【2026年最新】芦屋市で借地権付き自宅を売却したい方へ！60代が今確認すべきポイントを解説

芦屋市の借地権付き自宅を売却したいとき

借地権付きの自宅は、所有権の家と比べて地主との関係を前提とした制約がありますが、売却することは可能です。まずは、60代で売却を考えるときの視点を整理しましょう。

詳しく解説していきます！

借地権付き自宅は、土地を借りて建物だけを所有する形です

借地権付き自宅とは、土地は地主から借り、建物だけを自分の資産として所有している形態です。土地と建物の両方を所有する場合と比べ、地代の支払いや契約の更新、建て替えや売却のときの承諾など、地主との関係を前提とした制約があります。

60代になると、収入の変化で地代が負担に感じられたり、家や敷地の管理が大変になったりして、手放すことを考え始める方が少なくありません。自分の代で整理し、子ども世代に複雑な権利関係を残したくないという理由から検討する方もいます。

芦屋市は良好な住宅地で、借地権付きでも需要が見込める物件があります

芦屋市は「国際文化住宅都市」として知られ、景観や住環境を守るルールのもとで良好な住宅地が保たれているまちです。

こうした環境から、立地や周辺の状況によっては、借地権付きであっても住みたいという需要が見込める物件もあります。ただし、借地権付きの物件は住宅ローンの審査が厳しくなりやすいなど買主側の制約もあるため、売却の方法は物件ごとに検討が必要です。

暮らしやすさ・老後資金・相続の観点から、早めに方針を考えます

このまま住み続けるか、売却して住み替えるかは、今後の暮らしやすさ、老後資金、相続の3つの観点から考えると整理しやすくなります。

坂の多い場所や生活施設から離れた場所では、年齢を重ねるほど日常の移動が負担になることがあります。また、借地権は相続財産になり、地代や更新料の支払いも相続人が引き継ぎます。健康なうちに方針を決めておくことが、家族の負担を減らすことにつながります。

芦屋市で借地権付き建物を売却する基本ルール

借地権付き建物の売却では、借地権の種類と、地主の承諾が必要になる点を押さえることが大切です。

詳しく解説していきます！

借地権は、契約の時期と種類によって更新の扱いが違います

売却を考える前に、自宅の借地権がどの種類にあたるかを契約書で確認しましょう。主な種類は次のとおりです。

1. 旧法借地権
   • 1992年8月より前に結ばれた契約で、旧借地法が適用される
   • 特徴：更新が前提で、長く住み続けやすい。長年住んでいる自宅ではこの形が多い
2. 普通借地権
   • 借地借家法による借地権で、期間満了時に建物があれば、借地人の請求により原則として更新される
   • 特徴：地主が更新を拒むには正当な理由が必要
3. 定期借地権
   • 借地借家法による借地権で、更新がない
   • 特徴：期間満了時には原則として更地にして返還する

種類とあわせて、残りの契約期間、更新の条件、建て替えに関する条項も確認しておくことが重要です。

借地権を第三者に売るには、地主の承諾が必要です

借地権付き建物を第三者に売ると、建物と一緒に借地権も譲渡されます。一般的な借地権は土地の賃借権で、民法の規定により、賃借権を譲渡するには地主の承諾が必要です。承諾を得ずに譲渡すると、契約を解除されるおそれがあります。

承諾にあたっては、地主に譲渡承諾料を支払うのが一般的です。金額や支払う人、名義変更の手続きは、売却の方針が決まった段階で早めに地主と話し合いましょう。更新時期が近い場合は、更新と売却の順番や費用の負担も整理が必要です。

承諾が得られない場合は、裁判所に許可を申し立てられます

地主が承諾してくれない場合でも、借地借家法では、裁判所に地主の承諾に代わる許可を申し立てる制度が定められています。

ただし、手続きには時間と費用がかかり、地主との関係にも影響します。まずは家族で整理した方針を地主に丁寧に伝え、話し合いで条件をまとめることを目指すのが現実的です。

60代が知っておきたい売却パターンと手取りのイメージ

借地権付き自宅の売り方には複数のパターンがあり、それぞれ価格や手間が違います。評価額と実際の売却価格の違い、税金も含めて手取りで比べることが大切です。

詳しく解説していきます！

売却の方法は、主に3つのパターンがあります

借地権付き自宅の売り方は、誰に、何を売るかによって次のように分かれます。

第三者に建物と借地権を売る

市場で広く買主を探すため、相場を反映した価格を目指しやすい方法です。地主の承諾と承諾料が必要になります。

地主に借地権を売る

地主が土地と建物をまとめて整理できるため、話がまとまりやすく、権利関係を簡単に整理できるのが利点です。一方で、買主が地主だけになるため、価格交渉の余地は限られやすくなります。

底地とまとめて売る

地主と協力して底地と借地権を同時に売る、または底地を買い取ってから売る方法です。所有権の土地として売れるため買主の幅が広がりますが、地主との調整や、底地を買う資金が必要になります。

路線価による評価額と、実際の売却価格は別のものです

国税庁の路線価に地域ごとの「借地権割合」を掛けて求める金額は、相続税や贈与税を計算するための評価額です。実際の売却価格を示すものではありません。

実際の取引では、建物の状態、借地契約の残存期間、地代の水準、地主の承諾の条件、買主が住宅ローンを使えるかどうかなどで価格が決まり、評価額を下回ることも少なくありません。机上の計算だけでなく、不動産会社の査定で市場での価格を確認することが大切です。

承諾料・諸費用・税金を差し引いた手取りで比べます

どのパターンを選ぶかは、売買代金から承諾料・仲介手数料などの諸費用と税金を差し引いた手取り額で比べることが大切です。

借地権は譲渡所得の対象となる資産で、売却で得た利益（譲渡所得）は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。この譲渡所得に対して、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。介護費用や住み替え資金も考えると、売却後の資金計画と税負担を事前に試算しておくと安心です。

芦屋市で借地権付き自宅を処分する前に確認したいこと

借地権付き自宅の売却は、家族の方針、契約の内容、税金の特例を事前に整理しておくことで、スムーズに進めやすくなります。

詳しく解説していきます！

まず家族で、この家を誰がいつまで使うのかを話し合います

売却を進める前に、家族や相続人と「この家を誰がいつまで使うのか」を話し合っておくことが大切です。

なお、借地権を相続する場合は、地主の承諾や承諾料は必要ありません。一方で、相続した子どもが住む予定がなければ、地代を払い続けながら管理することになります。相続後に売るのか、元気なうちに売るのかを含めて考えておくと、急な病気や介護が必要になったときも慌てずに判断できます。

借地契約書で、期間・更新・建て替え・譲渡の条項を確認します

借地契約書では、契約期間、更新の条件、建て替えや増改築の制限、相続や譲渡に関する条項を整理しておきます。

あわせて、売却以外の選択肢も比べておくと判断しやすくなります。たとえば、建物を解体して更地で返す場合は解体費用がかかり、借地権の一部を地主の底地と交換して所有権の土地にするといった調整の方法もあります。費用と相続への影響はそれぞれ違うため、複数の選択肢を比べたうえで決めましょう。

自宅なら、3,000万円の特別控除が使えるかを確認します

住んでいた借地権付きの自宅を売る場合、要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける「マイホームを売ったときの特例」の対象になり得ます。住まなくなった家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。

適用できるかどうかで税負担は大きく変わります。税制や計算方法は国税庁のタックスアンサーで確認でき、個別の判断は税理士に相談すると安心です。

まとめ

借地権付き自宅の売却は、所有権の自宅より確認事項が多いため、60代のうちに計画的に進めることが大切です。最後にポイントを振り返ります。

「今の自宅をどうするか」「子どもに負担を残したくない」とお考えでしたら、借地権の仕組みから売却パターンの比較、手取りの試算まで、個別の事情に合わせてご説明します。まずはお気軽にご相談ください。