【最新】【西宮市の空き家売却を考えていますか 費用や手続きの注意点も紹介】

空き家の売却にかかる主な費用

空き家の売却では、仲介手数料のほかに、建物の解体や家財の片付け、登記などの費用がかかることがあります。物件の状況によって必要な費用が異なるため、早めに確認しましょう。

詳しく解説していきます！

仲介手数料と低廉な空き家の特例

仲介で売却する場合は、売買契約が成立したときに仲介手数料を支払います。上限は、売却価格が400万円を超える場合「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額で、たとえば4,300万円で売却した場合の上限は148.5万円です。

また、2024年7月からは、売却価格が800万円以下の空き家など（低廉な空家等）について、仲介手数料の上限を30万円（税別）とすることができる特例が設けられました。この特例を適用する場合は、媒介契約の際に不動産会社から説明を受け、合意する必要があります。

解体費用と残置物の処分費用

建物を取り壊して更地で売却する場合は、解体費用がかかります。解体費用は、木造・鉄骨造などの構造、建物の広さ、重機が入れるかどうかなどの立地条件、アスベストの有無によって大きく変わります。複数の業者から見積もりを取り、内訳を比べましょう。

実家に家具や家電、日用品などの残置物がある場合は、その処分費用もかかります。遠方の場合は、片付けを専門業者にまとめて依頼する方法もあります。形見の品や重要な書類が残っていないか、作業の前に確認しておきましょう。

相続登記・測量など手続きの費用

相続した実家を売却するには、相続登記で名義を相続人に変更しておく必要があります。相続登記には登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）がかかり、司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかります。

このほか、売買契約書の印紙税（2027年3月31日までの契約書は1,000万円超5,000万円以下で1万円）、隣地との境界がはっきりしない場合の測量費、売却で利益が出た場合の譲渡所得税などがかかります。どの費用が必要になるか、不動産会社に確認しておきましょう。

西宮市の相場と売却方法の選び方

空き家の売却では、相場を確認したうえで、仲介か買取か、建物を残すか更地にするかを選びます。遠方に住んでいる場合は、手間と価格のバランスも考えて判断しましょう。

詳しく解説していきます！

西宮市の中古戸建・土地の相場

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の中古戸建の価格の中央値は4,300万円、土地は4,300万円（坪単価113.1万円）です。

ただし、西宮市は駅やエリアによって相場の差が大きく、2024年4月〜2026年3月の中古戸建の中央値では、夙川駅6,800万円、西宮北口駅・甲子園口駅5,300万円に対し、西宮名塩駅は1,900万円と3倍以上の差があります。実家の価格の見込みは、周辺の取引事例や査定で確認しましょう。

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとに当社で集計した中央値で、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

仲介と買取の違い

売却方法には、不動産会社が買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。

仲介は相場に近い価格をめざせますが、買主が見つかるまでの期間と、その間の空き家の管理が必要です。買取は短期間で売却でき、仲介手数料がかからず、残置物があるままでも引き取ってもらえる場合がありますが、価格は仲介より低くなるのが一般的です。遠方で管理の負担が大きい場合は、両方の手取り額を比べて判断しましょう。

古家付きで売るか更地で売るか

古い実家は、建物を残したまま「古家付き土地」として売るか、解体して更地で売るかを選べます。

古家付きで売る場合は、解体費用がかからず、買主が建物をリフォームして使う選択肢も残せます。更地にすると、買主が建物の状態を気にせず購入を検討できる一方、解体費用がかかり、売れるまでの間は固定資産税が上がります。建物の状態や周辺の需要によって有利な方法は異なるため、解体する前に不動産会社に相談しましょう。

遠方から売却を進めるポイント

遠方に住んでいても、郵送やオンラインの手続きと、現地での作業を任せられる体制を整えれば、空き家の売却を進められます。売却までの間の管理にも注意しましょう。

詳しく解説していきます！

査定や契約は郵送やオンラインで進められる

空き家の売却の多くの手続きは、現地に行かなくても郵送やオンラインで進められます。

査定はインターネットや電話で依頼でき、現地の確認は不動産会社が行います。媒介契約は郵送で締結できます。2022年5月からは、重要事項説明書や売買契約書などを電子で交付することも認められ、重要事項説明もオンラインで受けられます。遠方の場合は、定期的な報告を受けられる専任媒介契約や専属専任媒介契約が向いています。

現地での作業は不動産会社や専門業者に任せる

鍵の管理、内覧の立ち会い、家財の片付けなどの現地での作業は、不動産会社や専門業者に任せることができます。

鍵を預ける場合は、預かり証を受け取り、内覧や作業の後に報告をもらうよう取り決めておきましょう。境界の確認や測量は土地家屋調査士、登記は司法書士に依頼でき、決済の日も司法書士と連携すれば、売主が現地に行かずに手続きを進められる場合があります。どこまで任せられるかは、不動産会社に事前に確認しましょう。

売却までの空き家の管理に注意する

売却が決まるまでの間も、空き家の管理が必要です。換気や通水、郵便物の整理、庭木の手入れなどがされないと、建物の傷みが進み、近隣とのトラブルにつながることもあります。

管理が不十分な空き家は、市から「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例の対象外となり、土地の課税標準が最大で6倍に上がります。遠方で定期的に通えない場合は、空き家の管理サービスなどを利用し、建物の状態を保ちましょう。

税負担を踏まえたスケジュールの立て方

空き家の売却では、固定資産税が決まる時期や、税金の特例の期限を踏まえてスケジュールを立てることが大切です。解体の時期によっては、税負担が大きく変わります。

詳しく解説していきます！

固定資産税は1月1日時点の状況で決まる

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地と建物の状況をもとに、その年の税額が決まります。住宅が建っている土地には住宅用地特例が適用され、200㎡以下の部分は課税標準が6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に軽減されます。

建物を解体して更地になると、翌年の1月1日時点では住宅用地特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が上がります。解体する場合は、1月1日を過ぎてから解体し、翌年の1月1日までに売却（引き渡し）を終えられるよう計画すると、税負担の増加を抑えやすくなります。

相続した空き家の3,000万円特別控除を確認する

相続した実家の空き家を売却する場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を使える可能性があります。

主な要件は、1981年5月31日以前に建築された家屋（マンションなどを除く）であること、亡くなった方が相続の直前に一人で住んでいたこと、売却価格が1億円以下であること、耐震リフォームをするか建物を取り壊して売却することなどです。2024年1月以降の売却では、売却した年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取り壊しを行う場合も対象になりました。相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があり、特例は2027年12月31日までの売却が対象です。

期限から逆算して計画を立てる

空き家の売却では、相続登記や税金の特例の期限から逆算して計画を立てることが大切です。

相続登記は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が義務です（2024年4月以前の相続は2027年3月31日まで）。売り出しから引き渡しまでは数か月かかることが多く、相続人が複数いる場合は話し合いにも時間がかかります。片付けや解体の時期、固定資産税の基準日、特例の期限を整理し、早めに不動産会社や専門家に相談して進めましょう。

まとめ

遠方にある実家の空き家も、費用とスケジュールを整理し、現地の作業を任せられる体制を整えれば、無理なく売却を進められます。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

西宮市の不動産売却は株式会社インフィニティエステートへ