お客様の声
【芦屋市打出小槌町｜ファミール芦屋｜40代｜「4,000万円で売れても、4,000万円が残るわけじゃない。その当たり前を分かっていませんでした」マンション売却事例｜AFM様】
担当：片岡 沙織
担当者より
査定のご相談をいただくと、多くの売主様が最初に知りたいのは、
「いくらで売れそうですか？」
という金額です。
もちろん重要です。
しかし住宅ローンが残っている不動産、特に住み替えを前提とした売却では、もう一つ確認したい数字があります。
**「売却後、実際にいくらの資金を次へ持っていけるのか」です。**
売却価格からは、住宅ローン残高の返済に加え、仲介手数料や抵当権抹消に関する費用など、取引内容に応じた諸費用が必要になります。
また譲渡所得が発生する場合には税金の検討も必要です。
税務について個別判断が必要な場合は、税理士等の専門家への確認をおすすめしています。
今回の売主様にも、査定価格だけをお伝えして、
「この価格なら売れます。」
という話にはしませんでした。
想定売却価格から住宅ローン残高と必要となる費用を整理し、**概算の手取り額を確認したうえで住み替え計画を考えました。**
この計算が重要になるのは、購入申込みが入った時です。
例えば100万円の価格交渉があった場合。
単に、
「100万円くらいなら下げてもいいか。」
と考えるのではなく、その100万円によって住み替え資金がどう変わるのかを見る必要があります。
次の住宅購入に必要な自己資金を下回るのであれば、売主様にとっては簡単に受けられない交渉かもしれません。
反対に、必要資金を確保でき、その他の条件も良ければ、検討できる場合があります。
つまり、
**査定額は売却判断の入口であり、手取り額は生活設計につながる数字です。**
今回の芦屋市打出小槌町「ファミール芦屋」の売却では、最初に手取りの目安を整理したことで、売主様ご夫婦が「この条件なら売却する」という基準を持つことができました。
不動産売却では高い査定額だけを見るのではなく、
**売却価格 → 諸費用 → ローン返済 → 手取り → 次の住まい**
まで一本につなげて考える。
特に住み替えでは、この順番を最初に整理しておくことが、安心して次の住まいへ進むために重要だと考えています。
他のお客様の声
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父から相続した西宮市苦楽園四番町の実家を、妹と相談して売却することになりました。
庭の隅には、父が園芸用品や工具を入れていた古い収納庫がありました。
かなり前から置かれていたので、売却が決まれば中身を出して、収納庫自体も業者に運んでもらえばよいと思っていました。
インフィニティエステートさんと庭を確認した際、「この収納庫は地面に固定されていますか」と聞かれました。
私たちは置いてあるだけだと思っていましたが、中の荷物を出して底の部分を見ると、コンクリート部分に金具で固定されている箇所が確認できました。
いつ施工したものなのか、父から聞いた記憶はありません。
販売開始後、庭を広く使いたいというご家族が内覧に来られ、「この物置は撤去してもらえますか」と質問されました。
担当の方は、収納庫だけを運び出せば終わるとは限らず、固定金具や設置部分をどこまで撤去するかも確認した方がよいと説明してくださいました。
そこで撤去業者に現地を見てもらい、収納庫本体と固定部分を確認したうえで見積りを取りました。
買主様とも引渡し時の状態を打ち合わせ、収納庫は撤去することで話がまとまり、その後購入申込みをいただきました。
父にとっては便利な物置でも、次の方には不要な設備になることがあります。
「撤去する」の一言だけで済ませず、どの状態まで戻すのかを先に決めてもらえたので、引渡し前に慌てずに済みました。
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子どもたちが独立し、夫婦二人の生活に合う住まいへ移るため、芦屋市翠ケ丘町の「パーク・ハイム芦屋翠ケ丘」を売却することになりました。
キッチンの吊戸棚は長年普通に使っていましたが、以前、扉が急に開けにくくなったことがありました。
その時は何度か触っているうちに開いたので、「古くなって少し調子が悪いのかな」と思っただけでした。
インフィニティエステートさんと室内設備を確認していた時、担当の方が扉の内側に小さな部品が付いていることに気付きました。
「耐震ラッチのような部品がありますが、取扱説明書は残っていますか」と聞かれ、初めてその存在を知りました。
書類を探すと、キッチン設備の説明書が残っていました。
内覧に来られたご夫婦も収納内部を確認され、奥様から「地震の時に扉が開かないようになるものですか」と質問がありました。
担当の方は、部品が付いていることと説明書に記載された内容を案内しつつ、現在の性能や地震時の作動まで保証できるものではないと説明してくださいました。
また、開閉に違和感が出た場合には、無理に操作せずメーカーや専門業者へ確認する方法も伝えてもらいました。
買主様は説明書も一緒に引き継げることを喜んでくださり、その後購入申込みをいただきました。
毎日使っていたキッチンでも、知らない機能があるものだと驚きました。
説明書を捨てずに残していたことが、最後に役立って良かったです。
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母から相続した西宮市柏堂町の実家を、妹と相談して売却することになりました。
キッチン横の勝手口には網戸が付いていました。昔から見慣れていたので、私たちは建築当初から付いている設備だと思っていました。
インフィニティエステートさんと室内を確認していた時、担当の方が網戸を動かすと途中で少し引っ掛かりました。
「以前からこの状態でしたか」と聞かれましたが、母しか使っていなかったため分かりませんでした。
妹に聞くと、「お母さんが虫が入ると言って、後から何か付けてもらった気がする」と言います。
家の書類を探しましたが、網戸を設置した時の資料までは見つかりませんでした。
内覧に来られたご夫婦は、キッチンから外へ出られる勝手口を気に入ってくださいました。
奥様から「この網戸もこのまま使えますか」と聞かれた際、担当の方は後付けされた可能性があること、現在は開閉時に引っ掛かりがあることをそのまま説明してくださいました。
買主様からは「網戸は便利なので、現状のまま残してください」と希望がありました。
ただし、今後の調整や交換については必要に応じて専門業者へ相談していただくことになりました。
私たちにとっては昔からある当たり前の設備でしたが、売却して初めて「いつ、誰が付けたのか」を考えました。
分からないことまで決めつけず、今の状態をきちんと伝えて引き継げたので安心しました。
購入した時はちょうど良かったのですが、子どもが大きくなるにつれて、
「もう一部屋あればいいな。」
と夫婦で話すことが増えました。
そこで戸建への住み替えを考え始めました。
ただ、一番心配だったのが住宅ローンです。
まだ残債がかなり残っていました。
最初に自分たちでインターネットの売却相場を調べ、
「もし4,000万円くらいで売れたら、これだけ住み替え資金に使える。」
と計算していました。
ところがインフィニティエステートさんへ相談した時、
「売却価格だけではなく、最終的にいくら手元へ残るかを確認してみましょう。」
と言われました。
そこで初めて、住宅ローンの残高を正確に確認しました。
さらに仲介手数料や登記関係など、売却時に必要になる可能性のある費用について説明していただきました。
私はそれまで、
4,000万円で売れれば、そこから住宅ローンだけ返せばいい。
くらいに考えていました。
実際には売却に伴う費用もあり、単純な引き算ではないことを知りました。
夫婦で、
「思っていたより住み替えに使えるお金が少なくなるね。」
と話しました。
一度は、
「それなら、まだ売らない方がいいかな。」
とも考えました。
ただ、インフィニティエステートさんから無理に売却を勧められることはありませんでした。
現在の住宅ローン残高。
想定する売却価格。
売却に必要な費用。
次の住宅購入に必要な自己資金。
それぞれを整理していただきました。
数字が見えると、不思議と不安は小さくなりました。
「この金額以上で売却できれば、住み替えを進めよう。」
と夫婦で基準を決めることができたからです。
販売開始後、何組か内覧があり、その中のご家族から購入申込みをいただきました。
価格交渉が入った時も、
「いくら値引きするか。」
だけではなく、
「この条件なら最終的な手取りはいくらになるか。」
を確認してから返事をしました。
無事に契約・引渡しを終え、予定していた範囲の資金を次の住まいへ回すことができました。
今回の売却で一番勉強になったのは、
「いくらで売れそうか」と「売った後にいくら残るか」は別の話だということです。
最初に手取りまで計算してもらったことで、最後まで迷わず住み替えを進めることができました。