【最新】【西宮市で売却前に境界トラブルは大丈夫？注意点や解決策も紹介】

境界トラブルが売却に与える影響

境界がはっきりしなくても売却はできますが、買主の不安や価格、契約の条件に影響します。どのような影響があるかを知っておきましょう。

詳しく解説していきます！

①境界がはっきりしないと、買主が不安を感じ、価格や条件に影響します

土地の売買では、売主が買主に境界を示すことが一般的です。境界がはっきりしないと、買主は「買った後に隣地ともめるのでは」と不安を感じ、購入をためらったり、価格の交渉材料にしたりすることがあります。

土地の面積を実際に測って売買する場合は、境界が決まっていないと面積を確定できません。また、住宅ローンを利用する買主の場合、金融機関から境界の状況を確認されることもあります。

②越境があると、価格が下がったり、契約の条件が増えたりします

塀や屋根、樹木の枝などが隣地にはみ出している「越境」がある場合、買主は将来の撤去や隣地との関係を心配します。

越境の状態や対応方法をはっきりさせないまま売ると、価格が下がったり、売買契約に特別な条件を加える必要が出たりします。

③売却後に問題が見つかると、売主が責任を問われることがあります

売却後に、契約書に書かれていない境界の問題や越境が見つかると、売主が契約不適合責任を問われ、修補や代金の減額などを求められることがあります。

売却前に境界の状況を確認し、問題があれば解決するか、買主に正確に伝えておくことが、売却後のトラブル防止につながります。

事前に確認したい資料と、確定測量の進め方

境界の状況は、法務局の資料と現地の境界標を照らし合わせて確認します。境界がはっきりしない場合は、確定測量を行うことを検討しましょう。

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①法務局で、登記事項証明書・公図・地積測量図を取得します

まずは法務局で、登記事項証明書（面積などの登記の内容）、公図（土地の位置や形）、地積測量図（土地の形や面積、境界標の位置）を取得しましょう。

地積測量図は、すべての土地にあるわけではありません。また、古い時期に作られた図面は測量の精度が低いことがあり、登記の面積と実際の面積が違う場合もあります。

②現地の境界標が、図面と合っているかを確認します

次に、現地で境界の目印となる境界標（コンクリート杭や金属プレートなど）があるか、図面の位置と合っているかを確認します。

工事などで境界標がなくなっていたり、動いていたりすることもあります。境界標が見つからない場合や、図面と合わない場合は、専門家に調べてもらいましょう。

③はっきりしない場合は、土地家屋調査士に確定測量を依頼します

境界がはっきりしない場合は、土地家屋調査士に「確定測量」を依頼します。資料と現地を調べたうえで、隣地の所有者の立ち会いのもとで境界を確認し、境界標を設置して、境界確認書と確定測量図を作成します。

道路などの公共の土地と接している場合は、市などとの境界の確認も必要です。隣地の所有者の数や調整の状況によっては数か月かかることもあるため、売却を考え始めたら早めに依頼しましょう。

境界トラブルの解決方法

境界の問題は、まず隣地の所有者との話し合いで解決を目指します。話し合いがまとまらない場合は、公的な制度や専門家による手続きを利用する方法があります。

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①まずは隣地の所有者と話し合い、確定測量で境界を確認します

話し合い

境界の問題は、まず隣地の所有者と話し合い、確定測量の立ち会いに協力してもらうことで解決できる場合が多くあります。

進め方のコツ

売却の事情を説明し、土地家屋調査士に間に入ってもらうと、感情的な対立を避けながら進めやすくなります。

②話し合いがまとまらない場合は、法務局の筆界特定制度を利用します

筆界特定制度とは

土地の登記上の境界（筆界）について、申請にもとづいて法務局の筆界特定登記官が、専門家の意見をふまえて筆界の位置を特定する制度です。

特徴と注意点

裁判に比べて、費用や時間の負担を抑えやすいのが特徴です。ただし、筆界特定は登記上の境界を明らかにするもので、所有権がどこまで及ぶかを決めるものではありません。

③所有権の範囲の争いは、ADRや裁判で解決を図ります

ADR（裁判外紛争解決手続）

土地家屋調査士会などが設けている境界問題の相談センターでは、土地家屋調査士と弁護士が間に入って、話し合いによる解決を手伝うADRを利用できます。

裁判

ADRでも解決しない場合は、境界確定の訴えなどの裁判で解決を図ることになります。時間と費用がかかるため、早めに専門家に相談しましょう。

売却前に整えておきたい書面と準備

境界や越境について決めたことは、書面に残しておくことが大切です。買主に正確に説明できるよう、売却前に整えておきましょう。

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①隣地の所有者と境界確認書を取り交わします

確定測量で境界を確認したら、隣地の所有者と境界確認書を取り交わし、署名・押印して保管しておきましょう。

境界確認書は、買主に境界を示すための大切な資料になります。確定測量図とあわせて、売却の際に買主へ引き継ぎます。

②越境物は撤去を検討し、難しい場合は覚書で取り決めます

塀や屋根、樹木の枝などが越境している場合は、売却前に撤去や移設ができないかを検討しましょう。撤去が難しい場合は、越境の状態と、建て替えのときに撤去することなどを隣地の所有者と覚書で取り決めておきます。

なお、2023年4月の民法改正で、隣地の樹木の枝が越境している場合、所有者に切るよう求めても一定期間内に切らないときなどは、越境された側が自分で枝を切れるようになりました。

③境界や越境の状況を、買主に正確に説明します

売却の際は、境界が確定しているか、境界確認書や覚書があるか、越境がある場合はどう取り決めているかを、不動産会社を通じて買主に正確に説明しましょう。

境界の確定が難しく、時間をかけられない場合は、境界の問題を理解したうえで買い取る不動産会社に売る方法もあります。状況に合わせて、仲介と買取を比べて検討しましょう。

まとめ：境界の確認と書面の準備を、売却前に進めましょう

境界トラブルがある家でも、売却前に確認と準備を進めれば、売却を進めやすくなります。早めに専門家に相談しましょう。

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