【2026年最新】西宮市でマンション売却を検討中の方必見！住み替え成功のコツも詳しく解説

西宮市の中古マンションの相場と市場の動き

住み替えの資金計画を立てるには、まず今のマンションがいくらで売れそうかを知ることが大切です。西宮市の中古マンションの相場を確認しましょう。

詳しく解説していきます！

西宮市の中古マンションの価格中央値は3,400万円です

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）によると、西宮市の中古マンションの価格中央値は3,400万円、1㎡あたりの単価の中央値は45.7万円です（1,117件）。

取引件数が多く、中古マンションの売買が活発な地域といえます。ただし、実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。広さや築年数、階数、管理の状態などで価格は大きく変わるため、査定で確かめましょう。

5年間で価格の中央値は約10%上昇しています

同じく不動産情報ライブラリの取引データによると、西宮市の中古マンションの年間の価格中央値は、2021年の3,100万円から2025年には3,400万円になり、5年間で約10%上昇しています。

相場が上昇してきた地域では、購入時より高い価格で売れるケースもあります。売却価格が購入時の価格などを上回って利益が出る場合は、税金の特例も確認しておきましょう（セクション3で解説します）。

駅によって価格の中央値に差があります

西宮市の中古マンションは、最寄り駅によって価格の中央値が異なります。

住み替え先を西宮市内で探す場合も、駅ごとの相場を知っておくと、新居の予算を立てやすくなります。

売却から住み替えまでの基本スケジュール

住み替えの進め方は、「売り先行」「買い先行」「同時進行」の3つに分けられます。ご家庭の資金計画や事情に合わせて選びましょう。

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売り先行は、売却額が決まってから新居を買うため資金計画が立てやすいです

売り先行は、今のマンションを先に売り、その売却代金をもとに新居を購入する方法です。売却額が確定してから新居の予算を決められるため、資金面のリスクを抑えられます。

一方で、新居が決まる前に引き渡しの日が来ると、仮住まいが必要になり、家賃や引っ越しの費用が二重にかかることがあります。売買契約から引き渡しまでの期間は契約で決めるため、買主と相談して引き渡しの時期に余裕を持たせるなどの工夫が大切です。

買い先行は、新居を確保できますが、住宅ローンが二重になる可能性があります

買い先行は、先に新居を購入し、その後で今のマンションを売る方法です。新居をじっくり探せて、仮住まいも不要になります。

ただし、今のマンションが予定どおりに売れないと、今の住宅ローンと新居の住宅ローンを同時に返済する「二重ローン」になる可能性があります。新居の購入契約に、今の住まいが売れなかった場合に契約を解除できる「買い替え特約」を付けられるか、事前に確認しましょう。ただし、売主によっては買い替え特約を受け入れない場合もあります。

同時進行は、仮住まいを避けやすいですが、日程の調整が重要です

同時進行は、売却と購入を並行して進め、売却の引き渡しと新居の引き渡しを近い日程にそろえる方法です。仮住まいや二度の引っ越しを避けやすい点がメリットです。

売却と購入を同じ不動産会社に相談すると、日程や資金の流れを一緒に調整しやすくなります。

住み替えで使える税金の特例と手続きのポイント

マンションを売って利益が出た場合は、税金の特例を使えることがあります。代表的な特例と、新居の住宅ローン控除との関係を確認しましょう。

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3,000万円特別控除と軽減税率の特例は、併用できる場合があります

自分が住んでいるマンションを売った場合、要件を満たせば、譲渡所得（売却価格－取得費－譲渡費用）から最大3,000万円を差し引けます。譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金はかかりません。

また、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例と併用できます。3,000万円を差し引いた後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は、税率が14.21%（所得税・復興特別所得税10.21%、住民税4%）になります。

買換え特例は、利益への課税を将来に繰り延べる制度です

「特定の居住用財産の買換え特例」は、マイホームを売って新しいマイホームに買い換えたときに、売却で出た利益への課税を、将来新居を売るときまで繰り延べられる制度です。税金が免除されるわけではない点に注意しましょう。

買換え特例は、3,000万円特別控除や軽減税率の特例とは併用できません。どちらが有利かは、利益の大きさや将来の売却の予定によって変わるため、税務署や税理士に相談しましょう。

新居の住宅ローン控除と併用できない点に注意しましょう

新居で住宅ローン控除を受ける予定がある場合は注意が必要です。新居に入居した年とその前年・前々年に、3,000万円特別控除や買換え特例などを受けると、住宅ローン控除は受けられません。入居した年の翌年から3年目までの間に、これらの特例を受けた場合も同様です。

どちらを使うと有利かは、売却で出る利益の額や新居の借入額によって変わります。住み替えの前に、両方の場合の税額を試算しておくと安心です。

特例を使う場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。確定申告書に「譲渡所得の内訳書」を添付し、売買契約書や取得費・譲渡費用の領収書も手元にそろえておきましょう。

売却と住み替えをスムーズに進めるための準備と注意点

住み替えを成功させるには、事前の準備と、契約時の注意点を押さえておくことが大切です。

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住み替えの目的と、資金の全体像を整理しましょう

まずは、「なぜ住み替えるのか」「新居にどんな条件を求めるのか」を家族で話し合いましょう。そのうえで、資金の全体像を確認します。

売却価格でローンを完済できない場合は、残った債務を新居のローンにまとめて借りる「住み替えローン」という方法もあります。ただし、借入額が増えるため、無理のない返済計画かどうかを慎重に確認しましょう。

家族の事情に合わせて、進め方とスケジュールを決めましょう

資金の状況が分かったら、売り先行・買い先行・同時進行のどれで進めるかを決めます。子どもの入学や転校の時期、勤務先の都合などがある場合は、引っ越しの時期から逆算してスケジュールを立てることが大切です。

売却活動を始めてから買主が見つかるまでの期間は物件によって異なります。余裕を持って売り出せるよう、早めに査定を受けて売り出し価格を検討しましょう。

契約では、手付解除・ローン特約・買い替え特約を確認しましょう

売却と購入の契約では、契約を解除できる条件を確認しておくことが重要です。

今の住まいを売る契約で、買主にローン特約が付いている場合は、買主のローン審査の結果によって契約が解除になることもあります。売却と購入の両方の契約内容をそろえて確認し、解除になった場合の動き方も決めておくと安心です。

まとめ｜相場・進め方・税金を確認して、西宮市での住み替えを進めましょう

西宮市でマンションを売って住み替えるときは、相場の確認、進め方の決定、税金の特例の確認を早めに行うことが大切です。最後に、この記事の要点を振り返ります。

売却と購入を一緒に相談できる不動産会社に早めに相談し、無理のない住み替えの計画を立てましょう。