【最新】【西宮市で住み替えと売却を検討中の方必見！段取りや資金計画のコツも紹介】

住み替えを始める前に確認したいこと

住み替えを始める前に、今の家がいくらで売れそうか、住宅ローンがどのくらい残っているかを確認しましょう。この2つがわかると、新居にかけられる予算と、住み替えの進め方の目安が見えてきます。

詳しく解説していきます！

今の家の相場を確認する

住み替えの資金計画は、今の家がいくらで売れるかによって大きく変わります。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月～2026年3月）より、西宮市の中古戸建の取引価格の中央値は4,300万円、中古マンションは3,400万円（㎡単価45.7万円）です。

ただし、西宮市は駅や築年数、広さによって価格の差が大きいため、市全体の相場はあくまで目安です。住み替えを具体的に考える段階では、不動産会社の査定で今の家の価格を確認しましょう。

※上記は取引価格の中央値であり、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンが残っている場合は、金融機関に残債の額を確認しましょう。住み替えの進め方は、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかで変わります。

1. 売却代金で完済できる場合（アンダーローン）完済後に残った代金を、新居の頭金などに充てられます
2. 売却代金で完済できない場合（オーバーローン）足りない分を自己資金で補うか、住み替えローンの利用を検討する必要があります

売却時には住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があるため、残債と売却価格の見込みは早めに確認しておくことが大切です。

住み替えのスケジュールを逆算する

今の家の売却には、査定・媒介契約から売却活動、売買契約、引き渡しまで数か月かかるのが一般的です。専任媒介契約の有効期間は最長3か月のため、それを一つの区切りとして売却活動の計画を立てる方も多くいます。

子どもの進学や転勤など、新居への入居時期が決まっている場合は、その時期から逆算して売却と購入の準備を始めることが大切です。登記識別情報（権利証）や固定資産税の納税通知書など、売却に必要な書類も早めにそろえておきましょう。

売り先行と買い先行の選び方

住み替えの進め方には、今の家を先に売る「売り先行」と、新しい家を先に買う「買い先行」の2つがあります。それぞれのメリットと注意点を理解して、自分に合った方法を選びましょう。

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売り先行は資金計画が立てやすい

売り先行は、今の家を先に売却してから新しい家を購入する方法です。売却価格が確定してから新居の予算を決められるため、資金計画を立てやすいのが最大のメリットです。

一方で、新居が見つかる前に今の家を引き渡すことになると、仮住まいへの引っ越しが必要になり、家賃や引っ越し費用が二重にかかることがあります。売買契約の際に、引き渡し時期を買主と調整して、新居探しの期間を確保する方法もあります。

買い先行は新居をじっくり選べるが二重ローンに注意

買い先行は、新しい家を先に購入してから今の家を売却する方法です。新居をじっくり選べて、引っ越しも1回で済むのがメリットです。

ただし、今の家の住宅ローンが残っている場合は、新居のローンと合わせて二重にローンを支払う期間が生じる可能性があります。今の家がなかなか売れないと負担が長引くため、資金に余裕がある場合や、住宅ローンを完済している場合に向いている方法です。新居の購入資金を一時的に借りる「つなぎ融資」を利用する方法もありますが、金利や手数料がかかります。

売却と購入の窓口をまとめ、買取も選択肢にする

売却と購入を同じ不動産会社に相談すると、売却の引き渡し時期と新居の購入時期を調整しやすくなります。住み替えの全体のスケジュールを一緒に組み立てられるため、二重ローンや仮住まいの期間を短くしやすくなります。

また、新居の購入時期が決まっていて早く売却したい場合は、不動産会社による買取も選択肢です。仲介より価格は低くなりやすいものの、売却の時期と金額が早く確定するため、資金計画を立てやすくなります。売却後もしばらく今の家に住み続けたい場合は、リースバックという方法もあります。

住み替えにかかる費用と資金計画の立て方

住み替えでは、売却と購入の両方で費用がかかります。費用を一覧にして、売却代金・自己資金・新しい住宅ローンのバランスを考えることが、無理のない資金計画の第一歩です。

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売却時にかかる主な費用

今の家を売却するときには、主に次の費用がかかります。

1. 仲介手数料上限は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。3,000万円で売却した場合の上限は105.6万円です
2. 印紙税売買契約書に貼る印紙の費用で、契約金額によって異なります
3. 抵当権抹消の費用・繰上返済手数料住宅ローンを完済して抵当権を抹消するための登記費用と、金融機関によっては繰上返済の手数料がかかります
4. 譲渡所得税売却益が出た場合にかかります。自宅であれば3,000万円の特別控除を使える場合があります

購入時にかかる主な費用

新しい家を購入するときには、物件価格のほかに次の費用がかかります。

1. 仲介手数料中古住宅を仲介で購入する場合にかかります。上限の計算方法は売却時と同じで、4,000万円の物件なら138.6万円が上限です
2. 登記費用所有権移転登記や抵当権設定登記の登録免許税と、司法書士への報酬です
3. 不動産取得税購入後に都道府県から課税されます。住宅の場合は軽減措置があります
4. 住宅ローンの手数料・保証料、火災保険料金融機関やローンの種類によって金額が異なります

このほか、引っ越し費用や、仮住まいが必要な場合の家賃なども見込んでおきましょう。費用の総額は物件や条件によって大きく変わるため、不動産会社や金融機関に見積もりを依頼して確認することが大切です。

住み替えローンと税金の注意点

今の家の売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、残ったローンと新居の購入資金をまとめて借りられる「住み替えローン」を利用できる場合があります。借入額が大きくなるため、返済計画は慎重に検討しましょう。

税金面では、今の家の売却で自宅の3,000万円特別控除を使うと、新居で住宅ローン控除を受けられない場合があります。新居に入居した年とその前後の一定期間に3,000万円特別控除などを使うと、住宅ローン控除の対象外になるためです。どちらを使うほうが有利かは、税理士や税務署に確認してから決めましょう。

西宮市の相場をふまえた住み替えのポイント

西宮市内で住み替える場合も、市外へ住み替える場合も、西宮市の相場の特徴を知っておくと、売却価格と新居の予算を考えやすくなります。

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駅によって相場が大きく異なる

西宮市は阪急・JR・阪神の3路線が通り、大阪・神戸の両方に通勤しやすい立地ですが、駅によって相場が大きく異なります。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2024年4月～2026年3月）より、主な駅の取引価格の中央値は次のとおりです。

1. 中古マンション門戸厄神4,300万円、西宮北口4,100万円、甲子園・甲子園口・夙川3,800万円、苦楽園口3,500万円、西宮(阪神)3,100万円
2. 中古戸建夙川6,800万円、苦楽園口5,450万円、西宮北口・甲子園口5,300万円、甲子園4,400万円、西宮名塩1,900万円

売る家のエリアと買う家のエリアで相場がどのくらい違うかを確認しておくと、住み替え後の資金計画を立てやすくなります。

西宮市の価格は緩やかに上昇してきた

同じデータで年間の中央値を比べると、2021年から2025年にかけて、西宮市の中古マンションは3,100万円から3,400万円（約10％上昇）、中古戸建は4,200万円から4,400万円（約5％上昇）でした。

相場が上がっている時期は、今の家を売るときには有利な一方で、新しい家を買うときの価格も高くなります。住み替えでは、売る価格と買う価格の両方が相場の影響を受けることを意識して、差額で資金計画を考えることが大切です。今後の価格の動きを断定することはできないため、相場の予想よりも、ご自身の入居時期や資金計画を優先して進めましょう。

地域の情報は住み替え先選びの参考にする

住み替え先を選ぶときは、通勤・通学の便や生活施設に加えて、地域のまちづくりの情報も参考になります。たとえば、JR西宮駅南西地区では、卸売市場の再整備と商業施設・住宅（377戸）を含む再開発事業が、2027年（令和9年）6月の完了予定で進められています。

ただし、再開発によって周辺の不動産価格が必ず上がるとは限りません。まちづくりの情報は暮らしやすさを判断する材料の一つとして、物件そのものの条件や資金計画とあわせて検討しましょう。

※上記の取引価格はすべて中央値であり、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

まとめ

西宮市での住み替えは、売却と購入のタイミングと資金計画をそろえて進めることが成功のポイントです。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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