【最新】【西宮市で実家を売却する手続きは何が必要？税金や流れを具体的に解説】

実家を売却する流れと最初の準備

実家の売却は、誰が売主になるのかを確認し、名義を整えることから始まります。親が亡くなって相続した実家は、相続登記を済ませないと売却できないため、早めに準備を進めましょう。

詳しく解説していきます！

相続した実家は遺産分割と相続登記から始める

親が亡くなって相続した実家を売却する場合は、次の流れで進めます。

1. 遺産分割協議相続人全員で話し合い、誰が実家を相続するか（または代表者が相続して売却し、代金を分けるか）を決めます
2. 相続登記実家の名義を相続人に変更します。亡くなった親の名義のままでは売却できません
3. 査定・売却活動不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結んで売却活動を行います
4. 売買契約・引き渡し買主と売買契約を結び、代金の受け取りとともに引き渡します
5. 確定申告売却益が出た場合や特例を使う場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに申告します

なお、親が存命で施設に入っているなどの場合は、名義人である親本人が売主になります。親の判断能力が低下している場合は、成年後見制度の利用が必要になることがあるため、早めに専門家に相談しましょう。

相続登記は2024年4月から義務化されている

相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

西宮市内の不動産の相続登記は、神戸地方法務局 西宮支局に申請します。戸籍の収集や申請に不安がある場合は、司法書士に依頼すると、書類の収集から申請までまとめて任せられます。

西宮市役所で公課証明書（評価証明書）を取得する

相続登記の登録免許税の計算などには、固定資産の評価額がわかる書類が必要です。西宮市では、「固定資産（土地・家屋）公課証明書」が評価証明書を兼ねています。

1. 取得できる窓口市役所 税務管理課（本庁舎2階）、各支所（鳴尾・瓦木・甲東・塩瀬・山口）、アクタ西宮ステーション
2. 手数料土地は1筆につき300円です
3. 相続人が請求する場合納税義務者の相続人も請求できます。相続人であることがわかる戸籍謄本などを用意しましょう
4. 郵送での請求税務管理課宛てに、申請書・本人確認書類の写し・手数料分の定額小為替などを送ります

実家の売却にかかる税金の基本

実家の売却では、売買契約書に貼る印紙税と、売却益にかかる所得税・住民税が主な税金です。相続した実家は計算の方法に特徴があるため、ポイントを押さえておきましょう。

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印紙税は2027年3月31日まで軽減されている

不動産の売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。2027年（令和9年）3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用されます。主な金額は次のとおりです。

1. 100万円超～500万円以下本則2,000円 → 軽減後1,000円
2. 500万円超～1,000万円以下本則1万円 → 軽減後5,000円
3. 1,000万円超～5,000万円以下本則2万円 → 軽減後1万円
4. 5,000万円超～1億円以下本則6万円 → 軽減後3万円

売主用と買主用の2通の契約書を作成する場合は、それぞれに印紙が必要です。

相続した実家は親の取得費と所有期間を引き継ぐ

売却益（譲渡所得）は、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。相続した実家の場合は、亡くなった親が購入したときの代金などを取得費として引き継ぎます（建物は減価償却後の金額）。

取得費に含まれるもの

親が購入したときの代金、購入時の仲介手数料・登記費用など、相続したときに相続人が支払った登記費用など

譲渡費用に含まれるもの

売却時の仲介手数料、売主が負担した印紙税、測量費、売るために建物を取り壊した費用など

どちらにも含まれないもの

固定資産税や、維持・管理のための修繕費など

親が購入したときの契約書がなく取得費がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とすることになり、売却益が大きく計算されて税金が高くなりやすくなります。実家の片付けの際に、購入時の契約書や領収書が残っていないか探しておきましょう。

税率は親の所有期間を含めて判定する

譲渡所得にかかる税率は、所有期間によって変わります。相続した実家は、親が取得した日から所有期間を数え、売却した年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得になります。

1. 長期譲渡所得（所有期間5年超）所得税・復興特別所得税・住民税の合計で約20.315％
2. 短期譲渡所得（所有期間5年以下）所得税・復興特別所得税・住民税の合計で約39.63％

親が長く住んでいた実家であれば、多くの場合は長期譲渡所得になります。

相続した実家で使える特例と西宮市での申請方法

相続した実家の売却では、要件を満たせば税金を大きく軽減できる国の特例があります。特例によっては西宮市が発行する確認書が必要になるため、申請先と様式を確認しておきましょう。

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空き家の3,000万円特別控除の主な要件

亡くなった親が一人で住んでいた実家を相続して売却した場合は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける国の特例を使えます。2024年1月以降の売却で相続人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円です。

1. 家屋の要件1981年（昭和56年）5月31日以前に建築され、区分所有建物（マンションなど）ではなく、相続の直前に親以外が住んでいなかったこと（老人ホームなどに入所していた場合も、一定の要件で対象）
2. 売却の期限相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年（令和9年）12月31日までの売却
3. 耐震改修または取り壊し耐震基準に適合させるか、取り壊して売ること。2024年1月以降は、売却した翌年2月15日までに買主が行う場合も対象
4. 売却代金1億円以下であること

西宮市では建築安全課に確認書を申請する

空き家の特例を使うには、確定申告の際に、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を添付する必要があります。西宮市では、建築安全課が申請を受け付けています。申請様式は、売却の方法によって次の3つに分かれます。

様式1-1

売却時に耐震基準に適合している家屋（とその敷地）を売却する場合

様式1-2

家屋を取り壊した後に、敷地を売却する場合

様式1-3

売却した後、売却した年の翌年2月15日までに家屋の耐震改修または取り壊しを行う場合

相続人が多く記入欄が足りない場合は、多人数用の様式があります。親が老人ホームなどに入所していた場合は、入所・退所の証明書などが追加で必要になることがあります。窓口で申請する場合は、事前に建築安全課へ連絡しましょう。

相続税を納めた場合は取得費加算の特例も検討する

相続税を納めた方が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（おおむね3年10か月以内）に実家を売却した場合は、納めた相続税の一部を取得費に加えられる特例があります。取得費が増える分、譲渡所得が減って税金が軽くなります。

ただし、空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。どちらが有利かは状況によって異なるため、税理士に試算を依頼してから選びましょう。

実家の売却に関わる西宮市の窓口

実家の売却に関わる西宮市の手続きは、内容によって窓口が異なります。どの書類をどこで取得するのかを整理しておくと、手続きをスムーズに進められます。

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税務管理課・各支所・アクタ西宮ステーション

固定資産（土地・家屋）公課証明書（評価証明書）は、市役所の税務管理課（本庁舎2階）と各支所で、平日に取得できます。

アクタ西宮ステーションは、平日の夜や土日祝日も窓口を開いていますが、取得できる証明書が限られています。仕事などで平日に市役所へ行けない場合は、事前にアクタ西宮ステーションに問い合わせてから行くと確実です。郵送での請求もできます。

建築安全課（空き家の特例の確認書・空き家の管理）

空き家の3,000万円特別控除に必要な「被相続人居住用家屋等確認書」の申請は、建築安全課が窓口です。実家が空き家になっている場合の適正管理や、危険な空き家に関する相談も受け付けています。

このほか、西宮市では市民相談課による空き家に関する専門家の対面相談（月1回）や、市と連携するNPO法人空き家相談センターによる電話相談も行われています。受付日時は変わることがあるため、市のホームページで確認しましょう。

住宅用家屋証明書は主に買主側の手続き

住宅用家屋証明書は、住宅を取得した人が、所有権移転登記や抵当権設定登記の登録免許税の軽減を受けるための書類です。そのため、実家を売却する場合は主に買主側が取得するもので、売主が用意する必要は基本的にありません。

西宮市では、税務管理課と塩瀬支所・山口支所で取り扱っています。実家の売却では、売主側の手続きと買主側の手続きを区別し、不動産会社や司法書士に確認しながら進めましょう。

まとめ

誰も住まなくなった実家の売却は、名義の整理から税金の申告まで、手続きを順序立てて進めることが大切です。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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