お客様の声
【西宮市上ケ原七番町｜60代｜「父が増築した部屋が登記に載っていないなんて、売却するまで知りませんでした」相続戸建売却事例｜AFJ様】
担当：片岡 弘記
担当者より
中古戸建の査定では、私たちは建物を見て、
「きれいですね。」
「古いですね。」
だけで終わらせません。
今回、一つの違和感がありました。
**手元の建物資料と、実際に目の前にある建物の形が一致していないように見えたことです。**
売主様へ伺うと、お父様が過去に増築された可能性があることが分かりました。
相続不動産では、このようなケースがあります。
所有者だった親御様は経緯を知っていても、相続されたお子様までは詳しく知らない。
工事から長い年月が経ち、当時の資料が十分に残っていないこともあります。
だからこそ重要なのが、
**「書類上の不動産」と「現在存在している不動産」を照合することです。**
登記されている床面積。
現在の建物形状。
過去の増改築。
保管されている建築関係資料。
こうした情報に差異がないかを確認します。
差異が見つかった場合も、不動産会社だけで法的・登記上の結論を出すことはしません。
必要に応じて土地家屋調査士、司法書士、建築士など適切な専門家へ確認し、どのような対応が必要なのかを整理します。
また、増築部分がある場合には、登記だけでなく建築関係の確認が必要になるケースもあるため、個別の状況に応じた判断が必要です。
今回のポイントは、**未登記と思われる部分が見つかったこと自体ではありません。**
それを売買契約の直前や引渡し後ではなく、販売準備の段階で把握できたことです。
事前に分かれば、確認する時間があります。
売主様へ説明できます。
購入希望者様にも、確認できた事実を踏まえて検討していただけます。
今回の西宮市上ケ原七番町の相続戸建売却では、査定価格を出すことより先に、建物の現況と資料の違いへ向き合いました。
中古不動産では、**「長年普通に使えていた」という事実と、「売買するために確認すべき状態」が必ずしも同じとは限りません。**
だからこそ、契約してから問題を探すのではなく、販売前に一つでも多くの事実を確認する。
それが売主様にも買主様にも安心していただける取引につながると考えています。
他のお客様の声
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西宮市若草町一丁目の土地は、父が長年、月極駐車場として貸していました。
私が子どもの頃から駐車場だったので、
「この土地は駐車場として持っておくもの。」
という感覚がありました。
父から引き継いだ後も、そのまま経営を続けました。
以前はほとんどの区画が埋まっていたのですが、少しずつ空きが出るようになりました。
募集すると新しい契約が決まることもあります。
ただ、また別の車が解約になる。
そんな状態が続きました。
駐車場なので建物のような大きな修繕はありませんが、清掃や雑草、ライン、契約管理など、細かなことはあります。
私も60代になり、
「あと10年、20年と自分で管理するのかな。」
と考えるようになりました。
子どもたちに聞いても、
「将来、駐車場経営を引き継ぐつもりはない。」
という返事でした。
そこでインフィニティエステートさんへ相談しました。
最初は、
「空き区画を埋める方法を相談しよう。」
くらいの気持ちでした。
ところが土地の場所や形状、周辺環境を見てもらった後、
「駐車場として持ち続ける場合と、土地として売却する場合の両方を比較してみませんか。」
と言われました。
そこで初めて「売却」という選択肢を現実的に考えました。
現在の賃料収入。
固定資産税などの負担。
今後の管理。
土地として売却した場合の想定価格。
それぞれを整理してもらいました。
もちろん、持ち続ければ今後も賃料収入が入る可能性があります。
そのため、
「売るのはもったいないかな。」
と何度も考えました。
一方で、子どもが引き継がない土地を、私がいつまで管理するのかという問題も残ります。
家族で話し合った結果、
「元気なうちに自分で整理しておこう。」
と売却を決めました。
駐車場の契約状況を確認しながら販売準備を進め、最終的には住宅用地として検討されていた方とのご縁がまとまりました。
契約が終わった後、土地を見に行きました。
ずっと駐車場だった場所なので、少し寂しい気持ちはありました。
でも、
「父から預かっていた土地の次を、自分で決められた。」
という気持ちの方が大きかったです。
収入がある不動産だから持ち続ける。
以前はそれしか考えていませんでした。
今回、持つことにもコストや管理があると分かり、売却まで含めて考えられたことが良かったと思っています。
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芦屋市西山町の「パーク・ハイム芦屋三条町ヒルズ」を売却したのは、子どもたちが独立し、夫婦二人には少し広く感じるようになったためです。
長く暮らしたマンションでしたので、できれば納得できる価格で売りたいと思っていました。
販売開始から何組か内覧があり、その中のご夫婦から購入申込みをいただきました。
喜んだのも束の間、提示された価格を見ると、売出価格から200万円の値引き希望でした。
私はすぐに、
「200万円も下げるなら断ります。」
と言いました。
まだ販売を始めてそれほど時間も経っていません。
夫も、
「もう少し待てば、もっと高く買ってくれる人がいるんじゃないか。」
という考えでした。
ところがインフィニティエステートさんから、
「価格だけで返事をする前に、申込み条件を全部確認してみませんか。」
と言われました。
そこで初めて、価格以外の条件を詳しく聞きました。
買主様の資金計画。
契約を希望されている時期。
引渡し時期。
室内に残す予定だった設備などの扱い。
私たちの住み替え予定との相性。
一つずつ見ていくと、こちらにとって都合の良い条件も含まれていました。
特に助かったのが引渡し時期です。
私たちは新居の準備に少し時間が必要だったため、急いで退去する必要がない条件でした。
また買主様がこの部屋をかなり気に入ってくださっていることも、内覧時の様子から聞いていました。
それでも200万円をそのまま受け入れるのではなく、こちらから条件を提示して再度調整していただきました。
何度かやり取りした結果、双方が納得できる価格と条件にまとまり、契約することになりました。
売却前の私は、
「高く買ってくれる人が一番良い買主さん。」
と思っていました。
もちろん価格は大切です。
でも今回、実際に契約してみると、引渡しまで無理なく進められることも同じくらい大切でした。
もし「200万円値引き」という数字だけを見て、その場で断っていたら、この契約はなかったと思います。
条件を全部並べてから判断する。
それだけで、同じ購入申込みの見え方がずいぶん変わることを知りました。
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西宮市南甲子園二丁目の戸建は、以前私たち家族が住んでいた家でした。
転居をきっかけに法人へ貸すことになり、それから10年以上、賃貸物件として所有していました。
入居者の方から退去の連絡をいただいた時、最初はまた賃貸募集をするつもりでした。
ただ、私たちも50代になり、
「この先も修繕しながら大家を続けるのか。」
と夫婦で話すようになりました。
そこで売却も検討することになりました。
退去後、久しぶりに室内へ入って驚きました。
壁紙には汚れがあり、床にも傷があります。
水回りにも年数なりの使用感がありました。
10年以上貸していたのですから当然なのですが、自分たちが住んでいた頃の印象が残っていたため、
「こんなに古くなったんだ。」
と少しショックでした。
リフォーム会社へ相談すると、いろいろ直したくなります。
キッチン。
浴室。
洗面台。
トイレ。
クロス。
床。
見積金額を見ながら、
「ここまでやらないと売れないのかな。」
と悩みました。
そこでインフィニティエステートさんへ相談しました。
現地を見てもらったところ、
「全部新品にする前に、売却のために必要な修繕と、購入される方の判断に任せられる部分を分けて考えましょう。」
と言われました。
設備についても、古いという理由だけで交換するのではなく、現在の状態を一つずつ確認していただきました。
私たちは、売るなら新築のようにきれいにしないといけないと思い込んでいました。
最終的には必要な範囲の補修や清掃を行い、大規模な全面リフォームはせずに販売しました。
内覧されたご家族の中には、
「キッチンは自分たちで選びたい。」
「床も入居前に好みのものへ変えたい。」
という方もいました。
最終的に購入してくださったご家族も、入居前に自分たちでリフォームする計画を立てておられました。
価格交渉はありましたが、私たちが先に大きな工事費を負担することなく、納得できる条件で契約できました。
10年以上貸していた家なので、退去した瞬間は傷んだところばかり目につきました。
でも、「全部直す」のではなく、「何を直す必要があるのか」を考えてもらえたことで、無駄な工事をせず売却できたと思っています。
私も妹もすでに自宅があり、今後この家へ住む予定はありません。
父が亡くなってからしばらく空き家になっていたため、
「建物は古いけれど、そのまま中古戸建として売れれば。」
という程度に考えていました。
インフィニティエステートさんに査定をお願いし、現地を見てもらった時のことです。
建物の資料を確認しながら室内を見ていた担当の方から、
「この部分は、後から増築されていますか？」
と聞かれました。
確かに、1階の奥に父が昔つくった部屋がありました。
私がまだ若い頃だったので、
「そういえば父が工事していたな。」
くらいの記憶しかありません。
詳しく確認してもらうと、登記されている建物の内容と、現在の建物に違いがある可能性が分かりました。
そこで初めて、
「これって売れないんですか？」
と不安になりました。
父が自分のお金で工事したものですし、何十年も普通に使っていました。
まさか売却する時に確認が必要になるとは思っていませんでした。
インフィニティエステートさんからは、
「売れないと決めるのではなく、まず現況と資料を整理しましょう。」
と説明されました。
そこから建物の登記事項や残っている資料を確認し、必要な部分については土地家屋調査士など専門家へ相談することになりました。
実家の押し入れから昔の書類も探しました。
父が工事を依頼した時の古い領収書まで出てきて、妹と、
「こんな物まで残していたんだね。」
と話したのを覚えています。
確認を進めたうえで販売方法を決め、購入を検討される方にも建物の状況を説明していただきました。
内覧されたご家族からも増築部分について質問がありましたが、その時は確認した内容を説明できたので、最初のような不安はありませんでした。
最終的には条件に納得してくださったご家族と契約することができました。
今回のことで感じたのは、親が住んでいた家でも、子どもがすべてを知っているわけではないということです。
売却を決めて初めて分かることが、本当にたくさんありました。
もし資料と実際の建物の違いを確認せず、そのまま契約まで進んでいたらと思うと怖くなります。
問題が見つかったことより、契約前に見つけてもらえたことの方が良かった。
今はそう思っています。