【最新】【不動産売却時の仲介手数料の相場は？計算方法や注意点もわかりやすく紹介】

仲介手数料の上限は法律で決められています

仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が決められています。不動産会社は上限を超えて受け取ることはできず、上限の範囲内であれば金額を自由に決められます。

詳しく解説していきます！

①上限は、売買価格を3つの区分に分けて計算します

仲介手数料の上限は、売買価格（税抜）を次の3つの部分に分け、それぞれの部分に決められた料率をかけて合計します。

②400万円を超える物件は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で計算できます

売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3%＋6万円＋消費税」の速算式で上限額を求められます。

たとえば3,000万円の場合、区分ごとに計算すると、200万円以下の部分が10万円、200万円超400万円以下の部分が8万円、残り2,600万円の部分が78万円で、合計96万円（税抜）です。速算式でも3,000万円×3%＋6万円＝96万円となり、同じ結果になります。「＋6万円」は、低い価格帯に高い料率がかかる分の差額を調整したものです。

③多くの会社が上限額で設定しているため、上限額が相場とされます

法律で決まっているのは上限だけですが、多くの不動産会社が上限額で仲介手数料を設定しています。そのため、一般に「上限額＝相場」と考えられています。

なお、「仲介手数料は売買価格の3〜5%」と言われることがありますが、5%や4%がかかるのは400万円以下の部分だけです。数千万円の物件であれば、実際の上限は売買価格の約3%強になります。

売却価格別の仲介手数料の計算例

実際にいくらになるのかを、売却価格別に計算しました。いずれも上限額で、消費税10%を含んだ金額です。

詳しく解説していきます！

①3,000万円で売却した場合、上限は105万6,000円です

3,000万円の場合は、3,000万円×3%＋6万円＝96万円（税抜）に消費税を加え、105万6,000円（税込）が上限です。

②西宮市の相場価格で計算すると、中古マンションで118万8,000円です

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の取引価格の中央値は、中古マンション3,400万円、中古戸建4,300万円です。この価格で計算した仲介手数料の上限は次のとおりです。

③800万円以下の空き家などは、特例で上限33万円まで認められます

価格の低い物件は仲介手数料も少なくなるため、不動産会社が引き受けにくいという課題がありました。そこで2024年7月から、売買価格800万円以下の空き家などは、上限を33万円（税込）までとする特例が設けられています。

この特例を使う場合は、媒介契約の際に不動産会社から説明があり、売主との合意が必要です。相続した実家など、価格の低い物件を売却する場合は確認しておきましょう。

「仲介手数料半額」の不動産会社は大丈夫？

「仲介手数料半額」「無料」をうたう不動産会社もあります。法律上の問題はありませんが、手数料の安さだけで選ぶと、結果的に手取りが減ることもあります。

詳しく解説していきます！

①法律で決まっているのは上限だけなので、半額でも違法ではありません

宅地建物取引業法は仲介手数料の上限を定めていますが、下限はありません。そのため、上限の範囲内であれば、半額や無料にしても法律上の問題はありません。

法律上の扱い

上限以内であれば、手数料の金額は不動産会社が自由に決められます。

割り引く理由

手数料の安さで依頼を集める、競合する会社と差をつけるなど、集客のための戦略として行われることが多くあります。

②半額にできる理由と、販売活動の内容を確認します

仲介手数料を安くできる理由は会社によって異なります。理由と、販売活動の内容をあわせて確認しましょう。

確認したいこと

買主側からも手数料を受け取ることを前提にしていないか、広告の範囲や写真・内覧対応などの販売活動が十分か

注意したい点

仲介業務には、広告、内覧の案内、価格や条件の交渉、契約書類の作成、重要事項の説明など多くの仕事があります。手数料を抑えた分、これらが手薄にならないかを確認することが大切です。

③手数料の安さではなく、手元に残る金額で比べます

仲介手数料が半額でも、売却価格が下がってしまえば手取りは減ります。

例

3,000万円の物件で手数料が半額になると約53万円安くなりますが、売却価格が100万円下がれば、手取りは上限額の会社に依頼した場合より少なくなります。

比べ方

手数料だけでなく、査定額の根拠、販売戦略、担当者の対応を含めた手取り額で比べましょう。

仲介手数料を支払う時期と注意点

仲介手数料は、売却が成立したときに支払う成功報酬です。支払いの時期と、仲介手数料以外にかかる可能性のある費用を確認しておきましょう。

詳しく解説していきます！

①仲介手数料は成功報酬で、売買契約が成立しなければかかりません

仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。査定を受けただけ、媒介契約を結んだだけでは発生しません。

通常の広告費や販売活動の費用は仲介手数料に含まれます。売主の特別な依頼で行った広告などの費用は別途請求される場合があるため、依頼する前に確認しておきましょう。

②売買契約時に半額、引渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です

仲介手数料の支払い時期は不動産会社との取り決めによりますが、売買契約時に半額、決済・引渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。

引渡し時にまとめて支払う場合もあります。支払い時期と金額は、媒介契約の際に契約書で確認しておきましょう。

③買取なら仲介手数料はかかりませんが、価格とあわせて比べます

不動産会社が直接買い取る「買取」では、仲介ではないため仲介手数料はかかりません。

ただし、買取価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的です。早く確実に売りたい場合は買取、価格を重視する場合は仲介と、目的に合わせて選びましょう。仲介と買取の両方で手取り額を比べるのがおすすめです。

まとめ：仲介手数料は上限と計算方法を知り、手取り額で比べましょう

仲介手数料は、計算方法を知っておけば売却前に正確に見積もれます。金額の安さだけでなく、手元に残る金額で不動産会社を選びましょう。

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