【最新】【西宮市で家売却時の税金はいつ払う？確定申告や納付の流れも解説】

譲渡所得税（所得税）は売却した翌年の確定申告で納めます

家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税と復興特別所得税がかかります。会社員の方も年末調整では精算されないため、売却した翌年に自分で確定申告をして納めます。

詳しく解説していきます！

①譲渡所得税がかかるのは、売却で利益が出た場合だけです

譲渡所得税は、売却価格から購入代金などの取得費と、仲介手数料などの譲渡費用を差し引いて利益が出た場合にだけかかります。

利益が出なかった場合は、原則として確定申告も納税も不要です。ただし、損失を他の所得と相殺できる特例などを使う場合は、利益が出なくても確定申告が必要です。

②売却した翌年の3月15日までに確定申告をして納付します

確定申告の期間は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までです（土日と重なる年は日付がずれます）。所得税の納付期限も、原則として3月15日です。

納付は、税務署や金融機関の窓口、コンビニ、クレジットカード、e-Taxからの電子納付などで行えます。事前に手続きをしておけば、指定口座からの引き落とし（振替納税）も利用でき、引き落とし日は申告期限より後になります。

③「売却した年」は原則として引渡し日で判断します

どの年の所得として申告するかは、原則として物件を引き渡した日で判断します。売買契約の効力が生じた日を選ぶこともできます。

たとえば12月に契約して翌年1月に引き渡した場合、原則として引渡しの年の所得になり、確定申告はさらにその翌年になります。年末をまたぐ売却では、どちらの年で申告するかを早めに確認しておきましょう。

住民税は確定申告をした年の6月ごろから納めます

譲渡所得にかかる住民税（市・県民税）は、確定申告の内容をもとに西宮市が税額を計算し、納税通知書で知らせます。所得税と違い、確定申告のときには納めません。

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①確定申告をした年の6月上旬ごろに、西宮市から納税通知書が届きます

確定申告の情報は税務署から市区町村に送られ、西宮市が住民税額を計算します。普通徴収の納税通知書は、確定申告をした年の6月上旬ごろに送付されます。

参考までに、西宮市では令和7年度の個人住民税の納税通知書を2025年6月5日に発送しています。一斉に発送するため、届くまでに数日から1週間以上かかる場合があります。

②自分で納める普通徴収なら、年4回に分けて納付します

住民税の納め方には、自分で納める「普通徴収」と、給与から天引きされる「特別徴収」があります。

普通徴収の場合は、納税通知書に同封された納付書で年4回に分けて納付します（一括で納めることもできます）。各期の納期限は、納税通知書や西宮市の納期限一覧で確認してください。確定申告書の住民税に関する欄で納付方法の希望を記入できるため、会社に売却を知られたくない方は申告時に確認しましょう。

③住民税は売却から1年以上あとに請求されるため、納税資金を残しておきます

たとえば2026年中に売却した場合、所得税の納付は2027年3月、住民税の納付は2027年6月以降になります。

売却代金を住み替えなどに使い切ってしまうと、あとから届く住民税を払えなくなるおそれがあります。売却時に税額の目安を計算し、納税資金を別に取っておきましょう。

印紙税・登録免許税・固定資産税の支払い時期

売却の手続きの中では、譲渡所得税と住民税のほかにも税金がかかります。いずれも売買契約から引渡しまでの間に支払うものです。

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①印紙税は、売買契約時に契約書へ収入印紙を貼って納めます

印紙税は、紙の売買契約書に収入印紙を貼り、消印をして納める税金です。2027年3月31日までに作成する契約書は軽減税率が適用され、契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円です。

電子契約で売買契約を結ぶ場合は、印紙税はかかりません。

②登録免許税は、決済日に司法書士を通じて納めます

登録免許税は登記をするときにかかる税金で、決済日に司法書士が法務局へ登記を申請する際に納めます。

所有権移転登記の登録免許税は買主が負担するのが一般的で、売主が負担するのは主に抵当権抹消登記の分（不動産1個につき1,000円）です。住所変更登記が必要な場合は、その分も売主の負担になります。

③固定資産税は1月1日時点の所有者に課税され、引渡し時に日割り精算します

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。そのため、売却した年の納税通知書は売主に届き、売主が納めます。

買主が所有する期間の分は、決済時に精算金として買主から受け取るのが一般的です。精算の起算日は契約で決め、関西では4月1日とすることが多くなっています。

譲渡所得税の計算方法と、税金を減らせる特例

譲渡所得税は、利益の額と所有期間によって決まります。マイホームの売却であれば、税金を大きく減らせる特例もあります。

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①譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算します

取得費には購入代金や建築代金（建物は減価償却分を差し引く）、購入時の仲介手数料などが含まれます。譲渡費用は、売却時の仲介手数料や印紙税などです。

購入時の売買契約書などがなく取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」で計算できます。ただし、実際の取得費より小さくなりやすく、税金が高くなる場合があるため、購入時の書類は大切に保管しておきましょう。

②税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で決まります

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。

③マイホームの売却なら、3,000万円特別控除を使える場合があります

自分が住んでいた家を売却した場合、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。所有期間10年超の軽減税率と併用することもできます。

特例を使うには、税額がゼロになる場合でも確定申告が必要です。確定申告書（分離課税用の第三表）と譲渡所得の内訳書のほか、売却時・購入時の売買契約書の写しや、取得費・譲渡費用の領収書を用意しておきましょう。適用できるかどうかは、税理士や税務署に確認してください。

まとめ：税金ごとの支払い時期を知り、納税資金を残しておきましょう

売却に関わる税金は、契約時・決済時・翌年の確定申告・翌年6月以降と、支払う時期がばらばらです。いつ何を払うのかを把握し、資金計画に組み込んでおきましょう。

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