【2026年最新】芦屋市で不動産売却を検討中の方へ！媒介契約の選び方と専任と一般の違いを解説

売却の基本の流れと媒介契約の役割

媒介契約は、不動産会社に売却活動を正式に依頼するための契約です。売却の流れの中での位置づけを確認しましょう。

詳しく解説していきます！

①売却は、査定・媒介契約・販売活動・売買契約・引渡しの順に進みます

自宅の売却は、不動産会社の査定、媒介契約、広告などの販売活動、購入希望者との条件の交渉、売買契約、決済・引渡しの順に進みます。

決済の日には残りの代金を受け取り、住宅ローンが残っていれば完済して抵当権を抹消し、所有権の移転登記をして鍵を引き渡します。

②媒介契約で、販売活動の方法や報告のルールが決まります

媒介契約は、不動産会社に売却の仲介を依頼し、販売活動の方法や報告の頻度、仲介手数料などを取り決める契約です。宅地建物取引業法により、不動産会社は媒介契約の内容を書面で交付する必要があります。

契約の種類によって、不動産流通機構のネットワーク（レインズ）への登録や、売主への報告の義務が異なります。どの種類を選ぶかで、情報の広がり方や売主の手間が変わります。

③売却には数か月かかるため、資金計画とスケジュールを早めに立てます

売却を考え始めてから引渡しまでには、数か月かかることが一般的です。住み替えの予定がある場合は、新居の入居時期から逆算して計画を立てましょう。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、芦屋市の価格中央値は中古マンション3,200万円、中古戸建6,300万円です。相場と住宅ローンの残りを比べ、手取り額の見通しを立てておくと、媒介契約の選び方も考えやすくなります。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の違い

媒介契約には3つの種類があり、依頼できる会社の数や、不動産会社の義務が異なります。それぞれの違いを確認しましょう。

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①専任媒介は1社だけに依頼し、自分で見つけた買主とも契約できます

専任媒介契約は、売却を依頼できる不動産会社を1社に限る契約です。不動産会社には、契約から7営業日以内のレインズへの登録と、2週間に1回以上の業務報告が義務付けられています。

知人など、売主が自分で見つけた買主とは直接契約できます。窓口が1つにまとまるため、やり取りの手間を抑えられます。

②専属専任媒介は1社だけに依頼し、自分で見つけた買主とも直接は契約できません

専属専任媒介契約も、依頼できるのは1社だけです。不動産会社には、契約から5営業日以内のレインズへの登録と、1週間に1回以上の業務報告が義務付けられています。

専任媒介との違いは、売主が自分で買主を見つけた場合も、その不動産会社を通して契約する必要があることです。報告の回数が多く、販売の状況をこまめに把握したい方に向いています。

③一般媒介は複数社に依頼できますが、登録や報告の義務はありません

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。自分で見つけた買主とも直接契約できます。

一方、レインズへの登録や業務報告は法律上の義務ではないため、売主が各社の販売状況を確認する必要があります。ほかの依頼先を知らせる「明示型」と、知らせない「非明示型」があります。

自分に合った媒介契約の選び方

どの媒介契約がよいかは、物件の特徴や売主の希望によって変わります。希望の時期と価格、売却の手間から考えましょう。

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①売却の期限と、住宅ローンや住み替えの資金計画を整理します

期限の整理

まずは、いつまでに売りたいか、いくら以上で売りたいかを整理します。住宅ローンが残っている場合は、売れそうな価格で完済できるかも確認しましょう。

希望の整理

「高く売りたい」「早く売りたい」「近所に知られずに売りたい」など、優先したいことを決めておくと、不動産会社に相談するときに契約の種類を選びやすくなります。

②販売活動を1社に任せたいなら、専任媒介が向いています

向いているケース

専任媒介は、窓口を1つにして、販売の戦略を不動産会社とじっくり相談しながら進めたい方に向いています。定期的な報告を受けながら、反響に応じて価格や広告の見直しを相談できます。

注意点

1社に任せるため、その会社の販売力や対応の質が結果に影響します。囲い込みが起きないよう、レインズの登録状況や他社からの問い合わせへの対応を確認しましょう。

③複数社の提案や反響を比べたいなら、一般媒介が向いています

向いているケース

一般媒介は、駅に近いなど人気のある条件の物件で、複数の会社の販売力や反響を比べたい方に向いています。

注意点

各社から個別に連絡が来るため、内覧の日程調整や状況の確認に手間がかかります。報告の義務がないため、販売の状況を売主から各社に確認することも必要です。

媒介契約の前に確認したい注意点

媒介契約書に署名する前に、期間・活動内容・費用・情報公開の方針を確認しておくと、売却後のトラブルを防げます。

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①契約の期間と更新の方法、仲介手数料と費用の扱いを確認します

専任媒介・専属専任媒介の契約期間は最長3か月で、更新は売主の申し出によって行います。一般媒介は法律上の上限はありませんが、国の標準媒介契約約款では3か月以内とされています。

仲介手数料の金額（上限は400万円を超える売買で「売買価格×3％＋6万円＋消費税」）と支払い時期、売主が特別に依頼した広告の実費など、別にかかる費用があるかも書面で確認しましょう。

②販売活動の内容と報告の方法を確認します

どの媒体に広告を出すのか、販売図面の作成や現地での案内をどう行うのかなど、販売活動の具体的な内容を確認しておきましょう。

報告の方法も、電話、書面、メールなど、売主が把握しやすい方法かどうかを事前に話し合っておくと安心です。問い合わせや内覧の件数など、報告してほしい内容も伝えておきましょう。

③レインズへの登録時期と、他社からの紹介への対応を確認します

専任媒介・専属専任媒介では、登録後に交付される登録証明書で、売主も自分の物件の登録内容と取引状況を確認できます。2025年1月からは、取引状況の登録も義務になっています。

他社から購入希望者を紹介された場合の対応方針も確認しておくと、囲い込みの予防になります。あわせて、雨漏りなど知っている不具合は早めに不動産会社へ伝え、告知書に記載しておきましょう。

まとめ：媒介契約の違いを知り、希望に合った契約を選びましょう

媒介契約の選び方は、売却の進め方を左右します。それぞれの違いを理解し、希望の時期や価格、手間のかけ方に合った契約を選びましょう。

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