【2026年最新】芦屋市で離婚時の自宅不動産売却は？共有名義の整理と現金折半の進め方

離婚に伴い自宅を売る基本の流れ

離婚に伴う自宅の扱いは、方針の決定、名義とローンの確認、売却の順に進めます。最初に確認したいことを整理しましょう。

詳しく解説していきます！

①売る・住み続ける・貸すなどの方針を、離婚の話し合いと並行して決めます

まずは、自宅を売るのか、どちらかが住み続けるのか、貸すのかという方針を、離婚の話し合いと並行して決めましょう。

「いつまでに結論を出すか」「どのような基準で決めるか」を先に決めておくと、話し合いが進めやすくなります。方針が決まらないまま財産分与の話を進めると、売却や名義変更の段階で再びもめる原因になります。

②登記事項証明書と住宅ローンの残高で、名義と残債を確認します

法務局で登記事項証明書を取得し、名義が共有か単独か、持分の割合、抵当権の有無を確認します。あわせて、住宅ローンの残高と、夫婦のどちらが債務者・連帯保証人になっているかも確認しましょう。

共有名義の家を売るには、共有者全員の同意が必要です。住宅ローンが残っている場合は、売却代金などで完済して抵当権を抹消する必要があります。

③相場を把握し、離婚の時期や引越しから逆算して計画します

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、芦屋市の価格中央値は中古マンション3,200万円、中古戸建6,300万円です。中古マンションの年間の中央値は、2021年の2,800万円から2025年には3,400万円（＋21％）に上昇しています。

売却には、査定から引渡しまで数か月かかるのが一般的です。離婚の成立や引越しの時期から逆算して、無理のない計画を立てましょう。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

共有名義の自宅の売却と、売却代金の分け方

共有名義の自宅を売る場合は、売り方と売却代金の分け方を夫婦で合意し、書面に残しておくことが大切です。

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①共有名義のまま売る場合は、共有者全員が売主になります

共有名義のまま売る場合は、共有者全員が売主として売買契約に署名し、決済にも関わります。顔を合わせたくない場合は、代理人を立てる方法もあります。

一方、財産分与で一方の名義にまとめてから売る方法もありますが、名義変更の登記や税金の扱いが変わります。どちらにするかは、離婚の話し合いの段階で決めておきましょう。

②売却代金からローンと諸費用を差し引いた残りを、合意した割合で分けます

一般的には、売却代金から住宅ローンの残り、仲介手数料、登記費用などを差し引いた残りを、財産分与で合意した割合で分けます。

財産分与は、結婚している間に夫婦で築いた財産を分けるもので、原則として2分の1ずつとされています。登記上の持分の割合とは必ずしも一致しないため、頭金の出どころなども含めて話し合いましょう。

③財産分与の内容は、離婚協議書や公正証書に残します

売却の価格の考え方、売却代金の分け方、税金がかかった場合の負担などを、離婚協議書や公正証書に残しておくと、後で認識の違いが生じたときの根拠になります。

財産分与を請求できる期間には期限があります（2026年4月の民法改正の施行後は、離婚から5年）。離婚を急いで後回しにせず、早めに取り決めておくことが大切です。

住宅ローンと子どもの生活への影響

住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかどうかで進め方が変わります。子どもがいる場合は、住まいの確保とあわせて考えましょう。

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①売却の手取り額でローンを完済できるかで、進め方が変わります

完済できる場合

手取り額が住宅ローンの残りを上回れば、売却代金で完済し、残ったお金を分けることができます。

完済できない場合

手取り額がローンの残りを下回る場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。返済が難しい場合は、金融機関の同意を得て売る任意売却を検討します。

②ペアローンや連帯保証人の関係は、売却するまで残ります

ローンの関係

夫婦それぞれがローンを借りるペアローンや、一方が連帯保証人になっている場合、離婚しても金融機関との契約は変わりません。

住み続ける場合の注意

一方が住み続け、もう一方がローンを払い続ける取り決めは、支払いが止まったときのトラブルにつながりやすくなります。名義やローンの変更には金融機関の承諾が必要なため、早めに相談しましょう。

③子どもの通学や生活のリズムを考えて、住み替え先を選びます

住まいの選び方

子どもがいる場合は、今の学校に通い続けられるか、通学の時間や経路がどう変わるかを考えて住み替え先を選ぶと、子どもの負担を減らせます。

家計とのバランス

養育費と住まいの費用の負担が重なりすぎないよう、離婚後の収入から無理のない家賃や返済額を試算しておくと安心です。

税金の注意点と、相談先・準備書類

離婚に伴う売却では、売り方によって税金の扱いが変わります。税金の注意点と、相談先、準備しておきたい書類を確認しましょう。

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①売却で利益が出ても、要件を満たせば3,000万円特別控除を使えます

自宅を売って利益が出た場合は譲渡所得の税金がかかりますが、要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特別控除を使えます。共有名義の場合は、要件を満たす共有者それぞれが使えます。

ただし、先に家を出た側は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。売却の時期にも注意しましょう。

②財産分与で不動産を渡した側にも、税金がかかる場合があります

財産分与で、自分の持分を相手に渡した場合、渡した側が、その時の価格で売ったものとして譲渡所得の税金がかかることがあります。

名義の変更には登録免許税もかかります。財産分与で名義を移すか、売却して代金を分けるかで税金の扱いが変わるため、事前に税理士や税務署に確認しておきましょう。

③弁護士・司法書士・税理士・不動産会社に、早めに相談します

財産分与や離婚協議書の内容は弁護士、名義の変更の登記は司法書士、税金は税理士、売却の価格や進め方は不動産会社と、内容に応じて専門家に相談しましょう。費用が心配な場合は、法テラスや自治体の法律相談を利用できることもあります。

相談の前には、登記事項証明書、登記識別情報または権利証、住宅ローンの残高がわかる書類、固定資産税の納税通知書などを準備しておくと、話がスムーズに進みます。

まとめ：名義・ローン・分け方を整理し、新しい生活への一歩を

離婚に伴う自宅の売却は、気持ちの面でも手続きの面でも負担が大きいものです。名義・ローン・分け方を早めに整理し、書面に残して進めましょう。

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