【最新】【西宮市で査定価格と売出価格の違いは？失敗しない決め方を解説】

査定価格・売出価格・成約価格の違い

不動産の価格には、査定価格・売出価格・成約価格の3つがあります。それぞれ決める人と意味が違うため、まずは違いを整理しておきましょう。

詳しく解説していきます！

①査定価格は、不動産会社が売れると見込む価格です

査定価格は、不動産会社が周辺の成約事例や市場の動き、物件の状態をもとに算出する価格です。一般に、おおむね3か月程度で売れると見込まれる価格とされています。

査定には、物件情報と周辺の事例から算出する机上査定と、実際に物件を見て算出する訪問査定があります。いずれも不動産会社の意見としての価格で、その金額で売れることを保証するものではありません。

②売出価格は、査定価格を参考に売主が決める価格です

売出価格は、実際に販売を始めるときの価格で、最終的に決めるのは売主です。

査定価格を参考にしながら、売主の希望額、住宅ローンの残債、住み替えの資金計画、売却の期限などを踏まえて決めます。不動産会社は根拠を示して助言しますが、売出価格を査定価格と同じにする必要はありません。

③成約価格は、買主との交渉を経て実際に売れた価格です

成約価格は、買主と条件の交渉をしたうえで、実際に売買契約が成立した価格です。中古の不動産では値引き交渉が入ることも多く、成約価格は売出価格より低くなることがあります。

相場を調べるときは、売り出し中の価格ではなく、実際に売れた成約価格を見ることが大切です。

査定価格だけで売出価格を決めるリスク

査定価格は大切な目安ですが、それだけで売出価格を決めると、売れ残ったり、手取りが想定より減ったりすることがあります。

詳しく解説していきます！

①査定価格は会社によって差があるため、根拠を確認します

査定価格は、どの成約事例を参考にするか、どんな販売戦略を想定するかで会社ごとに差が出ます。

1社の査定価格だけを基準にすると、それが相場に合っているか判断できません。複数社の査定価格と、その根拠となる成約事例を比べて確認しましょう。

②高すぎる査定価格に合わせると、売れ残りにつながります

媒介契約を結んでもらうために、相場より高い査定価格を示す会社もあります。その価格をそのまま売出価格にすると、購入希望者の検討対象から外れ、反響が少ないまま売れ残るおそれがあります。

売れ残りが長引くと「売れ残っている物件」という印象がつき、結果的に大きな値下げが必要になることもあります。

③値引き交渉の余地がないと、手取りが希望を下回ることがあります

反対に、査定価格ちょうどで売り出すと、値引き交渉が入ったときに成約価格が査定価格を下回ることがあります。

住宅ローンの残債や住み替えの資金など、最低限必要な金額がある場合は、交渉で下がる分も考えて売出価格を決めておくことが大切です。

西宮市で売出価格を決めるためのポイント

西宮市で売出価格を決めるときは、実際の成約相場、複数社の査定の根拠、売主の資金計画の3つを照らし合わせることが大切です。

詳しく解説していきます！

①相場は、国土交通省の取引データで確認できます

国土交通省「不動産情報ライブラリ」では、実際の取引価格や成約価格をもとにした相場を確認できます。

中古マンション

中央値3,400万円（㎡単価45.7万円／1,117件）

中古戸建

中央値4,300万円（801件）

土地

中央値4,300万円（坪単価113.1万円／149件）

出典

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より。西宮市の取引価格の中央値です。

②西宮市は駅やエリアによって相場が大きく違います

市全体の数字だけで判断せず、物件に近いエリアの相場を確認しましょう。

中古マンションの駅別中央値

門戸厄神4,300万円、西宮北口4,100万円、甲子園・甲子園口・夙川3,800万円、苦楽園口3,500万円、西宮（阪神）3,100万円

中古戸建の駅別中央値

夙川6,800万円、苦楽園口5,450万円、西宮北口・甲子園口5,300万円、甲子園4,400万円、西宮名塩1,900万円（南部と北部で3倍以上の差）

出典

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2024年4月〜2026年3月）より。取引価格の中央値です。

いずれも中央値で、実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

③住宅ローンの残債や資金計画と照らし合わせて価格を決めます

売出価格を決める前に、最低限手元に残したい金額を計算しておきましょう。

確認したいこと

住宅ローンの残債、仲介手数料などの売却費用、住み替え先の購入資金、売却の期限

考え方

売却費用とローン残債を差し引いても必要な資金が残るかを確認し、そのうえで相場と照らし合わせて売出価格を決めます。期限が近い場合は、相場に近い価格で売り出すほうが確実です。

査定価格から売出価格を決め、見直す手順

売出価格は、一度決めたら終わりではありません。売り出したあとの反響を見ながら、必要に応じて見直すことも大切です。

詳しく解説していきます！

①査定価格を基準に、交渉の余地を考えて売出価格を決めます

売出価格は、値引き交渉が入ることを考え、査定価格を基準に少し余裕をもたせて設定するのが一般的です。

ただし、上乗せしすぎると反響が減ります。どのくらい上乗せするかは、物件の種類やエリアの需要、売り出し中の競合物件の価格によって変わるため、不動産会社と相談して決めましょう。

②問い合わせや内覧の件数を定期的に確認します

売り出したあとは、ポータルサイトの閲覧数や問い合わせ、内覧の件数を確認します。

専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、不動産会社から売主への報告が義務付けられています。報告の内容をもとに、価格が市場に合っているかを判断しましょう。

③値下げの時期と下限価格を、売り出す前に決めておきます

反響が少ないまま時間が過ぎると、慌てて大幅な値下げをしてしまいがちです。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は最長3か月のため、契約の更新時期を価格見直しの区切りにするのも一つの方法です。あわせて「これ以上は下げない」という下限価格も決めておくと、冷静に判断できます。

まとめ：査定価格を基準に、相場と資金計画から売出価格を決めましょう

査定価格は売出価格を決めるための大切な目安ですが、最終的に価格を決めるのは売主です。相場と資金計画を照らし合わせ、納得できる売出価格を決めましょう。

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