【2026年最新】芦屋市で老人ホーム入居費用を準備したい方へ！自宅の不動産売却で一時金を捻出する方法を解説

老人ホームの種類と入居にかかる費用の考え方

高齢者向けの施設には、公的な施設と民間の施設があり、入居の条件や費用のしくみが異なります。まずは施設の種類と費用の考え方を整理しましょう。

詳しく解説していきます！

①特別養護老人ホームは原則として要介護3以上が対象で、入居一時金は不要です

特別養護老人ホーム（介護老人福祉施設）は、原則として要介護3以上の方が入所できる公的な施設です。入居一時金はかからず、介護保険の自己負担や食費・居住費などを毎月支払います。

費用を抑えられる一方、地域によっては入所まで待つ必要があることもあります。介護の状態や入所の見込みは、ケアマネジャーや市の相談窓口で確認しましょう。

②有料老人ホームは入居時に前払金が必要な場合があり、費用は施設によって大きく異なります

民間が運営する有料老人ホームは、入居時に家賃などの前払金（入居一時金）を支払う方式と、前払金がなく月払いの方式などがあります。前払金の額や月額の費用は、施設の設備やサービス、立地によって大きく異なります。

このほか、サービス付き高齢者向け住宅やケアハウス（軽費老人ホーム）など、住まいの選択肢はさまざまです。複数の施設の重要事項説明書を取り寄せて、費用の内訳を比べましょう。

③入院や介護の負担をきっかけに、急いで入居先を探すことも多くなります

80代での入居は、転倒や入院をきっかけにした住み替え、一人暮らしへの不安、介護する家族の負担などが重なって検討することが多くあります。

急いで入居先を決めると、費用の準備や自宅の扱いを考える時間が十分にとれないこともあります。元気なうちから、希望する暮らし方や費用の目安を家族で話し合っておくと安心です。

入居費用と自宅の売却を組み合わせた資金計画

入居には、まとまった初期費用と毎月の費用がかかります。費用の内訳を整理し、年金や預貯金、自宅の売却代金をどう組み合わせるかを考えましょう。

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①入居一時金、月額の利用料、介護保険の自己負担など、費用の内訳を整理します

施設に入居すると、入居一時金（前払金）、家賃・食費・管理費などの月額の利用料、介護保険サービスの自己負担（1〜3割）、医療費や日用品の費用などがかかります。

いつ、何に、いくらかかるのかを一覧にしておくと、自宅の売却代金がどのくらい必要かが見えてきます。

②年金と預貯金で足りない分を、自宅の売却代金で補います

毎月の費用は年金でまかない、入居一時金のようなまとまった費用を預貯金や自宅の売却代金で補うのが一般的な考え方です。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、芦屋市の価格中央値は中古マンション3,200万円、中古戸建6,300万円です。自宅がいくらで売れそうかを早めに査定で確認し、何年分の費用を補えるかを試算しましょう。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

③前払金の返還のルールや、介護度が上がったときの費用も確認します

有料老人ホームの前払金は、入居から3か月以内に契約を解除した場合などは、一定の額が返還されるしくみがあります。その後も、償却の期間内に退去した場合の返還の方法が契約で決められています。

介護度が上がるとサービスの利用が増え、毎月の費用が増えることもあります。市の介護保険の窓口や地域包括支援センターで、負担の目安や軽減の制度を確認し、余裕をもった計画を立てましょう。

親の自宅をすみやかに売るための流れと注意点

入居の時期に間に合うように自宅を売るには、売却の流れと、親の判断能力、税金と手取り額の3つを確認しておくことが大切です。

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①売却には数か月かかるため、入居の時期から逆算して始めます

売却の流れ

査定、媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引渡しと進み、売り出しから引渡しまでには数か月かかることが多くあります。入居の時期から逆算して、早めに査定を受けましょう。

急ぐ場合

入居が迫っていて早く現金化したい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」も選択肢です。仲介より価格は低くなる傾向がありますが、売却の時期と金額を早く確定できます。

②親の判断能力に不安がある場合は、成年後見制度が必要になります

売主は親本人

自宅が親の名義なら、売主は親本人です。判断能力があれば、親本人の意思で売却し、子が代理人として手続きを手伝うこともできます。

成年後見制度

認知症などで判断能力が十分でない場合は、家庭裁判所が選んだ成年後見人が売却を進めます。後見人が、親が住んでいた家を売るには家庭裁判所の許可が必要で、許可のない売却は無効になります。手続きには時間がかかるため、早めに相談しましょう。

③税金や諸費用を差し引いた手取り額で計画を立てます

諸費用

売却には、仲介手数料、印紙税、必要に応じて測量費や家財の処分費などがかかります。長年住んだ家では、家財の片付けに時間と費用がかかることもあります。

税金

売却で利益が出ると譲渡所得税がかかります。親が住んでいた家なら、要件を満たせば3,000万円特別控除を使える場合があるため、手取り額は特例も踏まえて試算しましょう。

自宅の売却と老人ホームへの入居を家族で後悔なく進めるために

親の自宅の売却は、本人の気持ちと家族の考えをそろえて進めることが大切です。話し合い、相談窓口の活用、時期の調整のポイントを確認しましょう。

詳しく解説していきます！

①本人の希望と、売却代金の使いみちを家族で共有します

まずは、親本人がこれからどのように暮らしたいか、自宅に戻る可能性をどう考えるかを、家族で丁寧に話し合いましょう。

売却代金は親の財産です。介護や医療の費用、生活費、予備の資金にどう充てるかを家族で共有しておくと、兄弟姉妹の間の誤解や、将来の相続のときのトラブルを防ぎやすくなります。

②地域包括支援センターなどの相談窓口を活用します

介護や施設への入居の相談は、地域包括支援センターで受け付けています。芦屋市では「高齢者生活支援センター」として設置されており、介護保険のサービスや施設選びについて相談できます。

要介護認定の手続きや介護保険の自己負担については、市の介護保険の担当窓口で確認できます。介護の見通しが立つと、自宅を売る時期や施設の選び方も考えやすくなります。

③3,000万円特別控除の期限と、入居・売却の時期を調整します

親が住んでいた家の3,000万円特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。入居後、自宅をそのままにしておく場合は、期限を過ぎないよう注意しましょう。

売却代金を入居一時金に充てる場合は、決済の日と入居の日をできるだけ近づけると、資金のやりくりがしやすくなります。不動産会社と施設の双方とスケジュールを確認しながら進めましょう。

まとめ：入居の時期から逆算し、家族で計画的に進めましょう

老人ホームへの入居と自宅の売却は、どちらも時間に追われやすい大きな決断です。費用の見通しと売却の計画を早めに整理しておくことが大切です。

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