お客様の声
【芦屋市親王塚町｜芦屋親王塚アーバンライフ｜50代｜「300万円かけてリフォームすれば、その分高く売れると思っていました」マンション売却事例｜AFK様】
担当：片岡 沙織
担当者より
売却前にリフォームした方がいいでしょうか。
中古マンションの査定でよくいただくご質問です。
今回の売主様は、約300万円のリフォームを検討されていました。
ここで私たちが考えたのは、
**「リフォームすれば高く売れるか」ではなく、「投じた費用を売却価格でどこまで回収できる可能性があるか」**です。
例えば300万円の工事を行い、売却価格が上昇したとしても、それだけで工事が成功だったとは判断できません。
工事費。
工事期間。
販売開始が遅れる時間。
その間の管理費や修繕積立金などの保有コスト。
これらも含めて考える必要があります。
また、中古マンションを探している購入者様の希望も一つではありません。
「リフォーム済みですぐ住みたい。」
という方もいれば、
「購入価格を抑えて、自分たちの好みに改装したい。」
という方もいます。
そのため、売主様の好みで全面リフォームを行うことが、必ずしも購入希望者様全員にとって付加価値になるとは限りません。
今回は室内状態や想定する購入者層などを踏まえ、大規模工事を先に行わず販売する方針を選択しました。
ただし、これは、
**「売却前のリフォームは必要ない」**
という意味ではありません。
物件によっては、破損箇所の補修やクリーニング、部分的な手入れによって内覧時の印象が改善するケースがあります。
重要なのは、何となくきれいにすることではなく、
**「何のために、いくら使い、それによって販売条件がどう変わる可能性があるのか」**
を考えることです。
今回の芦屋市親王塚町「芦屋親王塚アーバンライフ」の売却では、約300万円を使うかどうかを感覚だけで決めず、売却のための投資として検討しました。
中古不動産の売却準備では、たくさんお金をかけることが正解とは限りません。
**かける費用と期待できる効果のバランスを見ながら、売主様の手取りを考える。**
それも売却価格を最大限意識するうえで大切な販売戦略だと考えています。
他のお客様の声
-
父から相続した西宮市苦楽園四番町の実家を、妹と相談して売却することになりました。
庭の隅には、父が園芸用品や工具を入れていた古い収納庫がありました。
かなり前から置かれていたので、売却が決まれば中身を出して、収納庫自体も業者に運んでもらえばよいと思っていました。
インフィニティエステートさんと庭を確認した際、「この収納庫は地面に固定されていますか」と聞かれました。
私たちは置いてあるだけだと思っていましたが、中の荷物を出して底の部分を見ると、コンクリート部分に金具で固定されている箇所が確認できました。
いつ施工したものなのか、父から聞いた記憶はありません。
販売開始後、庭を広く使いたいというご家族が内覧に来られ、「この物置は撤去してもらえますか」と質問されました。
担当の方は、収納庫だけを運び出せば終わるとは限らず、固定金具や設置部分をどこまで撤去するかも確認した方がよいと説明してくださいました。
そこで撤去業者に現地を見てもらい、収納庫本体と固定部分を確認したうえで見積りを取りました。
買主様とも引渡し時の状態を打ち合わせ、収納庫は撤去することで話がまとまり、その後購入申込みをいただきました。
父にとっては便利な物置でも、次の方には不要な設備になることがあります。
「撤去する」の一言だけで済ませず、どの状態まで戻すのかを先に決めてもらえたので、引渡し前に慌てずに済みました。
-
子どもたちが独立し、夫婦二人の生活に合う住まいへ移るため、芦屋市翠ケ丘町の「パーク・ハイム芦屋翠ケ丘」を売却することになりました。
キッチンの吊戸棚は長年普通に使っていましたが、以前、扉が急に開けにくくなったことがありました。
その時は何度か触っているうちに開いたので、「古くなって少し調子が悪いのかな」と思っただけでした。
インフィニティエステートさんと室内設備を確認していた時、担当の方が扉の内側に小さな部品が付いていることに気付きました。
「耐震ラッチのような部品がありますが、取扱説明書は残っていますか」と聞かれ、初めてその存在を知りました。
書類を探すと、キッチン設備の説明書が残っていました。
内覧に来られたご夫婦も収納内部を確認され、奥様から「地震の時に扉が開かないようになるものですか」と質問がありました。
担当の方は、部品が付いていることと説明書に記載された内容を案内しつつ、現在の性能や地震時の作動まで保証できるものではないと説明してくださいました。
また、開閉に違和感が出た場合には、無理に操作せずメーカーや専門業者へ確認する方法も伝えてもらいました。
買主様は説明書も一緒に引き継げることを喜んでくださり、その後購入申込みをいただきました。
毎日使っていたキッチンでも、知らない機能があるものだと驚きました。
説明書を捨てずに残していたことが、最後に役立って良かったです。
-
母から相続した西宮市柏堂町の実家を、妹と相談して売却することになりました。
キッチン横の勝手口には網戸が付いていました。昔から見慣れていたので、私たちは建築当初から付いている設備だと思っていました。
インフィニティエステートさんと室内を確認していた時、担当の方が網戸を動かすと途中で少し引っ掛かりました。
「以前からこの状態でしたか」と聞かれましたが、母しか使っていなかったため分かりませんでした。
妹に聞くと、「お母さんが虫が入ると言って、後から何か付けてもらった気がする」と言います。
家の書類を探しましたが、網戸を設置した時の資料までは見つかりませんでした。
内覧に来られたご夫婦は、キッチンから外へ出られる勝手口を気に入ってくださいました。
奥様から「この網戸もこのまま使えますか」と聞かれた際、担当の方は後付けされた可能性があること、現在は開閉時に引っ掛かりがあることをそのまま説明してくださいました。
買主様からは「網戸は便利なので、現状のまま残してください」と希望がありました。
ただし、今後の調整や交換については必要に応じて専門業者へ相談していただくことになりました。
私たちにとっては昔からある当たり前の設備でしたが、売却して初めて「いつ、誰が付けたのか」を考えました。
分からないことまで決めつけず、今の状態をきちんと伝えて引き継げたので安心しました。
長年家族で暮らしてきたので、壁紙には汚れがあり、水回りにも使用感があります。
最初に相談した不動産会社から、
「リフォームしてから売った方が印象は良くなります。」
と言われました。
そこでリフォーム会社にも見積もりをお願いすると、キッチンや浴室、クロス、床などを含めて300万円近い金額になりました。
夫婦では、
「300万円かけても、それ以上高く売れるならやった方がいいよね。」
と話していました。
ただ、本当にその金額を回収できるのかが分かりません。
そこでインフィニティエステートさんにも相談しました。
担当の方から聞かれたのは、
「リフォーム後にいくらで売れると思われていますか？」
ということでした。
私は答えられませんでした。
「きれいにすれば高く売れる。」
ということしか考えていなかったからです。
そこから、リフォーム前の状態で販売する場合と、費用をかけた場合について考えていただきました。
周辺の中古マンションを探している方の中には、自分たちの好きな設備や内装に変えたい方もいる。
逆に、ある程度きれいな状態ですぐ住みたい方もいる。
つまり、リフォームすれば全員に喜ばれるわけではないと説明してもらいました。
最終的に私たちは、大規模なリフォームは行わず、室内の清掃と必要な範囲の手入れをして販売することにしました。
正直、最初の内覧までは、
「やっぱり全部きれいにしておけば良かったかな。」
と心配でした。
ところが内覧に来られたご夫婦から、
「水回りは自分たちで選びたいので、この状態の方が考えやすいです。」
と言われました。
その言葉を聞いた時、インフィニティエステートさんから説明された意味が分かりました。
その後、そのご夫婦から購入申込みをいただきました。
もちろん価格交渉はありましたが、300万円近いリフォーム費用を先に負担することなく、納得できる条件で売却できました。
今回の経験で、売る前にお金をかければ必ず得になるわけではないことを知りました。
自分たちが住み続けるためのリフォームと、売却するためのリフォームは、考え方が違う。
そこを売却前に確認できたことが良かったと思います。