【2026年最新】芦屋市の親の家売却はどう進める？名義確認から空家リスクと手続きの流れ

親の家が空き家になったら最初に確認すること

親の家の売却は、名義と親の状況によって進め方が変わります。まずは名義、空き家の状態、家族の意向を整理しましょう。

詳しく解説していきます！

①登記事項証明書で、名義人と持分を確認します

まずは、法務局で登記事項証明書を取得し、名義人（所有者）と持分、登記上の住所を確認しましょう。登記事項証明書は、法務局の窓口のほか、オンラインでも請求できます。

祖父母の名義のままになっている、両親の共有になっているなど、名義の状況によって売却に必要な手続きが変わります。固定資産税の納税通知書もあわせて確認しておきましょう。

②親が存命か、判断能力があるか、相続が発生しているかを整理します

売却を進められるのは、原則として名義人である所有者本人です。親が存命で判断能力があれば親本人が売主となり、判断能力に不安があれば成年後見制度の利用を検討します。

すでに相続が発生している場合は、相続人が相続登記をしてから売却します。どの状況にあたるかで手続きが大きく異なるため、最初に整理しておくことが大切です。

③空き家の期間と管理の状況、今後住む人がいるかを確認します

空き家の期間が長くなるほど、建物の傷みや庭木の繁茂が進み、近隣への影響も大きくなりやすくなります。換気や清掃、庭木の手入れがどこまでできているかを書き出してみましょう。

あわせて、自分や親族が将来住む予定があるかどうかも確認しておくと、売るか、貸すか、管理を続けるかの判断がしやすくなります。

親が存命で判断能力がある場合の売却の進め方

親が施設に入っていても、判断能力があれば親本人が売主として売却できます。代理で手続きを進める方法と、家族で話し合っておきたいことを確認しましょう。

詳しく解説していきます！

①親本人が売主となり、売却の意思を確認しながら進めます

親名義の家を売る場合、売主は名義人である親本人です。子が中心になって準備を進める場合も、売却するかどうか、いくらで売るかは親本人の意思で決める必要があります。

売却の理由や今後の住まい、売却代金の使いみちを親と話し合い、親が納得したうえで進めましょう。

②子が代理人となる場合は、委任状と親本人の意思確認が必要です

親が施設に入っている、遠方に住んでいるなどの理由で、子が手続きを代わりに行う場合は、親本人の委任状と印鑑登録証明書が必要です。

代理で手続きをする場合でも、不動産会社や登記を担当する司法書士が、親本人に売却の意思を直接確認するのが一般的です。施設への訪問など、確認の方法を事前に相談しておきましょう。

③売却代金の使いみちを、家族で話し合っておきます

売却代金は親の財産です。施設の費用や医療費、生活費など、親のために使うことを前提に、管理の方法を家族で話し合っておきましょう。

兄弟姉妹がいる場合は、誰が手続きを進めるのか、売却代金をどう管理するのかを共有しておくと、将来の相続のときのトラブルを防ぎやすくなります。

判断能力に不安がある場合・相続後の場合の手続き

親の判断能力に不安がある場合や、すでに相続が発生している場合は、売却の前に必要な手続きがあります。

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①判断能力に不安がある場合は、成年後見制度を利用します

成年後見制度

認知症などで判断能力が十分でない場合、親本人が結んだ売買契約は、後から無効とされるおそれがあります。この場合は、家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選んでもらい、後見人が売却を進めます。

家庭裁判所の許可

後見人が、親が住んでいた家（居住用の不動産）を売るには、家庭裁判所の許可が必要です。売却が親の生活のために必要かどうかが判断されるため、時間に余裕をもって進めましょう。

②相続が発生している場合は、相続登記をしてから売却します

相続登記

親が亡くなっている場合は、遺産分割協議などで家を相続する人を決め、相続登記で名義を変えてから売却します。2024年4月から相続登記は義務になり、相続を知った日から3年以内に申請が必要です。

相続人が複数の場合

相続人が複数いる場合は、誰が相続するか、売却代金をどう分けるかを話し合います。代表者が相続して売却し、代金を分ける場合は、その内容を遺産分割協議書に記載しておきましょう。

③売却に必要な書類を、状況に応じて準備します

基本の書類

登記済証または登記識別情報、固定資産税の納税通知書、売主の本人確認書類・印鑑登録証明書・住民票などが基本です。

状況に応じた書類

代理の場合は委任状、成年後見の場合は後見人であることの証明書と家庭裁判所の許可書、相続の場合は戸籍謄本や遺産分割協議書などが必要になります。

税金の特例と、空き家を放置しないためのポイント

親の家の売却では、使える税金の特例に売却の期限があるものもあります。特例と、空き家を放置したときのリスクを確認しましょう。

詳しく解説していきます！

①親が住んでいた家は、住まなくなってから3年目の年末までに売ると特例を使える場合があります

親が売主として、親が住んでいた家を売る場合は、要件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」を使える場合があります。ただし、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。

所有期間が10年を超える場合は、税率が軽くなる特例もあります。施設に入ってから時間がたっている場合は、期限を過ぎていないか早めに確認しましょう。利益が出た場合は、売った翌年に確定申告が必要です。

②相続した空き家には、別の3,000万円特別控除があります

相続した親の家を売る場合は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家などの要件を満たせば、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を使える場合があります。

耐震改修か取り壊しが必要なこと、売却価格が1億円以下であること、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件で、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円が上限です。親が老人ホームに入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象になります。

③管理されていない空き家は、固定資産税の軽減がなくなることがあります

空家等対策特別措置法により、管理が不十分な空き家が「特定空家等」や「管理不全空家等」として市から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の軽減が受けられなくなります。

売却をすぐに決められない場合も、定期的な換気や清掃、庭木の手入れ、郵便物の整理は続けましょう。管理が難しい場合は、市の空き家に関する相談窓口や不動産会社に相談し、売る・貸す・解体するなどの方針を早めに検討することが大切です。

まとめ：名義と親の状況を整理し、早めに売却の方針を決めましょう

空き家になった親の家は、放置するほど傷みや税金の負担、近隣への影響が大きくなります。名義と親の状況を整理し、早めに方針を決めましょう。

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