【2026年最新】芦屋市で住宅ローン残債が不安？売却前に自己資金と将来家計を確認する方法

住宅ローンの残りが不安な30代が知っておきたい基本

住宅ローンが残る自宅を売るときは、手取り額でローンを完済できるかが出発点です。相場の動きと、オーバーローン・アンダーローンの考え方を確認しましょう。

詳しく解説していきます！

①芦屋市の中古マンションの価格は上昇していますが、物件ごとの差は大きくなっています

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データより、芦屋市の中古マンションの年間の価格中央値は、2021年の2,800万円から2025年には3,400万円（＋21％）に上昇しています。直近1年（2025年4月〜2026年3月）の中央値は3,200万円です。

ただし、駅別（2024年4月〜2026年3月）ではJR芦屋駅周辺の3,700万円に対し阪神芦屋駅周辺は2,400万円と差があり、築年数や広さによっても価格は変わります。市場の動きと自分の物件の条件を分けて考えることが大切です。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

②手取り額がローンの残りより少ない状態がオーバーローンです

売却で手元に入るお金は、「売却価格－諸費用」です。この金額が住宅ローンの残りより少ない状態を「オーバーローン」、多い状態を「アンダーローン」と呼びます。

アンダーローンなら、売却代金でローンを完済し、残ったお金を住み替えの資金に充てられます。オーバーローンの場合は、不足分をどう補うかを考える必要があります。

③ローンの返済条件と、これからの家計を一緒に確認します

ローンの残高だけでなく、金利のタイプ、残りの返済期間、ボーナス返済の有無なども一覧にしておきましょう。

30代は、子どもの教育費などこれからの支出が増える時期でもあります。売却後の返済と生活が無理なく続くかを、早めに数字で確認しておくと安心です。

売却の前に整理したいローンの残高と諸費用

手取り額を正しく見込むために、ローンの残高、売却にかかる諸費用、使える自己資金を順に整理しましょう。

詳しく解説していきます！

①返済予定表や残高証明書で、ローンの残高を確認します

まずは、金融機関の返済予定表や残高証明書、インターネットの照会サービスで、ローンの残高を確認しましょう。売却する時期の残高を見込むことが大切です。

ローンを一括で返済する場合、金融機関によっては手数料がかかることがあります。手続きにかかる日数とあわせて確認しておきましょう。

②仲介手数料や抵当権抹消の費用など、諸費用を見込みます

売却の諸費用には、仲介手数料、売買契約書の印紙税、抵当権の抹消登記の費用と司法書士の報酬などがあります。仲介手数料の上限は、400万円を超える売買で「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。

たとえば芦屋市の中古マンションの価格中央値3,200万円で計算すると、仲介手数料の上限は112万2,000円（税込）です。このほか、引越しの費用や、住み替えの時期によっては仮住まいの費用もかかります。

③不足が出る場合に、自己資金でいくら補えるかを確認します

売れそうな価格から諸費用とローンの残高を差し引き、マイナスになる場合は、その分を自己資金で補う必要があります。

預貯金を使いすぎると、引越し後の生活費や教育費の備えが足りなくなるおそれがあります。家計の状況を確認し、補える金額の上限を決めておきましょう。

ローンの残りが売却額を上回るときの選択肢

オーバーローンでも、状況に応じて選べる方法があります。不足の金額と、今後の住まいの計画に合わせて検討しましょう。

詳しく解説していきます！

①不足分を自己資金で補えれば、通常どおり売却できます

自己資金での補てん

オーバーローンでも、不足分を預貯金などで補ってローンを完済できれば、抵当権を抹消して通常どおり売却できます。

売る時期の調整

急いで売る必要がなければ、返済を続けてローンの残高が減るのを待ってから売る方法もあります。転勤などで住まなくなる場合に自宅を貸すには、住宅ローンの契約上、金融機関の承諾が必要になるのが一般的です。

②新居を買う場合は、買い替えローンを検討します

買い替えローン

新居を購入する場合は、売却後に残るローンを新居の住宅ローンに上乗せして借りる「買い替えローン」を利用できることがあります。

注意点

借入額が増えるため審査は慎重に行われ、売却と購入の決済を同じ日に行うことが条件になることが多くあります。返済の負担が重くなりすぎないか、慎重に検討しましょう。

③返済が難しい場合は、金融機関に相談し、任意売却も検討します

返済方法の見直し

収入の減少などで返済が苦しい場合は、滞納する前に金融機関に相談しましょう。返済期間の延長など、返済方法の見直しに応じてもらえる場合があります。

任意売却

返済の継続が難しい場合は、金融機関の同意を得て市場で売る「任意売却」を検討します。競売より高く売れる可能性がある一方、売却後も残ったローンの返済は続き、延滞の情報が信用情報に登録されるため、新たな借入れに影響します。

無理のない売却・住み替えを実現する考え方

売却や住み替えの判断は、ローンの残りだけでなく、これからの家計の見通しと合わせて考えることが大切です。

詳しく解説していきます！

①教育費などこれからの支出も含めて、家計全体を考えます

30代は、子どもの教育費が本格的にかかり始める時期や、転職などで収入が変わる可能性と重なります。

住み替え後の住宅ローンは、借りられる上限ではなく、教育費や老後の備えを積み立てても家計が回る返済額にしておきましょう。たとえば住宅金融支援機構の「フラット35」では、年収に対する年間返済額の割合を年収400万円以上で35％以下としていますが、これは借りられる上限の目安です。

②金利の動きと建物の状態から、売る時期を考えます

変動金利の場合、金利が上がると毎月の返済額が増える可能性があります。今後の金利の動きも意識しながら、売却や住み替えの時期を考えましょう。

建物は築年数とともに評価が下がりやすく、マンションでは大規模修繕の前後で買主の受け止め方が変わることもあります。売る時期を早めるか、しばらく持ち続けるかは、ローンの残高の減り方とあわせて判断します。

③数年先までの収支を試算し、選択肢を比べます

ローンの残高、売れそうな価格、諸費用、住み替え後の家賃や新しいローンの返済額を一覧にし、数年先までの収支を試算しましょう。

まずは査定で売れそうな価格を確認することが出発点です。数字で見通しが立つと、自己資金での補てん、買い替えローン、時期の調整などの選択肢を比べやすくなり、漠然とした不安も小さくなります。

まとめ：手取り額とローンの残りを比べ、無理のない選択肢を選びましょう

住宅ローンの残りが売却額を上回りそうでも、状況を数字で整理すれば、選べる方法は複数あります。

株式会社インフィニティエステートについて