容を証明できるようにしておく必要があります。

仲介手数料の領収書、売買契約書、測量や取り壊しの見積書・領収書などは、支払った時点でまとめて保管しましょう。申告後に税務署から内容の確認を求められることもあります。

②購入時の売買契約書などは、申告が終わったあとも保管します

取得費の根拠になる購入時の売買契約書や領収書は、不動産を売るまで必要になる書類です。

申告が終わったあとも、税務署が申告内容を見直せる期間（原則として申告期限から5年）は、売却時・購入時の書類を保管しておくと安心です。相続した不動産の場合は、亡くなった方が購入したときの書類が取得費の根拠になります。

③売却した翌年の確定申告で、譲渡所得の内訳書を提出します

確定申告の期間は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までです。確定申告書（分離課税用の第三表を含む）と譲渡所得の内訳書を作成し、税務署に提出します。

提出は、税務署への持参・郵送のほか、e-Taxでも行えます。経費にできるかどうか判断に迷う費用がある場合や、利益が大きい場合は、税理士や税務署に相談すると安心です。

まとめ：経費になる費用を正しく区別し、書類をそろえて申告しましょう

経費を正しく計上すれば、譲渡所得税を適正に抑えられます。経費になる費用とならない費用を区別し、領収書や契約書をそろえて申告しましょう。

株式会社インフィニティエステートについて