【最新】【西宮市で不動産売却を考えたら譲渡所得税は？計算や節税ポイントも詳しく解説】

譲渡所得税の基本：税率は所有期間で決まります

譲渡所得税は、不動産を売って得た利益にかかる税金です。給与などの所得とは別に計算する「分離課税」で、税率は所有期間によって大きく変わります。

詳しく解説していきます！

①譲渡所得税は、売却で利益が出た場合だけかかります

譲渡所得税の対象は、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算した利益です。この結果がゼロやマイナスであれば、税金はかかりません。

「譲渡所得税」は通称で、実際には所得税・復興特別所得税（国税）と、住民税（市民税・県民税）を合わせたものを指します。

②税率は、長期（5年超）で20.315%、短期（5年以下）で39.63%です

所有期間が5年を超えるかどうかで、税率はおよそ2倍違います。

③所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します

所有期間は、実際に持っていた期間ではなく、売却した年の1月1日時点で判定します。

たとえば2021年6月に購入した家を2026年8月に売る場合、実際の所有期間は5年を超えていますが、2026年1月1日時点では4年半のため短期譲渡所得になります。2027年1月1日以降に売れば長期になるため、売却時期によって税額が大きく変わります。相続で取得した不動産は、亡くなった方の取得日を引き継いで判定します。

譲渡所得税の計算方法と具体的な流れ

譲渡所得税は、譲渡所得を計算し、特例による控除を差し引いたあとに税率をかけて求めます。それぞれの項目に何が含まれるかを確認しましょう。

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①売却価格には、固定資産税の精算金も含まれます

売却価格（譲渡価額）は、売買契約の代金だけではありません。引渡し時に買主から受け取る固定資産税・都市計画税の精算金も、売却価格に含めて計算します。

譲渡費用には、売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙税、測量費、売却のための建物の取り壊し費用などが含まれます。住宅ローンの抵当権抹消費用などは含まれません。

②建物の取得費は、購入代金から減価償却費を差し引いて計算します

取得費は、土地・建物の購入代金や購入時の仲介手数料などの合計です。ただし、建物は時間とともに価値が下がるため、購入代金から減価償却費を差し引いた金額が取得費になります。

自宅など事業に使っていない建物の減価償却費は、「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」で計算します。経過年数は6か月以上を1年とし、6か月未満は切り捨てます。償却率は建物の構造によって異なります。

③取得費がわからないと概算取得費になり、税金が高くなりやすくなります

購入時の書類がなく取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使います。

購入時の売買契約書や、代金を支払った通帳の記録などで実際の取得費を証明できれば、税額を大きく減らせる場合があります。

西宮市で使える譲渡所得税の節税の特例

譲渡所得税には、条件を満たせば税金を大きく減らせる特例があります。いずれも国の制度で、西宮市にお住まいの方も使えます。

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①マイホームの売却なら、最高3,000万円の特別控除を使える場合があります

内容

自分が住んでいた家とその敷地を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。

主な条件

現に住んでいる家か、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家であること。親子・夫婦など特別な関係の人への売却は対象外です。

注意点

税額がゼロになる場合でも確定申告が必要です。新居の住宅ローン控除とは併用できません。

②所有期間10年超のマイホームは、軽減税率を併用できます

内容

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームは、3,000万円特別控除を差し引いたあとの課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21%になります。

税率の内訳

所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%。6,000万円を超える部分は、通常の長期譲渡所得の税率（20.315%）です。

③低未利用の土地を売ると100万円控除があり、西宮市の確認書が必要です

内容

空き地や空き家など、使われていない土地等を売った場合に、長期譲渡所得から100万円を控除できる国の特例です。2028年12月31日までの譲渡が対象です。

主な条件

都市計画区域内の土地で、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えること。売却価格（建物を含む）が500万円以下（2023年以降の市街化区域内の土地は800万円以下）であること。買主が土地を利用する意向があること。

西宮市での手続き

確定申告の際に、西宮市が交付する「低未利用土地等確認書」が必要です。申請窓口は西宮市役所の都市計画課で、交付まで2週間程度かかります。

確定申告の手続きと西宮市での相談先

譲渡所得税は、売却した翌年の確定申告で申告します。所得税の申告をすれば住民税の手続きも済むため、西宮市役所に別の申告書を出す必要はありません。

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①売却した翌年の確定申告で申告し、住民税は自動的に計算されます

確定申告の期間は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までです（土日と重なる年は日付がずれます）。所得税の納付期限も、原則として3月15日です。

確定申告の内容は税務署から西宮市に送られ、住民税（市民税・県民税）は西宮市が計算します。確定申告をした年の6月上旬ごろに、西宮市から住民税の納税通知書が届きます。

②西宮市にお住まいの方の申告先は、西宮税務署です

確定申告は、住所地を管轄する税務署に提出します。西宮市にお住まいの方の提出先は、西宮税務署（西宮市江上町3番35号、電話0798-34-3930）です。

申告書は、税務署への持参・郵送のほか、e-Taxでも提出できます。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、画面の案内に沿って申告書と譲渡所得の内訳書を作成できます。住民税や固定資産税の証明書については、西宮市役所の税務管理課が窓口です。

③譲渡所得の内訳書と、特例ごとに必要な書類を準備します

確定申告では、確定申告書（分離課税用の第三表を含む）と譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）を提出します。

あわせて、計算の根拠となる売却時・購入時の売買契約書、仲介手数料などの領収書を用意します。3,000万円特別控除で住民票の住所と売った家の所在地が異なる場合の戸籍の附票の写しや、低未利用土地の確認書など、特例ごとに必要な書類も確認しましょう。判断に迷う場合は、税理士や税務署に相談すると安心です。

まとめ：税率と特例を確認し、翌年の確定申告に備えましょう

譲渡所得税は、所有期間や取得費、特例の有無によって大きく変わります。売却を決める前に税額の目安を確認し、必要な書類をそろえておきましょう。

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