西宮市で実家を売却する手続きは何が必要？税金や流れを具体的に解説

西宮市で実家を売却する流れと必要な市役所手続き

西宮市で実家を売却する際に最初に取り組むのは、「固定資産課税台帳登録事項証明書」の取得です。これは、当該年度の評価額や所有者情報を記載する証明書で、土地や家屋それぞれ１件につき３００円の手数料が必要です。取得には申請書、本人確認書類、相続の場合は戸籍謄本などが必要です。申請は市役所税務管理課や各支所などの窓口、あるいは郵送でも行うことができます（郵送の場合は定額小為替を同封）。

次に、相続した空き家に関しては、譲渡所得から最高３０００万円を控除できる「空き家特例」を受けるためには、「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が必要です。これは市が被相続人が住んでいたこと、他に居住者がいなかったことなどを確認する書類です。令和６年１月１日以降の譲渡に対応した申請書（様式１－１～１－３）や多人数での申請に対応する書式が用意されています。必要書類や様式は西宮市環境衛生課の案内に従って準備します。

さらに、売却に伴う所有権移転登記などで登録免許税の軽減措置を受ける場合には、「住宅用家屋証明書」が必要です。この証明書を法務局へ提出することで、所有権保存登記や移転登記、抵当権設定登記の際に税率が大幅に軽減されます。取得には、登記事項証明書、住民票、建築確認済証などを添付し、手数料として１件につき１,３００円が必要です。

以下に主な手続きと要件、手数料を表にまとめます。

売却にかかる各種税金の基礎と実家売却特有の扱い

実家の売却では、印紙税や譲渡所得税・住民税など、複数の税金に留意する必要があります。以下に主要な税金のポイントをわかりやすくご案内します。

まず、売買契約書に貼付する印紙税についてです。不動産の譲渡に関する契約書に記載される契約金額によって税額が変わりますが、令和９年３月３１日まで作成される契約書には軽減措置が適用され、税額が本則税率よりも引き下げられています。契約金額ごとの軽減税率は、以下の表をご参照ください（例：１千万円超５千万円以下の契約では、軽減後は１万円、本則は２万円） 。

なお、契約書を売主用と買主用の２通作成する場合、それぞれに印紙を貼る必要があり、各自が「文書の作成者」として納税義務を負います 。

次に、譲渡所得税と住民税の計算です。譲渡所得は、譲渡価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて算出します。「取得費」には購入代金や手数料、改良費など、「譲渡費用」には仲介手数料や測量費、修繕・解体費などが含まれます。取得費が不明な場合は、譲渡価額の５％を取得費として扱うことも可能です 。さらに、所有期間が５年超なら「長期譲渡所得」となり、税率も異なります 。

特に実家の売却で留意すべきは、以下のような特例です：

• 「相続財産譲渡時の取得費加算特例」：相続税課税後に譲渡する場合、取得費に相続税の一部を加算できます。ただし、空き家特例との併用はできません 。
• 「空き家特例（譲渡所得3000万円特別控除）」：被相続人が居住していた家屋・土地を相続し、相続開始後３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却し、一定要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。ただし、共同相続人が３人以上の場合、控除額は2,000万円となります 。

これらの特例はいずれも強力な節税策ですが、適用条件や申告期限が厳格です。ご自身の状況に応じて慎重に確認し、必要に応じて税務署や専門家へご相談されることをおすすめします。

西宮市独自の活用可能な控除や制度の紹介

西宮市で実家の売却に際し、節税や申請の際に活用できる市独自の制度についてご案内します。

まず、西宮市も国の「空き家の発生を抑制するための特例措置」に基づき、相続により取得した実家を一定要件のもとで譲渡する際、譲渡所得から最大3,000万円を控除する制度が利用できます。この適用のためには、市が「被相続人居住用家屋等確認書」を発行する必要があります。これは市役所環境衛生課で申請し取得します（譲渡日が令和6年1月1日以降の場合には新様式に対応）。

「被相続人居住用家屋等確認書」の申請には複数の様式が準備されており、令和6年以降の譲渡では、耐震基準を満たす家屋向けの様式1‑1、取壊し後の土地譲渡用の様式1‑2、譲渡後の耐震改修・取壊しに対応する様式1‑3が用意されています。さらに、申請者が複数人いる場合には多人数対応の様式もあり、記入の負担軽減に配慮されています。

申請が難しい場合、例えば相続人が多く記入が困難な際や、被相続人が老人ホームに入所していた場合などには、環境衛生課が相談に応じてくれます。必要に応じて委任申請の相談にも対応しています。申請書類に不安がある場合は、事前に環境衛生課（所在地：西宮市役所 環境局 環境事業部 環境衛生課）へ電話またはメールで連絡し、サポートを受けることをおすすめします。

手続きのポイントまとめと売却手続きにかかわる西宮市のサポート窓口情報

誰も住まなくなった実家の売却にあたっては、準備すべき各種証明書や申請書類の取得を順序立てて確認することが大切です。以下の表に、必要な手続きのステップ、窓口・受付時間、手数料などをまとめています。

上記の手続きは基本的に以下の流れで進めます。まず、①固定資産課税台帳登録事項証明書を取得し、実家の評価額等を押さえます。次に、②登録免許税の軽減措置を活かす場合は住宅用家屋証明書を取得します。さらに、③相続した空き家を売却する際に「空き家特例（最大3,000万円控除）」の適用を検討される場合は、被相続人居住用家屋等確認書の申請を行います。

西宮市では、税務手続きや証明書発行に関するサポート窓口が整っています。税務管理課では相談対応や書類交付対応を、各支所やアクタ西宮ステーションでは利便性の高い窓口サービスを提供しています（例えば、アクタ西宮ステーションでは平日夜間や週末も対応していますが、証明書の種類に制限がありますので、事前のお問い合わせをおすすめします）。また、環境衛生課は本庁舎ではなく西宮浜にあるため、来庁前に連絡して案内を受けると安心です。

申請手続きの際は、受付時間や窓口所在地、必要書類、可能であれば委任状なども確認・準備のうえ、無駄なくスムーズに進めましょう。

まとめ

西宮市で誰も住まなくなった実家の売却を考える際、必要な手続きや準備すべき書類、また売却に関わる税金の基本を押さえておくことが非常に重要です。市役所で発行される証明書や、税制上の特例に関する手続きは複雑に見えるものの、流れを順序立てて確認すれば安心して進めることができます。特に、空き家に対する控除や市独自のサポート窓口を有効活用することで、負担を軽減できます。分かりやすい説明や窓口案内を参考に、一歩ずつ進めていきましょう。