お客様の声
【西宮市大森町｜60代｜「このブロック塀、うちの物だと思っていたら隣の方も“うちの塀です”と言われました」築古戸建売却事例｜AFL様】
担当：片岡 弘記
担当者より
今回、売主様から最初にいただいたご相談は、
「建物を解体してから売った方がいいですか？」
というものでした。
しかし現地を確認した段階で、解体より先に整理しておきたい箇所がありました。
隣地との間にあるブロック塀です。
不動産売却では「境界確認」という言葉をよく使います。
ただ、境界線の位置だけ確認すれば十分とは限りません。
その付近に、
ブロック塀。
フェンス。
擁壁。
排水設備。
樹木。
物置などがあれば、**それが誰の所有・管理に属するものなのか**も売買に影響することがあります。
今回、売主様は長年ご自身の塀だと認識されていました。
一方、隣地所有者様にも異なる認識がありました。
このような状態で、
「古いから撤去してしまいましょう。」
と工事を先行させることは避けるべきです。
そこで既存資料と現況を確認し、専門的な判断が必要な部分については土地家屋調査士等への確認も検討しながら、隣地所有者様との認識を整理していきました。
ここで大切なのは、
**「どちらが正しいか」を不動産会社が勝手に決めることではありません。**
資料や現況を確認し、必要に応じて専門家の判断を得ながら、売却前に不明点を減らしていくことです。
特に築年数の経過した戸建では、現在の所有者様が購入された時より前から存在する構造物もあります。
「昔からここにある。」
という事実だけでは、所有関係まで判断できないケースがあります。
今回の西宮市大森町の戸建売却では、ブロック塀を撤去することが解決ではありませんでした。
**誰のものか分からない状態のまま次の所有者へ引き継がないこと。**
そこを販売前に整理できたことが重要だったと考えています。
中古戸建や土地の売却では、建物の中だけでなく、敷地の端まで確認する。
小さく見える構造物が、契約前の大切な確認事項になることもあります。
他のお客様の声
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西宮市若草町一丁目の土地は、父が長年、月極駐車場として貸していました。
私が子どもの頃から駐車場だったので、
「この土地は駐車場として持っておくもの。」
という感覚がありました。
父から引き継いだ後も、そのまま経営を続けました。
以前はほとんどの区画が埋まっていたのですが、少しずつ空きが出るようになりました。
募集すると新しい契約が決まることもあります。
ただ、また別の車が解約になる。
そんな状態が続きました。
駐車場なので建物のような大きな修繕はありませんが、清掃や雑草、ライン、契約管理など、細かなことはあります。
私も60代になり、
「あと10年、20年と自分で管理するのかな。」
と考えるようになりました。
子どもたちに聞いても、
「将来、駐車場経営を引き継ぐつもりはない。」
という返事でした。
そこでインフィニティエステートさんへ相談しました。
最初は、
「空き区画を埋める方法を相談しよう。」
くらいの気持ちでした。
ところが土地の場所や形状、周辺環境を見てもらった後、
「駐車場として持ち続ける場合と、土地として売却する場合の両方を比較してみませんか。」
と言われました。
そこで初めて「売却」という選択肢を現実的に考えました。
現在の賃料収入。
固定資産税などの負担。
今後の管理。
土地として売却した場合の想定価格。
それぞれを整理してもらいました。
もちろん、持ち続ければ今後も賃料収入が入る可能性があります。
そのため、
「売るのはもったいないかな。」
と何度も考えました。
一方で、子どもが引き継がない土地を、私がいつまで管理するのかという問題も残ります。
家族で話し合った結果、
「元気なうちに自分で整理しておこう。」
と売却を決めました。
駐車場の契約状況を確認しながら販売準備を進め、最終的には住宅用地として検討されていた方とのご縁がまとまりました。
契約が終わった後、土地を見に行きました。
ずっと駐車場だった場所なので、少し寂しい気持ちはありました。
でも、
「父から預かっていた土地の次を、自分で決められた。」
という気持ちの方が大きかったです。
収入がある不動産だから持ち続ける。
以前はそれしか考えていませんでした。
今回、持つことにもコストや管理があると分かり、売却まで含めて考えられたことが良かったと思っています。
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芦屋市西山町の「パーク・ハイム芦屋三条町ヒルズ」を売却したのは、子どもたちが独立し、夫婦二人には少し広く感じるようになったためです。
長く暮らしたマンションでしたので、できれば納得できる価格で売りたいと思っていました。
販売開始から何組か内覧があり、その中のご夫婦から購入申込みをいただきました。
喜んだのも束の間、提示された価格を見ると、売出価格から200万円の値引き希望でした。
私はすぐに、
「200万円も下げるなら断ります。」
と言いました。
まだ販売を始めてそれほど時間も経っていません。
夫も、
「もう少し待てば、もっと高く買ってくれる人がいるんじゃないか。」
という考えでした。
ところがインフィニティエステートさんから、
「価格だけで返事をする前に、申込み条件を全部確認してみませんか。」
と言われました。
そこで初めて、価格以外の条件を詳しく聞きました。
買主様の資金計画。
契約を希望されている時期。
引渡し時期。
室内に残す予定だった設備などの扱い。
私たちの住み替え予定との相性。
一つずつ見ていくと、こちらにとって都合の良い条件も含まれていました。
特に助かったのが引渡し時期です。
私たちは新居の準備に少し時間が必要だったため、急いで退去する必要がない条件でした。
また買主様がこの部屋をかなり気に入ってくださっていることも、内覧時の様子から聞いていました。
それでも200万円をそのまま受け入れるのではなく、こちらから条件を提示して再度調整していただきました。
何度かやり取りした結果、双方が納得できる価格と条件にまとまり、契約することになりました。
売却前の私は、
「高く買ってくれる人が一番良い買主さん。」
と思っていました。
もちろん価格は大切です。
でも今回、実際に契約してみると、引渡しまで無理なく進められることも同じくらい大切でした。
もし「200万円値引き」という数字だけを見て、その場で断っていたら、この契約はなかったと思います。
条件を全部並べてから判断する。
それだけで、同じ購入申込みの見え方がずいぶん変わることを知りました。
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西宮市南甲子園二丁目の戸建は、以前私たち家族が住んでいた家でした。
転居をきっかけに法人へ貸すことになり、それから10年以上、賃貸物件として所有していました。
入居者の方から退去の連絡をいただいた時、最初はまた賃貸募集をするつもりでした。
ただ、私たちも50代になり、
「この先も修繕しながら大家を続けるのか。」
と夫婦で話すようになりました。
そこで売却も検討することになりました。
退去後、久しぶりに室内へ入って驚きました。
壁紙には汚れがあり、床にも傷があります。
水回りにも年数なりの使用感がありました。
10年以上貸していたのですから当然なのですが、自分たちが住んでいた頃の印象が残っていたため、
「こんなに古くなったんだ。」
と少しショックでした。
リフォーム会社へ相談すると、いろいろ直したくなります。
キッチン。
浴室。
洗面台。
トイレ。
クロス。
床。
見積金額を見ながら、
「ここまでやらないと売れないのかな。」
と悩みました。
そこでインフィニティエステートさんへ相談しました。
現地を見てもらったところ、
「全部新品にする前に、売却のために必要な修繕と、購入される方の判断に任せられる部分を分けて考えましょう。」
と言われました。
設備についても、古いという理由だけで交換するのではなく、現在の状態を一つずつ確認していただきました。
私たちは、売るなら新築のようにきれいにしないといけないと思い込んでいました。
最終的には必要な範囲の補修や清掃を行い、大規模な全面リフォームはせずに販売しました。
内覧されたご家族の中には、
「キッチンは自分たちで選びたい。」
「床も入居前に好みのものへ変えたい。」
という方もいました。
最終的に購入してくださったご家族も、入居前に自分たちでリフォームする計画を立てておられました。
価格交渉はありましたが、私たちが先に大きな工事費を負担することなく、納得できる条件で契約できました。
10年以上貸していた家なので、退去した瞬間は傷んだところばかり目につきました。
でも、「全部直す」のではなく、「何を直す必要があるのか」を考えてもらえたことで、無駄な工事をせず売却できたと思っています。
30年以上暮らした戸建で、建物も古くなっていました。
最初は、
「古い家だから、解体して土地にした方が売りやすいのかな。」
と考えていました。
その話をインフィニティエステートさんへしたところ、解体を決める前に敷地周辺を確認していただくことになりました。
そこで話題になったのが、隣家との間にあるブロック塀でした。
私たちはずっと自分の家の塀だと思っていました。
父の代からあったため、特に疑ったこともありません。
ところが担当の方から、
「この塀はどちらの所有か分かる資料がありますか？」
と聞かれました。
昔の測量図などを探しましたが、私にはよく分かりませんでした。
そこで隣の方にも話をすると、
「これはうちの塀だと思っています。」
と言われました。
驚きました。
30年以上お隣同士で暮らしてきたのに、ブロック塀について話したことなど一度もなかったからです。
「もし勝手に解体していたらどうなっていたんだろう。」
と思うと怖くなりました。
そこから境界に関する資料や現地の状況を確認していただき、必要な部分については専門家にも相談しながら整理することになりました。
お隣の方とも、
「売却するので、今のうちにお互い確認しておきましょう。」
と話すことができました。
最初は少し気まずくなるのではと心配していましたが、長年お付き合いのある方だったこともあり、落ち着いて話ができました。
その後、建物をどう扱うかも含めて販売方法を決めました。
購入を検討された方からも境界付近について質問がありましたが、その時には確認した内容を説明できました。
最終的に購入申込みをいただき、無事に売却することができました。
今回一番感じたのは、
「長く住んでいるから、自分の家のことは全部分かっている。」
と思ってはいけないということです。
毎日見ていたブロック塀なのに、売却するまで所有について考えたこともありませんでした。
解体を急ぐ前に確認してもらえて、本当に良かったと思っています。