お客様の声
【芦屋市打出小槌町｜ファミール芦屋｜40代｜「4,000万円で売れても、4,000万円が残るわけじゃない。その当たり前を分かっていませんでした」マンション売却事例｜AFM様】
担当：片岡 沙織
担当者より
査定のご相談をいただくと、多くの売主様が最初に知りたいのは、
「いくらで売れそうですか？」
という金額です。
もちろん重要です。
しかし住宅ローンが残っている不動産、特に住み替えを前提とした売却では、もう一つ確認したい数字があります。
**「売却後、実際にいくらの資金を次へ持っていけるのか」です。**
売却価格からは、住宅ローン残高の返済に加え、仲介手数料や抵当権抹消に関する費用など、取引内容に応じた諸費用が必要になります。
また譲渡所得が発生する場合には税金の検討も必要です。
税務について個別判断が必要な場合は、税理士等の専門家への確認をおすすめしています。
今回の売主様にも、査定価格だけをお伝えして、
「この価格なら売れます。」
という話にはしませんでした。
想定売却価格から住宅ローン残高と必要となる費用を整理し、**概算の手取り額を確認したうえで住み替え計画を考えました。**
この計算が重要になるのは、購入申込みが入った時です。
例えば100万円の価格交渉があった場合。
単に、
「100万円くらいなら下げてもいいか。」
と考えるのではなく、その100万円によって住み替え資金がどう変わるのかを見る必要があります。
次の住宅購入に必要な自己資金を下回るのであれば、売主様にとっては簡単に受けられない交渉かもしれません。
反対に、必要資金を確保でき、その他の条件も良ければ、検討できる場合があります。
つまり、
**査定額は売却判断の入口であり、手取り額は生活設計につながる数字です。**
今回の芦屋市打出小槌町「ファミール芦屋」の売却では、最初に手取りの目安を整理したことで、売主様ご夫婦が「この条件なら売却する」という基準を持つことができました。
不動産売却では高い査定額だけを見るのではなく、
**売却価格 → 諸費用 → ローン返済 → 手取り → 次の住まい**
まで一本につなげて考える。
特に住み替えでは、この順番を最初に整理しておくことが、安心して次の住まいへ進むために重要だと考えています。
他のお客様の声
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西宮市若草町一丁目の土地は、父が長年、月極駐車場として貸していました。
私が子どもの頃から駐車場だったので、
「この土地は駐車場として持っておくもの。」
という感覚がありました。
父から引き継いだ後も、そのまま経営を続けました。
以前はほとんどの区画が埋まっていたのですが、少しずつ空きが出るようになりました。
募集すると新しい契約が決まることもあります。
ただ、また別の車が解約になる。
そんな状態が続きました。
駐車場なので建物のような大きな修繕はありませんが、清掃や雑草、ライン、契約管理など、細かなことはあります。
私も60代になり、
「あと10年、20年と自分で管理するのかな。」
と考えるようになりました。
子どもたちに聞いても、
「将来、駐車場経営を引き継ぐつもりはない。」
という返事でした。
そこでインフィニティエステートさんへ相談しました。
最初は、
「空き区画を埋める方法を相談しよう。」
くらいの気持ちでした。
ところが土地の場所や形状、周辺環境を見てもらった後、
「駐車場として持ち続ける場合と、土地として売却する場合の両方を比較してみませんか。」
と言われました。
そこで初めて「売却」という選択肢を現実的に考えました。
現在の賃料収入。
固定資産税などの負担。
今後の管理。
土地として売却した場合の想定価格。
それぞれを整理してもらいました。
もちろん、持ち続ければ今後も賃料収入が入る可能性があります。
そのため、
「売るのはもったいないかな。」
と何度も考えました。
一方で、子どもが引き継がない土地を、私がいつまで管理するのかという問題も残ります。
家族で話し合った結果、
「元気なうちに自分で整理しておこう。」
と売却を決めました。
駐車場の契約状況を確認しながら販売準備を進め、最終的には住宅用地として検討されていた方とのご縁がまとまりました。
契約が終わった後、土地を見に行きました。
ずっと駐車場だった場所なので、少し寂しい気持ちはありました。
でも、
「父から預かっていた土地の次を、自分で決められた。」
という気持ちの方が大きかったです。
収入がある不動産だから持ち続ける。
以前はそれしか考えていませんでした。
今回、持つことにもコストや管理があると分かり、売却まで含めて考えられたことが良かったと思っています。
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芦屋市西山町の「パーク・ハイム芦屋三条町ヒルズ」を売却したのは、子どもたちが独立し、夫婦二人には少し広く感じるようになったためです。
長く暮らしたマンションでしたので、できれば納得できる価格で売りたいと思っていました。
販売開始から何組か内覧があり、その中のご夫婦から購入申込みをいただきました。
喜んだのも束の間、提示された価格を見ると、売出価格から200万円の値引き希望でした。
私はすぐに、
「200万円も下げるなら断ります。」
と言いました。
まだ販売を始めてそれほど時間も経っていません。
夫も、
「もう少し待てば、もっと高く買ってくれる人がいるんじゃないか。」
という考えでした。
ところがインフィニティエステートさんから、
「価格だけで返事をする前に、申込み条件を全部確認してみませんか。」
と言われました。
そこで初めて、価格以外の条件を詳しく聞きました。
買主様の資金計画。
契約を希望されている時期。
引渡し時期。
室内に残す予定だった設備などの扱い。
私たちの住み替え予定との相性。
一つずつ見ていくと、こちらにとって都合の良い条件も含まれていました。
特に助かったのが引渡し時期です。
私たちは新居の準備に少し時間が必要だったため、急いで退去する必要がない条件でした。
また買主様がこの部屋をかなり気に入ってくださっていることも、内覧時の様子から聞いていました。
それでも200万円をそのまま受け入れるのではなく、こちらから条件を提示して再度調整していただきました。
何度かやり取りした結果、双方が納得できる価格と条件にまとまり、契約することになりました。
売却前の私は、
「高く買ってくれる人が一番良い買主さん。」
と思っていました。
もちろん価格は大切です。
でも今回、実際に契約してみると、引渡しまで無理なく進められることも同じくらい大切でした。
もし「200万円値引き」という数字だけを見て、その場で断っていたら、この契約はなかったと思います。
条件を全部並べてから判断する。
それだけで、同じ購入申込みの見え方がずいぶん変わることを知りました。
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西宮市南甲子園二丁目の戸建は、以前私たち家族が住んでいた家でした。
転居をきっかけに法人へ貸すことになり、それから10年以上、賃貸物件として所有していました。
入居者の方から退去の連絡をいただいた時、最初はまた賃貸募集をするつもりでした。
ただ、私たちも50代になり、
「この先も修繕しながら大家を続けるのか。」
と夫婦で話すようになりました。
そこで売却も検討することになりました。
退去後、久しぶりに室内へ入って驚きました。
壁紙には汚れがあり、床にも傷があります。
水回りにも年数なりの使用感がありました。
10年以上貸していたのですから当然なのですが、自分たちが住んでいた頃の印象が残っていたため、
「こんなに古くなったんだ。」
と少しショックでした。
リフォーム会社へ相談すると、いろいろ直したくなります。
キッチン。
浴室。
洗面台。
トイレ。
クロス。
床。
見積金額を見ながら、
「ここまでやらないと売れないのかな。」
と悩みました。
そこでインフィニティエステートさんへ相談しました。
現地を見てもらったところ、
「全部新品にする前に、売却のために必要な修繕と、購入される方の判断に任せられる部分を分けて考えましょう。」
と言われました。
設備についても、古いという理由だけで交換するのではなく、現在の状態を一つずつ確認していただきました。
私たちは、売るなら新築のようにきれいにしないといけないと思い込んでいました。
最終的には必要な範囲の補修や清掃を行い、大規模な全面リフォームはせずに販売しました。
内覧されたご家族の中には、
「キッチンは自分たちで選びたい。」
「床も入居前に好みのものへ変えたい。」
という方もいました。
最終的に購入してくださったご家族も、入居前に自分たちでリフォームする計画を立てておられました。
価格交渉はありましたが、私たちが先に大きな工事費を負担することなく、納得できる条件で契約できました。
10年以上貸していた家なので、退去した瞬間は傷んだところばかり目につきました。
でも、「全部直す」のではなく、「何を直す必要があるのか」を考えてもらえたことで、無駄な工事をせず売却できたと思っています。
購入した時はちょうど良かったのですが、子どもが大きくなるにつれて、
「もう一部屋あればいいな。」
と夫婦で話すことが増えました。
そこで戸建への住み替えを考え始めました。
ただ、一番心配だったのが住宅ローンです。
まだ残債がかなり残っていました。
最初に自分たちでインターネットの売却相場を調べ、
「もし4,000万円くらいで売れたら、これだけ住み替え資金に使える。」
と計算していました。
ところがインフィニティエステートさんへ相談した時、
「売却価格だけではなく、最終的にいくら手元へ残るかを確認してみましょう。」
と言われました。
そこで初めて、住宅ローンの残高を正確に確認しました。
さらに仲介手数料や登記関係など、売却時に必要になる可能性のある費用について説明していただきました。
私はそれまで、
4,000万円で売れれば、そこから住宅ローンだけ返せばいい。
くらいに考えていました。
実際には売却に伴う費用もあり、単純な引き算ではないことを知りました。
夫婦で、
「思っていたより住み替えに使えるお金が少なくなるね。」
と話しました。
一度は、
「それなら、まだ売らない方がいいかな。」
とも考えました。
ただ、インフィニティエステートさんから無理に売却を勧められることはありませんでした。
現在の住宅ローン残高。
想定する売却価格。
売却に必要な費用。
次の住宅購入に必要な自己資金。
それぞれを整理していただきました。
数字が見えると、不思議と不安は小さくなりました。
「この金額以上で売却できれば、住み替えを進めよう。」
と夫婦で基準を決めることができたからです。
販売開始後、何組か内覧があり、その中のご家族から購入申込みをいただきました。
価格交渉が入った時も、
「いくら値引きするか。」
だけではなく、
「この条件なら最終的な手取りはいくらになるか。」
を確認してから返事をしました。
無事に契約・引渡しを終え、予定していた範囲の資金を次の住まいへ回すことができました。
今回の売却で一番勉強になったのは、
「いくらで売れそうか」と「売った後にいくら残るか」は別の話だということです。
最初に手取りまで計算してもらったことで、最後まで迷わず住み替えを進めることができました。