【2026年最新】西宮市で老後に自宅売却を考える方へ資金計画のヒント！生活設計に役立つポイントも紹介

老後に必要な資金の見積もりと、自宅の位置づけ

老後資金の計画は、毎月の不足額を知ることから始まります。公的な統計で目安をつかみ、自宅をどう生かすかを考えましょう。

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家計調査では、高齢の夫婦のみの無職世帯で毎月約4万2,000円が不足しています

総務省統計局の「家計調査報告（家計収支編）2025年平均結果」によると、65歳以上の夫婦のみの無職世帯の家計は、毎月約4万2,000円の不足になっています。

このように、年金などの収入だけでは、平均的な生活費をまかないきれない傾向があります。不足分は、貯蓄の取り崩しなどで補う必要があります。

「毎月の不足額×年数」で、必要な資金の目安を見積もりましょう

老後に必要な資金は、毎月の不足額に、老後の生活が続く年数を掛けて見積もります。たとえば、上記の平均の不足額4万2,434円が20年間続くと、約1,018万円になります。

ただし、これは平均値をもとにした計算です。年金額や生活費は世帯ごとに異なり、医療・介護の費用や住まいの修繕費などがかかることもあります。ご自身の年金額と家計簿をもとに、毎月の不足額を計算してみましょう。

自宅は、老後資金を生み出す資産の一つとして考えられます

不足する資金を補う方法の一つが、自宅の活用です。西宮市の価格の目安として、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）によると、価格の中央値は中古マンションが3,400万円、中古戸建が4,300万円です。

実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なりますが、自宅はまとまった資金になりうる大きな資産です。売って現金にするか、住み続けながら資金にするかなど、ご自身の希望に合わせて使い方を考えましょう。

自宅を老後資金にする方法と、それぞれの特徴

自宅を老後資金にする方法には、主に「売却」「リースバック」「リバースモーゲージ」の3つがあります。それぞれの特徴と注意点を確認しましょう。

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売却は、まとまった資金を得られますが、住み替えが必要です

自宅を売却すれば、売却代金をまとまった老後資金として使えます。売り方には、一般の買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。

広い戸建てからコンパクトな住まいに移ると、固定資産税や修繕費、庭の手入れなどの負担を減らせる点もメリットです。

リースバックは、売却後も家賃を払って住み続けられます

リースバックは、自宅を不動産会社などに売却し、その後は賃貸借契約を結んで家賃を払いながら住み続ける方法です。引っ越しをせずに、売却代金をまとめて受け取れる点が魅力です。

一方で、毎月の家賃がかかるため、住み続ける期間が長くなると、家賃の合計が大きな負担になることがあります。また、売却価格は相場より低くなる傾向があります。契約期間や更新の有無、家賃の額を必ず確認し、何年住み続けられるかを資金計画に反映させましょう。

リバースモーゲージは、自宅を担保に借りながら住み続けられます

リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関からお金を借り、住み続けながら老後資金にあてる仕組みです。生きている間は利息のみを支払い、亡くなった後に自宅を売却するなどして、元本を一括で返済するタイプが一般的です。

借りられる金額は自宅の評価額をもとに決まり、評価額の一部にとどまります。金利が上がると利息の負担が増えることや、不動産の評価額が下がると借入の条件が見直される場合があること、相続人の同意が必要な場合があることに注意しましょう。対象となる地域や物件の条件は金融機関によって異なります。

西宮市で自宅の売却を進めるときの流れと注意点

老後資金のために自宅を売るときは、売却の流れを押さえたうえで、相場や税金、手続きの注意点を確認しておくことが大切です。

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資金計画から引き渡しまで、3つの段階で進めます

自宅の売却は、次の流れで進めます。

なお、売主本人の判断能力が低下していると、売買契約を結べない場合があります。その場合は成年後見制度の利用が必要になり、手続きに時間がかかるため、元気なうちに家族と方針を話し合っておくことが大切です。

西宮市の相場の推移を確認し、資金計画に反映させましょう

売却で得られる金額の見通しを立てるために、西宮市の相場の推移を確認しておきましょう。

西宮市は地域によって価格差が大きく、たとえば2024年4月〜2026年3月の中古戸建の価格中央値は、夙川駅周辺で6,800万円、西宮名塩駅周辺で1,900万円です。相場だけで判断せず、査定で自宅の価格を確かめてから資金計画を立てましょう。

税金や翌年の社会保険料への影響も確認しましょう

自宅を売って利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかります。税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で決まります。

また、譲渡所得があると、翌年度の国民健康保険料や後期高齢者医療保険料、介護保険料などが上がる場合があります。手取り額だけでなく、翌年以降の負担も含めて、税務署や税理士、市役所の窓口で確認しておきましょう。

売却後の資金の管理と、老後の生活設計

自宅を売って得た資金は、計画的に管理することで、老後の暮らしを長く支えられます。管理の基本的な考え方を確認しましょう。

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資金を用途別に分けて管理しましょう

売却代金をひとつの口座にまとめておくと、何にいくら使えるのかが分かりにくくなります。用途ごとに分けて管理すると、使いすぎを防ぎやすくなります。

「いつから・毎月いくら・何年」取り崩すかを先に決めましょう

資金を長持ちさせるためには、「いつから」「毎月いくら」「何年続けるか」を先に決めることが大切です。たとえば、毎月の不足額が4万円で、20年間取り崩すなら、生活費の補填として約960万円が必要になります。

計画を立てたら、年に1回は収支を見直しましょう。物価の上昇や医療費の増加で、毎月の不足額が変わることもあります。

運用を考える場合は、専門家に相談してから判断しましょう

売却代金の一部を運用に回すかどうかは、取り崩しの計画を決めた後に考えます。運用には元本割れのリスクがあるため、当面使う予定の資金や、急な出費への備えは運用に回さないのが基本です。

具体的な商品や制度の選び方は、ファイナンシャルプランナーや金融機関などに相談し、ご自身の年齢や資産の状況、リスクの許容度に合わせて判断しましょう。

まとめ｜不足額を見積もり、自分に合う方法で自宅を老後資金にしましょう

西宮市で老後資金のために自宅の活用を考えるときは、まず不足する資金を見積もり、住まい方の希望に合う方法を選ぶことが大切です。最後に、この記事の要点を振り返ります。

どの方法が合うか迷う場合は、不動産会社やファイナンシャルプランナー、税理士などに相談し、ご家族とも話し合いながら進めましょう。