【2026年最新】芦屋市の不動産売却で遺産分割は可能か？兄弟で公平に換価分割する手順を解説

換価分割とは？仕組みと進め方の流れ

換価分割とは、相続した不動産を売却して現金に換え、その代金を相続人で分ける方法です。ほかの分け方との違いと、全体の流れを確認しておきましょう。

詳しく解説していきます！

①不動産を売って代金を分けるため、兄弟で平等に分けやすい方法です

遺産の分け方には、不動産をそのまま一人が引き継ぐ「現物分割」、不動産を引き継いだ人がほかの相続人にお金を払う「代償分割」、そして不動産を売って代金を分ける「換価分割」などがあります。

換価分割は、現金で分けるため割合どおりに平等に分けやすく、誰も住む予定がない家や、兄弟の住まいが離れている場合に向いています。不動産を共有名義のまま持ち続けると、将来の管理や売却で意見が合わずに困ることがあるため、換価分割が選ばれることも多くあります。

②協議・協議書の作成、相続登記、売却、代金の分配の順に進みます

換価分割は、相続人全員での遺産分割協議→遺産分割協議書の作成→相続登記→売却活動・売買契約→決済・引渡し→代金の分配の順に進みます。

売却するには、親の名義のままではなく、相続人の名義に変える相続登記が必要です。売却活動に入る前に、相続人全員で方針をそろえておくことが大切です。

③相続税の申告がある場合は、10か月の期限もふまえて計画します

相続税の申告と納付の期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。売却代金を納税資金に充てたい場合は、期限から逆算して計画を立てましょう。

相続登記や協議に時間がかかると、売却が期限に間に合わないこともあります。仲介で売る時間がない場合は、不動産会社に直接売る買取も選択肢になります。

売却の前に必要な遺産分割協議書と相続登記

換価分割を進めるには、遺産分割協議書を作成し、相続登記を済ませる必要があります。登記の方法と、協議書に書いておきたい内容を確認しましょう。

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①相続登記は、取得を知った日から3年以内の申請が義務です

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象となります。

2024年3月31日以前に相続が始まり、まだ登記していない不動産も対象で、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。

②登記は代表者の名義にする方法と、相続人の共有名義にする方法があります

換価分割では、相続人の一人を代表者として単独名義で登記し、その人が売却する方法と、相続人全員の共有名義で登記して全員で売却する方法があります。

代表者の名義にすると、売買契約や決済の手続きを一人で進められるため、相続人が遠方に住んでいる場合などに便利です。ただし、協議書に換価分割であることをはっきり書いておかないと、代金を分けたときに贈与と見なされるおそれがあるため、司法書士や税理士に相談しましょう。

③協議書には、売却すること・代金の分け方・費用の負担を書きます

換価分割の遺産分割協議書には、不動産を売却して代金を分けること、分ける割合、売却にかかる費用や税金の負担方法をはっきり書いておきましょう。代表者が売却する場合は、そのこともあわせて記載します。

協議書には相続人全員が署名し、実印を押して印鑑証明書を添付します。書類に不備があると登記や売却が遅れるため、作成の段階で専門家に確認してもらうと安心です。

売却代金を兄弟で平等に分けるための実務

平等に分けるためには、価格の考え方をそろえ、費用の負担や売却の条件をあらかじめ決めておくことが大切です。

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①路線価や固定資産税評価額と、実際に売れる価格の違いを理解します

価格の種類

相続税の計算に使う路線価や、固定資産税の計算に使う固定資産税評価額は、税金を計算するための価格で、実際に売れる価格（時価）とは異なります。固定資産税評価額は、原則として3年ごとに見直されます。

芦屋市の相場の目安

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、芦屋市の価格中央値は中古マンション3,200万円、中古戸建6,300万円、土地7,650万円（坪単価129.9万円）です。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。査定結果を相続人全員で共有しましょう。

②諸経費や売れるまでの維持費の負担を決めておきます

売却にかかる費用

仲介手数料、測量費、残置物の処分費、登記費用など、売却にかかる費用を売却代金から差し引いてから分けるのかを決めておきましょう。

売れるまでの費用

売れるまでの固定資産税や水道光熱費、管理費、修繕費などを誰が立て替え、どのように精算するかも、文書で取り決めておくと後のトラブルを防げます。

③売却価格の下限や売却の期間について合意しておきます

合意しておくこと

いくら以上なら売るか、どのくらいの期間で売るか、売れない場合に価格を見直すかを、あらかじめ相続人全員で合意しておきましょう。

合意しない場合のリスク

事前の合意がないと、買主が見つかってから「その価格では売りたくない」という相続人が出て、売却が進まなくなることがあります。不動産会社からの報告も全員で共有すると安心です。

換価分割の税金とトラブル防止のポイント

換価分割で売却益が出た場合は、相続人それぞれに譲渡所得税がかかります。税金の基本と使える特例、トラブルを防ぐための相談先を押さえておきましょう。

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①売却益が出た場合は、相続人それぞれが取得割合に応じて申告します

換価分割で売却益（譲渡所得）が出た場合は、代金を受け取った相続人それぞれが、取得した割合に応じて翌年に確定申告をします。

所有期間は親が取得した時期を引き継ぐため、親が長く所有していた不動産は、所有期間5年超の長期譲渡所得となり、税率は所得税・住民税・復興特別所得税をあわせて20.315％です。取得費は親が購入したときの価格をもとに計算するため、購入時の契約書を探しておきましょう。

②相続税の取得費加算や、相続した空き家の特例を使える場合があります

相続税を納めた場合は、相続開始の翌日から3年10か月以内に売れば、納めた相続税の一部を取得費に加えて、譲渡所得を減らせる特例があります。

また、亡くなった親が一人で住んでいた1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家などは、条件を満たせば、相続した空き家の3,000万円特別控除（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）を使える可能性があります。使える特例は、税理士や税務署に確認しましょう。

③税理士・司法書士・弁護士などの専門家に早めに相談します

換価分割では、税金の計算は税理士、相続登記や協議書は司法書士、相続人どうしの意見がまとまらない場合は弁護士に相談すると、手続きを確実に進められます。

売却の前に手取り額の見通しを立てておくと、兄弟で話し合いやすくなります。自治体の相談窓口などで、弁護士による無料の法律相談を受けられる場合もあります。

まとめ：協議書と登記を整え、分け方を書面で決めて進めましょう

換価分割は、相続した不動産を兄弟で平等に分けやすい方法です。協議書と相続登記を整え、分け方や費用の負担を書面で決めてから売却を進めましょう。

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