お客様の声
【西宮市甲子園口三丁目｜60代｜「20年以上貸していた店舗が退去。“空室では売れない”と思っていました」店舗付き住宅売却事例｜AFF様】
担当：片岡 弘記
担当者より
テナントが退去した店舗付き住宅。
これを、
**「家賃収入がなくなった不動産」**
という一方向だけから見ると、空室は確かにマイナス要素に見えます。
しかし今回、私たちは販売対象となる買主様を二つに分けて考えました。
一つは、賃貸して収益を得たい投資家・事業者様。
もう一つは、自分で店舗や事務所として使用したい事業者様です。
この二者では、物件を見る基準が異なります。
投資目的なら、想定賃料や必要経費、修繕費などを踏まえた収益性が重要になります。
一方、自己使用を考える方なら、立地、店舗部分の広さ、間取り、設備、改装の自由度などが判断材料になる場合があります。
そのため今回は、
「以前はいくらで貸していたから、収益物件としていくら。」
という一つの計算だけで販売方針を決めませんでした。
建物の現状を確認し、土地としての条件も含め、**どのような買主様ならこの不動産を活用できるのか**を考えました。
結果として購入されたのは、自己使用を目的とした方でした。
これは店舗が空室だったからこそ検討しやすかった面もあります。
もちろん、すべての空室店舗が自己使用目的で売却しやすくなるわけではありません。
用途地域や建物の状態、管理規約がある物件ならその内容、希望する業種に必要な許認可など、個別に確認すべき事項があります。
だからこそ店舗・事業用不動産では、
**「現在どのように使われているか」だけではなく、「次にどのような使い方が考えられるか」まで見ることが重要です。**
今回の西宮市甲子園口三丁目の店舗付き住宅売却では、20年以上続いた賃貸経営の終了を資産価値の終わりとは考えず、収益目的と自己使用目的という複数の出口から購入者を探しました。
不動産の使われ方が変わる時は、売却戦略そのものを組み直すタイミングでもあります。
他のお客様の声
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西宮市若草町一丁目の土地は、父が長年、月極駐車場として貸していました。
私が子どもの頃から駐車場だったので、
「この土地は駐車場として持っておくもの。」
という感覚がありました。
父から引き継いだ後も、そのまま経営を続けました。
以前はほとんどの区画が埋まっていたのですが、少しずつ空きが出るようになりました。
募集すると新しい契約が決まることもあります。
ただ、また別の車が解約になる。
そんな状態が続きました。
駐車場なので建物のような大きな修繕はありませんが、清掃や雑草、ライン、契約管理など、細かなことはあります。
私も60代になり、
「あと10年、20年と自分で管理するのかな。」
と考えるようになりました。
子どもたちに聞いても、
「将来、駐車場経営を引き継ぐつもりはない。」
という返事でした。
そこでインフィニティエステートさんへ相談しました。
最初は、
「空き区画を埋める方法を相談しよう。」
くらいの気持ちでした。
ところが土地の場所や形状、周辺環境を見てもらった後、
「駐車場として持ち続ける場合と、土地として売却する場合の両方を比較してみませんか。」
と言われました。
そこで初めて「売却」という選択肢を現実的に考えました。
現在の賃料収入。
固定資産税などの負担。
今後の管理。
土地として売却した場合の想定価格。
それぞれを整理してもらいました。
もちろん、持ち続ければ今後も賃料収入が入る可能性があります。
そのため、
「売るのはもったいないかな。」
と何度も考えました。
一方で、子どもが引き継がない土地を、私がいつまで管理するのかという問題も残ります。
家族で話し合った結果、
「元気なうちに自分で整理しておこう。」
と売却を決めました。
駐車場の契約状況を確認しながら販売準備を進め、最終的には住宅用地として検討されていた方とのご縁がまとまりました。
契約が終わった後、土地を見に行きました。
ずっと駐車場だった場所なので、少し寂しい気持ちはありました。
でも、
「父から預かっていた土地の次を、自分で決められた。」
という気持ちの方が大きかったです。
収入がある不動産だから持ち続ける。
以前はそれしか考えていませんでした。
今回、持つことにもコストや管理があると分かり、売却まで含めて考えられたことが良かったと思っています。
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芦屋市西山町の「パーク・ハイム芦屋三条町ヒルズ」を売却したのは、子どもたちが独立し、夫婦二人には少し広く感じるようになったためです。
長く暮らしたマンションでしたので、できれば納得できる価格で売りたいと思っていました。
販売開始から何組か内覧があり、その中のご夫婦から購入申込みをいただきました。
喜んだのも束の間、提示された価格を見ると、売出価格から200万円の値引き希望でした。
私はすぐに、
「200万円も下げるなら断ります。」
と言いました。
まだ販売を始めてそれほど時間も経っていません。
夫も、
「もう少し待てば、もっと高く買ってくれる人がいるんじゃないか。」
という考えでした。
ところがインフィニティエステートさんから、
「価格だけで返事をする前に、申込み条件を全部確認してみませんか。」
と言われました。
そこで初めて、価格以外の条件を詳しく聞きました。
買主様の資金計画。
契約を希望されている時期。
引渡し時期。
室内に残す予定だった設備などの扱い。
私たちの住み替え予定との相性。
一つずつ見ていくと、こちらにとって都合の良い条件も含まれていました。
特に助かったのが引渡し時期です。
私たちは新居の準備に少し時間が必要だったため、急いで退去する必要がない条件でした。
また買主様がこの部屋をかなり気に入ってくださっていることも、内覧時の様子から聞いていました。
それでも200万円をそのまま受け入れるのではなく、こちらから条件を提示して再度調整していただきました。
何度かやり取りした結果、双方が納得できる価格と条件にまとまり、契約することになりました。
売却前の私は、
「高く買ってくれる人が一番良い買主さん。」
と思っていました。
もちろん価格は大切です。
でも今回、実際に契約してみると、引渡しまで無理なく進められることも同じくらい大切でした。
もし「200万円値引き」という数字だけを見て、その場で断っていたら、この契約はなかったと思います。
条件を全部並べてから判断する。
それだけで、同じ購入申込みの見え方がずいぶん変わることを知りました。
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西宮市南甲子園二丁目の戸建は、以前私たち家族が住んでいた家でした。
転居をきっかけに法人へ貸すことになり、それから10年以上、賃貸物件として所有していました。
入居者の方から退去の連絡をいただいた時、最初はまた賃貸募集をするつもりでした。
ただ、私たちも50代になり、
「この先も修繕しながら大家を続けるのか。」
と夫婦で話すようになりました。
そこで売却も検討することになりました。
退去後、久しぶりに室内へ入って驚きました。
壁紙には汚れがあり、床にも傷があります。
水回りにも年数なりの使用感がありました。
10年以上貸していたのですから当然なのですが、自分たちが住んでいた頃の印象が残っていたため、
「こんなに古くなったんだ。」
と少しショックでした。
リフォーム会社へ相談すると、いろいろ直したくなります。
キッチン。
浴室。
洗面台。
トイレ。
クロス。
床。
見積金額を見ながら、
「ここまでやらないと売れないのかな。」
と悩みました。
そこでインフィニティエステートさんへ相談しました。
現地を見てもらったところ、
「全部新品にする前に、売却のために必要な修繕と、購入される方の判断に任せられる部分を分けて考えましょう。」
と言われました。
設備についても、古いという理由だけで交換するのではなく、現在の状態を一つずつ確認していただきました。
私たちは、売るなら新築のようにきれいにしないといけないと思い込んでいました。
最終的には必要な範囲の補修や清掃を行い、大規模な全面リフォームはせずに販売しました。
内覧されたご家族の中には、
「キッチンは自分たちで選びたい。」
「床も入居前に好みのものへ変えたい。」
という方もいました。
最終的に購入してくださったご家族も、入居前に自分たちでリフォームする計画を立てておられました。
価格交渉はありましたが、私たちが先に大きな工事費を負担することなく、納得できる条件で契約できました。
10年以上貸していた家なので、退去した瞬間は傷んだところばかり目につきました。
でも、「全部直す」のではなく、「何を直す必要があるのか」を考えてもらえたことで、無駄な工事をせず売却できたと思っています。
1階部分は20年以上同じ方に店舗として貸しており、毎月家賃が入ってくることが当たり前になっていました。
ところが、店主さんから、
「年齢のこともあり、お店を閉めようと思います。」
と連絡がありました。
長く借りてくださったことへの感謝と同時に、
「これからこの建物をどうしよう。」
という問題が出てきました。
再びテナントを募集する。
建物を修繕して持ち続ける。
それとも売却する。
私も60代になり、子どもたちからは、
「今後使う予定がないなら、売却も考えたら？」
と言われました。
ただ、一つ気になっていました。
「店舗が入っている時に売った方が良かったのではないか。」
ということです。
空室になれば家賃収入はありません。
収益物件として見れば、条件が悪くなったように感じました。
インフィニティエステートさんへ相談した時も、
「テナントが退去してしまったので、売りにくいですよね。」
と聞きました。
ところが、
「空室だから検討できる買主様もいます。」
と言われました。
最初は意味が分かりませんでした。
説明を聞くと、賃貸中なら投資目的の方には検討しやすい一方、自分で店舗を使いたい方にとっては、すぐ使えないことがあります。
空室なら、飲食店や物販、事務所など、自分で事業を始めたい方も検討できる可能性があるとのことでした。
そこで、以前の賃料だけで売却価格を考えるのではなく、建物や土地、立地、店舗部分の状態なども含めて販売方法を考えていただきました。
販売を始めると、投資目的の問い合わせだけでなく、
「1階で自分の店をして、上を別の用途で使えないか。」
という相談もあったそうです。
最終的に購入してくださったのは、自分の事業で建物を使いたいと考えていた方でした。
契約前には何度も現地を確認され、改装について業者さんとも相談されていました。
20年以上続いたお店がなくなった時は、
「この建物の役目も終わったのかな。」
と思いました。
でも、次の方がまた違う使い方を考えてくださった。
退去をきっかけに売却を決めたことで、私自身も不動産を次の世代へ渡せたような気持ちになりました。