【2026年最新】芦屋市の再建築不可物件を売却したい方へ！狭い道路の古家をスムーズに手放す方法を解説

再建築不可物件と「道路」の基本

再建築不可かどうかは、敷地が建築基準法上の道路にどう接しているかで決まります。道が狭いことと再建築不可は同じではないため、正しく確認しましょう。

詳しく解説していきます！

①建築基準法上の道路に2m以上接していないと、原則として建て替えできません

建築基準法では、建物の敷地は原則として建築基準法上の道路（幅員4m以上が基本）に2m以上接していなければならないと定められています（接道義務）。

敷地が道路にまったく接していない、接している幅が2m未満といった場合は、新しく建物を建てたり建て替えたりすることができません。これが「再建築不可」と呼ばれる状態です。

②幅員4m未満の道でも、2項道路ならセットバックをすれば建て替えできます

幅員4m未満の道でも、建築基準法が施行される前からある道で、特定行政庁が指定したものは「2項道路」として建築基準法上の道路とみなされます。

2項道路に面した土地は、建て替えの際に道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」をすれば、建て替えができます。後退した部分は建物の敷地として使えなくなりますが、再建築不可ではありません。道が狭いだけで「再建築不可」と思い込まず、道路の種別を確認しましょう。

③建築基準法上の道路でない通路にしか接していない土地は、再建築不可になります

見た目は道であっても、建築基準法上の道路に指定されていない通路にしか接していない土地は、接道義務を満たさず再建築不可になります。古くからある細い路地沿いの住宅地に見られるケースです。

ただし、敷地の周囲に広い空き地があるなど一定の条件を満たす場合は、建築基準法43条2項の認定や許可を受けて建築できることもあります。可能性があるかどうかは、市役所の建築担当の窓口で相談できます。

「古家×再建築不可」を持ち続けるリスク

再建築不可の古家は、持ち続けるほど建物の傷みや税金、管理の負担が重なります。売却を考える前に、持ち続けるリスクを整理しておきましょう。

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①建て替えができず、大規模なリフォームも難しくなっています

再建築不可の建物は、建て替えができないため、今ある建物を修繕しながら使い続けるしかありません。

さらに、2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建てなどの住宅でも大規模な修繕や模様替えに建築確認が必要になりました。再建築不可の建物では、建築確認が必要な規模のリフォームが難しくなり、建物の価値を回復させる方法が限られています。

②空き家のまま管理が不十分だと、固定資産税の軽減が受けられなくなることがあります

住まなくなった後も、土地と建物を持っている限り固定資産税はかかり続けます。空家等対策特別措置法により、管理が不十分な空き家が「特定空家等」や「管理不全空家等」として勧告を受けると、住宅用地の軽減が受けられなくなります。

庭木の越境や外壁の崩落などが起きると、近隣とのトラブルや損害賠償につながるおそれもあります。管理の手間と費用も含めて、長期的な負担を考えることが大切です。

③買主が住宅ローンを使いにくく、売却の相談先が限られやすくなります

再建築不可の物件は担保としての評価が低くなりやすく、買主が住宅ローンを利用しにくい傾向があります。そのため、一般の住宅として購入を検討する人が限られます。

こうした事情から、売却の依頼を断られることもありますが、再建築不可物件の扱いに慣れた不動産会社であれば、売り方の選択肢を提案できることがあります。

再建築不可物件を売るための選択肢

再建築不可の物件でも、買主の候補や売り方を工夫することで売却できる可能性があります。主な選択肢を確認しましょう。

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①隣地の所有者に買ってもらう、または隣地の一部を取得して接道を確保します

隣地への売却

隣地の所有者にとっては、土地を広げたり、自分の土地と合わせて活用したりできるメリットがあります。最初に相談してみる価値のある買主の候補です。

接道の確保

反対に、隣地の一部を買い取ったり借りたりして、道路に2m以上接するようにできれば、再建築できる土地として売れる可能性があります。隣地の所有者との話し合いが必要です。

②不動産会社による買取で、現状のまま売ります

買取のしくみ

不動産会社が直接買い取る方法なら、建物の状態にかかわらず現状のまま売れ、売却の時期も早く確定できます。契約不適合責任を免除する条件で取引することも多くあります。

価格の考え方

買取の価格は、仲介で売る場合より低くなる傾向があります。複数の会社に査定を依頼し、価格と条件を比べて選びましょう。

③現状のまま仲介で売る場合は、再建築不可であることを正しく説明します

説明が必要なこと

仲介で売る場合は、再建築不可であること、接道の状況、建物の状態を買主に正しく説明します。重要事項説明でも説明される内容のため、事前に整理しておきましょう。

価格の目安

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、芦屋市の土地の坪単価の中央値は129.9万円です。再建築不可の土地は建て替えできる土地より価格が低くなるのが一般的なため、査定で根拠を確認しましょう。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

狭い道路の古家を売る前に確認したいこと

売却の方法を決める前に、道路の種別、解体の判断、名義と家族の意向を確認しておきましょう。

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①前面の道路が建築基準法上の道路か、市役所で確認します

まずは、前面の道路が建築基準法上の道路か、どの種別の道路か、敷地が何m接しているかを確認しましょう。道路の種別は、市役所の建築担当の窓口で確認できます。

あわせて、用途地域や建ぺい率・容積率などの都市計画の内容も確認しておくと、買主に土地の活用方法を説明しやすくなります。公図や建物の図面、建築確認の書類があれば持参すると、相談がスムーズです。

②解体は慎重に判断し、売却の方法を決めてから検討します

再建築不可の土地は、建物を解体して更地にしても、新しい建物を建てることはできません。今ある建物を使いたい買主にとっては、建物が残っている方が価値がある場合もあります。

また、建物を解体すると、住宅用地の固定資産税の軽減が受けられなくなります。解体するかどうかは、売却の方法や買主の候補を決めてから、不動産会社と相談して判断しましょう。

③名義と書類を確認し、売却の時期を家族で話し合います

売却には、登記済証または登記識別情報、本人確認書類、実印と印鑑登録証明書、固定資産税の納税通知書などが必要です。親から相続した物件で相続登記が済んでいない場合は、先に相続登記を行います。

今後の住まいや相続の予定も踏まえ、いつまでに売るか、誰が手続きを担うかを家族で早めに話し合っておくと安心です。

まとめ：道路の種別を確認し、物件に合った売り方を選びましょう

再建築不可や狭い道路に面した古家でも、状況を正しく確認すれば、売却の方法を見つけられます。放置するほど負担は大きくなるため、早めに動き出しましょう。

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