お客様の声
【芦屋市親王塚町｜芦屋親王塚アーバンライフ｜50代｜「300万円かけてリフォームすれば、その分高く売れると思っていました」マンション売却事例｜AFK様】
担当：片岡 沙織
担当者より
売却前にリフォームした方がいいでしょうか。
中古マンションの査定でよくいただくご質問です。
今回の売主様は、約300万円のリフォームを検討されていました。
ここで私たちが考えたのは、
**「リフォームすれば高く売れるか」ではなく、「投じた費用を売却価格でどこまで回収できる可能性があるか」**です。
例えば300万円の工事を行い、売却価格が上昇したとしても、それだけで工事が成功だったとは判断できません。
工事費。
工事期間。
販売開始が遅れる時間。
その間の管理費や修繕積立金などの保有コスト。
これらも含めて考える必要があります。
また、中古マンションを探している購入者様の希望も一つではありません。
「リフォーム済みですぐ住みたい。」
という方もいれば、
「購入価格を抑えて、自分たちの好みに改装したい。」
という方もいます。
そのため、売主様の好みで全面リフォームを行うことが、必ずしも購入希望者様全員にとって付加価値になるとは限りません。
今回は室内状態や想定する購入者層などを踏まえ、大規模工事を先に行わず販売する方針を選択しました。
ただし、これは、
**「売却前のリフォームは必要ない」**
という意味ではありません。
物件によっては、破損箇所の補修やクリーニング、部分的な手入れによって内覧時の印象が改善するケースがあります。
重要なのは、何となくきれいにすることではなく、
**「何のために、いくら使い、それによって販売条件がどう変わる可能性があるのか」**
を考えることです。
今回の芦屋市親王塚町「芦屋親王塚アーバンライフ」の売却では、約300万円を使うかどうかを感覚だけで決めず、売却のための投資として検討しました。
中古不動産の売却準備では、たくさんお金をかけることが正解とは限りません。
**かける費用と期待できる効果のバランスを見ながら、売主様の手取りを考える。**
それも売却価格を最大限意識するうえで大切な販売戦略だと考えています。
他のお客様の声
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西宮市若草町一丁目の土地は、父が長年、月極駐車場として貸していました。
私が子どもの頃から駐車場だったので、
「この土地は駐車場として持っておくもの。」
という感覚がありました。
父から引き継いだ後も、そのまま経営を続けました。
以前はほとんどの区画が埋まっていたのですが、少しずつ空きが出るようになりました。
募集すると新しい契約が決まることもあります。
ただ、また別の車が解約になる。
そんな状態が続きました。
駐車場なので建物のような大きな修繕はありませんが、清掃や雑草、ライン、契約管理など、細かなことはあります。
私も60代になり、
「あと10年、20年と自分で管理するのかな。」
と考えるようになりました。
子どもたちに聞いても、
「将来、駐車場経営を引き継ぐつもりはない。」
という返事でした。
そこでインフィニティエステートさんへ相談しました。
最初は、
「空き区画を埋める方法を相談しよう。」
くらいの気持ちでした。
ところが土地の場所や形状、周辺環境を見てもらった後、
「駐車場として持ち続ける場合と、土地として売却する場合の両方を比較してみませんか。」
と言われました。
そこで初めて「売却」という選択肢を現実的に考えました。
現在の賃料収入。
固定資産税などの負担。
今後の管理。
土地として売却した場合の想定価格。
それぞれを整理してもらいました。
もちろん、持ち続ければ今後も賃料収入が入る可能性があります。
そのため、
「売るのはもったいないかな。」
と何度も考えました。
一方で、子どもが引き継がない土地を、私がいつまで管理するのかという問題も残ります。
家族で話し合った結果、
「元気なうちに自分で整理しておこう。」
と売却を決めました。
駐車場の契約状況を確認しながら販売準備を進め、最終的には住宅用地として検討されていた方とのご縁がまとまりました。
契約が終わった後、土地を見に行きました。
ずっと駐車場だった場所なので、少し寂しい気持ちはありました。
でも、
「父から預かっていた土地の次を、自分で決められた。」
という気持ちの方が大きかったです。
収入がある不動産だから持ち続ける。
以前はそれしか考えていませんでした。
今回、持つことにもコストや管理があると分かり、売却まで含めて考えられたことが良かったと思っています。
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芦屋市西山町の「パーク・ハイム芦屋三条町ヒルズ」を売却したのは、子どもたちが独立し、夫婦二人には少し広く感じるようになったためです。
長く暮らしたマンションでしたので、できれば納得できる価格で売りたいと思っていました。
販売開始から何組か内覧があり、その中のご夫婦から購入申込みをいただきました。
喜んだのも束の間、提示された価格を見ると、売出価格から200万円の値引き希望でした。
私はすぐに、
「200万円も下げるなら断ります。」
と言いました。
まだ販売を始めてそれほど時間も経っていません。
夫も、
「もう少し待てば、もっと高く買ってくれる人がいるんじゃないか。」
という考えでした。
ところがインフィニティエステートさんから、
「価格だけで返事をする前に、申込み条件を全部確認してみませんか。」
と言われました。
そこで初めて、価格以外の条件を詳しく聞きました。
買主様の資金計画。
契約を希望されている時期。
引渡し時期。
室内に残す予定だった設備などの扱い。
私たちの住み替え予定との相性。
一つずつ見ていくと、こちらにとって都合の良い条件も含まれていました。
特に助かったのが引渡し時期です。
私たちは新居の準備に少し時間が必要だったため、急いで退去する必要がない条件でした。
また買主様がこの部屋をかなり気に入ってくださっていることも、内覧時の様子から聞いていました。
それでも200万円をそのまま受け入れるのではなく、こちらから条件を提示して再度調整していただきました。
何度かやり取りした結果、双方が納得できる価格と条件にまとまり、契約することになりました。
売却前の私は、
「高く買ってくれる人が一番良い買主さん。」
と思っていました。
もちろん価格は大切です。
でも今回、実際に契約してみると、引渡しまで無理なく進められることも同じくらい大切でした。
もし「200万円値引き」という数字だけを見て、その場で断っていたら、この契約はなかったと思います。
条件を全部並べてから判断する。
それだけで、同じ購入申込みの見え方がずいぶん変わることを知りました。
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西宮市南甲子園二丁目の戸建は、以前私たち家族が住んでいた家でした。
転居をきっかけに法人へ貸すことになり、それから10年以上、賃貸物件として所有していました。
入居者の方から退去の連絡をいただいた時、最初はまた賃貸募集をするつもりでした。
ただ、私たちも50代になり、
「この先も修繕しながら大家を続けるのか。」
と夫婦で話すようになりました。
そこで売却も検討することになりました。
退去後、久しぶりに室内へ入って驚きました。
壁紙には汚れがあり、床にも傷があります。
水回りにも年数なりの使用感がありました。
10年以上貸していたのですから当然なのですが、自分たちが住んでいた頃の印象が残っていたため、
「こんなに古くなったんだ。」
と少しショックでした。
リフォーム会社へ相談すると、いろいろ直したくなります。
キッチン。
浴室。
洗面台。
トイレ。
クロス。
床。
見積金額を見ながら、
「ここまでやらないと売れないのかな。」
と悩みました。
そこでインフィニティエステートさんへ相談しました。
現地を見てもらったところ、
「全部新品にする前に、売却のために必要な修繕と、購入される方の判断に任せられる部分を分けて考えましょう。」
と言われました。
設備についても、古いという理由だけで交換するのではなく、現在の状態を一つずつ確認していただきました。
私たちは、売るなら新築のようにきれいにしないといけないと思い込んでいました。
最終的には必要な範囲の補修や清掃を行い、大規模な全面リフォームはせずに販売しました。
内覧されたご家族の中には、
「キッチンは自分たちで選びたい。」
「床も入居前に好みのものへ変えたい。」
という方もいました。
最終的に購入してくださったご家族も、入居前に自分たちでリフォームする計画を立てておられました。
価格交渉はありましたが、私たちが先に大きな工事費を負担することなく、納得できる条件で契約できました。
10年以上貸していた家なので、退去した瞬間は傷んだところばかり目につきました。
でも、「全部直す」のではなく、「何を直す必要があるのか」を考えてもらえたことで、無駄な工事をせず売却できたと思っています。
長年家族で暮らしてきたので、壁紙には汚れがあり、水回りにも使用感があります。
最初に相談した不動産会社から、
「リフォームしてから売った方が印象は良くなります。」
と言われました。
そこでリフォーム会社にも見積もりをお願いすると、キッチンや浴室、クロス、床などを含めて300万円近い金額になりました。
夫婦では、
「300万円かけても、それ以上高く売れるならやった方がいいよね。」
と話していました。
ただ、本当にその金額を回収できるのかが分かりません。
そこでインフィニティエステートさんにも相談しました。
担当の方から聞かれたのは、
「リフォーム後にいくらで売れると思われていますか？」
ということでした。
私は答えられませんでした。
「きれいにすれば高く売れる。」
ということしか考えていなかったからです。
そこから、リフォーム前の状態で販売する場合と、費用をかけた場合について考えていただきました。
周辺の中古マンションを探している方の中には、自分たちの好きな設備や内装に変えたい方もいる。
逆に、ある程度きれいな状態ですぐ住みたい方もいる。
つまり、リフォームすれば全員に喜ばれるわけではないと説明してもらいました。
最終的に私たちは、大規模なリフォームは行わず、室内の清掃と必要な範囲の手入れをして販売することにしました。
正直、最初の内覧までは、
「やっぱり全部きれいにしておけば良かったかな。」
と心配でした。
ところが内覧に来られたご夫婦から、
「水回りは自分たちで選びたいので、この状態の方が考えやすいです。」
と言われました。
その言葉を聞いた時、インフィニティエステートさんから説明された意味が分かりました。
その後、そのご夫婦から購入申込みをいただきました。
もちろん価格交渉はありましたが、300万円近いリフォーム費用を先に負担することなく、納得できる条件で売却できました。
今回の経験で、売る前にお金をかければ必ず得になるわけではないことを知りました。
自分たちが住み続けるためのリフォームと、売却するためのリフォームは、考え方が違う。
そこを売却前に確認できたことが良かったと思います。