【最新】【不動産売却で使える3000万円控除とは？条件や手続きの流れも解説】
西宮市で自宅を売却して利益が出ても、住まなくなってから3年目の年末までに売るなどの条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。税額がゼロでも確定申告が必要で、住宅ローン控除とは併用できません。
自宅を売却して利益が出ると、「高額な税金がかかるのでは」と心配になる方も多いのではないでしょうか。マイホームの売却には、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があり、条件を満たせば税金がかからないケースも少なくありません。
この記事では、3,000万円特別控除のしくみ、使える条件と使えないケース、共有名義などの特殊なケース、確定申告の手続きと他の特例との関係を解説します。
この記事でわかること
- 3,000万円特別控除のしくみと、税金がかからなくなる計算例
- 特例を使える条件（住まなくなってからの期限など）と、使えないケース
- 確定申告の手続き、10年超所有の軽減税率や住宅ローン控除との関係
3,000万円特別控除のしくみ
3,000万円特別控除は、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。マイホームを売って利益が出たときに、その利益から最高3,000万円を差し引ける制度です。
- 譲渡所得（売却の利益）から最高3,000万円を差し引ける
- 利益が3,000万円以下なら、譲渡所得税はかからない
- 西宮市は価格が上がっているため、利益が出るケースも多い
詳しく解説していきます！
①譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます
譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費は購入代金などから建物の減価償却分を差し引いた金額、譲渡費用は仲介手数料などです。
3,000万円特別控除を使うと、この譲渡所得から最高3,000万円を差し引いた残りが、税金のかかる「課税譲渡所得」になります。
②利益が3,000万円以下なら、譲渡所得税はかかりません
譲渡所得が3,000万円以下であれば、控除によって課税譲渡所得はゼロになり、所得税・住民税はかかりません。3,000万円を超える場合は、超えた部分にだけ税金がかかります。
計算例：5,000万円で売却した場合
- 譲渡所得：5,000万円－（取得費3,000万円＋譲渡費用150万円）＝1,850万円
- 特別控除後：1,850万円－1,850万円（控除は利益の額が上限）＝0円
- 譲渡所得税：かからない（ただし確定申告は必要）
③西宮市では価格が上がっているため、利益が出るケースも多くあります
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2021年→2025年、年間の取引価格の中央値）より、西宮市の土地は3,500万円から4,550万円へ+30%、中古マンションは3,100万円から3,400万円へ+10%上がっています。
長く住んでいた家ほど、購入時より高く売れたり、建物の減価償却で取得費が小さくなったりして、利益が出やすくなります。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なりますが、売却前に特例を使えるかを確認しておきましょう。
3,000万円特別控除を使える条件と使えないケース
特例を使えるのは、自分が住んでいた家とその敷地を売った場合です。住まなくなってからの期限や、売る相手などにも条件があります。
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 家を取り壊して土地を売る場合は、取り壊しから1年以内に契約する
- 親子・夫婦など特別な関係の人に売った場合や、前年・前々年に特例を使った場合は対象外
詳しく解説していきます！
①住まなくなってから3年目の年末までに売れば、引っ越し後でも使えます
特例の対象は、現に住んでいる家か、以前住んでいた家です。以前住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
たとえば2024年5月に引っ越した場合、3年を経過する日は2027年5月なので、2027年12月31日までに売れば対象になります。住まなくなったあとに賃貸に出していても、この期限内であれば使えます。
②家を取り壊して土地を売る場合は、取り壊しから1年以内に契約します
家を取り壊して土地だけを売る場合は、次の条件をすべて満たす必要があります。
- 取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶ
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 取り壊してから契約するまで、貸駐車場など他の用途に使っていない
③特別な関係の人への売却や、前年・前々年に特例を使った場合は対象外です
次のような場合は、特例を使えません。
- 親子・夫婦、生計を一にする親族、売却後に同居する親族、内縁関係の人など特別な関係がある人に売った場合
- 売った年の前年・前々年に、この特例やマイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受けている場合
- 売った年・前年・前々年に、マイホームの買換え特例を受けている場合
- 特例を受けるためだけに入居した家、仮住まい、別荘など
共有名義・店舗併用住宅などのケース
共有名義の家や、店舗と住宅を兼ねた家など、少し特殊なケースでも特例を使える場合があります。
- 共有名義なら、条件を満たす共有者それぞれが最高3,000万円を控除できる
- 店舗併用住宅は、原則として住宅部分だけが対象
- マイホームが複数ある場合は、主に住んでいた家だけが対象
詳しく解説していきます！
①共有名義なら、共有者それぞれが最高3,000万円を控除できます
- 控除の考え方
- 家を共有している場合は、条件を満たす共有者それぞれが、自分の持分の利益から最高3,000万円を控除できます。
- 夫婦で共有している場合
- 夫婦がともにその家に住んでいれば、2人合わせて最高6,000万円まで控除できます。
- 注意点
- その家に住んでいない共有者は、特例を使えません。また、各自が確定申告をする必要があります。
②店舗併用住宅は、原則として住宅部分だけが対象です
- 原則
- 店舗や事務所と住宅を兼ねた家は、住宅として使っていた部分だけが特例の対象です。
- 住宅部分が大半の場合
- 住宅として使っていた部分がおおむね90%以上であれば、全体を住宅として扱える場合があります。
③マイホームが複数ある場合は、主に住んでいた家だけが対象です
- 対象となる家
- マイホームを2つ以上持っている場合は、主として住んでいた家だけが対象です。
- 判断のポイント
- 住民票の住所や、実際に生活していた実態などから判断されます。判断に迷う場合は、税務署や税理士に確認しましょう。
手続きと、他の特例との関係
3,000万円特別控除は、確定申告をして初めて適用されます。他の特例と組み合わせられるかどうかも確認しておきましょう。
- 税額がゼロになる場合でも、売却した翌年に確定申告が必要
- 所有期間10年超の軽減税率とは併用できる
- 住宅ローン控除とは併用できないため、どちらが有利か比べる
詳しく解説していきます！
①税額がゼロになる場合でも、売却した翌年に確定申告が必要です
特例を使うには、売却した翌年の確定申告期間（原則2月16日〜3月15日）に申告する必要があります。控除によって税額がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は適用されません。
主な提出書類・準備するもの
- 確定申告書（分離課税用の第三表を含む）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
- 売買契約日の前日に住民票の住所と売った家の所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写しなど、住んでいたことがわかる書類
- 計算の根拠として、売却時・購入時の売買契約書や、仲介手数料などの領収書
申告は、税務署への持参・郵送のほか、e-Taxでも行えます。
②所有期間10年超の軽減税率とは併用できます
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームは、3,000万円特別控除と軽減税率の特例を併用できます。控除後の課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は、税率が14.21%（所得税・復興特別所得税10.21%、住民税4%）になります。
計算例：譲渡所得が1億円の場合
- 課税譲渡所得：1億円－3,000万円＝7,000万円
- 6,000万円以下の部分：6,000万円×14.21%＝852万6,000円
- 6,000万円を超える部分：1,000万円×20.315%＝203万1,500円
- 税額の目安：合計約1,056万円
実際の税額は、所得税と住民税を分けて計算する際の端数処理などで多少変わります。
③住宅ローン控除とは併用できないため、どちらが有利か比べます
住み替えで新しい家を住宅ローンで購入する場合、新居に入居した年とその前2年・後3年の間に3,000万円特別控除を受けると、新居で住宅ローン控除を受けられません。
どちらが有利かは、売却の利益の額や、新居の住宅ローンの金額・控除期間によって変わります。売却と購入のスケジュールを決める前に、税理士や税務署で試算しておきましょう。
まとめ：条件と期限を確認し、確定申告で3,000万円特別控除を使いましょう
3,000万円特別控除は、マイホームの売却で使える大きな特例です。条件と期限を確認し、売却のスケジュールや住み替えの計画とあわせて検討しましょう。
- マイホームの売却の利益から最高3,000万円を差し引け、利益が3,000万円以下なら税金はかからない
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要がある
- 税額がゼロでも確定申告が必要で、10年超所有の軽減税率とは併用できる
- 住宅ローン控除とは併用できないため、住み替えの場合はどちらが有利か比べる
株式会社インフィニティエステートについて
株式会社インフィニティエステートは、西宮市を中心に不動産の売却・購入をサポートしている不動産会社です。
- 弁護士・税理士・司法書士などの専門家と連携したトータルサポート
- 相続不動産の専門コンサルティング（一般社団法人相続診断協会に加盟）
- 西宮市を中心とした地域密着の売却戦略（芦屋市・尼崎市・宝塚市にも対応）
- 売買仲介・買取・コンサルティングから最適なプランをオーダーメイドで提案
- 阪急神戸本線「夙川」駅から徒歩1分
特例の期限を踏まえた売却スケジュールのご相談も承っています。住み替え先をお探しの方は西宮市の売買物件を見るからご覧いただけます。
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