【最新】【西宮市で不動産売却時に必要書類は何？書類の種類や準備の流れを具体的に解説】

売主本人に関する書類

不動産の売却では、売主が本人であることと、所有者として登記されている人と同一人物であることを確認するための書類が必要です。

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本人確認書類

売買契約や引き渡しの手続きでは、運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類が必要です。顔写真付きの書類を用意しておくと、確認がスムーズに進みます。

有効期限が切れていないかを事前に確認しておきましょう。不動産が共有名義の場合は、共有者全員の本人確認書類が必要です。代理人が手続きをする場合は、売主本人の委任状と、代理人の本人確認書類も必要になります。

実印と印鑑証明書

実印と印鑑証明書は、買主へ所有権を移す登記の申請に使います。売主は、登記の申請書類（委任状など）に実印を押し、印鑑証明書を添付します。

所有権移転登記に使う印鑑証明書は、発行から3か月以内のものが必要です。早く取得しすぎると期限が切れてしまうため、引き渡しの日程が決まってから取得するとよいでしょう。印鑑登録をしていない場合は、住所地の市区町村で登録の手続きをしておきます。

住民票・戸籍の附票

登記上の住所と現在の住所が異なる場合は、住民票や戸籍の附票で住所のつながりを示し、住所変更の登記を行う必要があります。

購入後に引っ越しをしていて登記の住所を変更していない場合は、この手続きが必要です。何度か引っ越しをしている場合は、住民票だけでは住所のつながりを証明できず、戸籍の附票などが必要になることもあります。早めに登記事項証明書で登記上の住所を確認しておきましょう。

不動産の権利・物件に関する書類

不動産の所有者であることを証明する書類や、物件の状態を買主に正しく伝えるための資料も準備しておきましょう。

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登記識別情報と登記事項証明書

登記識別情報（2005年ごろより前に取得した不動産では登記済権利証）は、所有者であることを証明し、所有権移転登記に必要となる書類です。再発行はできないため、大切に保管されているか確認しましょう。

紛失している場合でも、司法書士による本人確認情報の作成などの方法で登記はできますが、費用や時間がかかります。また、法務局で取得できる登記事項証明書では、所有者、面積、抵当権の有無などを確認できます。売却を考え始めた段階で、登記の内容に誤りがないか確認しておきましょう。

購入時の契約書・図面・建築関係の書類

購入時の資料は、物件の内容を買主に説明するためと、売却後の税金を計算するために必要です。

1. 購入時の売買契約書・重要事項説明書購入価格がわかり、譲渡所得の計算（取得費）に使います
2. 間取り図・パンフレット広告や買主への説明に使います
3. 建築確認済証・検査済証建物が法令に沿って建てられたことを示す書類です。見つからない場合は、市役所で建築確認の記録を確認できることがあります

購入時の領収書やリフォームの契約書も、取得費の計算に使えることがあるため、あわせて保管しておきましょう。

土地・戸建て・マンションごとの資料

物件の種類によって、必要な資料が異なります。

土地や戸建ての場合は、隣地との境界を示す測量図や境界確認書があると、買主が安心して購入を検討できます。境界がはっきりしない場合は、土地家屋調査士による測量が必要になることもあります。マンションの場合は、管理規約、使用細則、長期修繕計画、管理費・修繕積立金の金額がわかる書類を用意しましょう。管理会社が発行する重要事項調査報告書は、不動産会社が取り寄せるのが一般的です。

西宮市役所で取得する税務関係の証明書

固定資産の評価額などを確認する証明書は、西宮市役所などで取得できます。登記の登録免許税の計算や、固定資産税の精算の確認などに使われます。

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固定資産（土地・家屋）公課証明書

西宮市では、固定資産の評価額などを証明する書類を「固定資産（土地・家屋）公課証明書」として交付しています。手数料は1件300円で、土地は1筆ごと、家屋は1家屋番号ごとに1件と数えます。

あわせて、毎年春ごろに届く固定資産税の納税通知書も保管しておきましょう。その年の税額がわかり、引き渡しの際に買主と日割りで精算する金額の確認に使います。

取得できる窓口

公課証明書は、西宮市役所本庁舎2階の税務管理課や、各支所で取得できます。

駅前の「アクタ西宮ステーション」でも、平日の17時〜19時と、土・日・祝日の9時〜17時に窓口業務を行っています。ただし、取り扱える証明書が限られているため、事前に電話で確認しておきましょう。窓口では、申請書と本人確認書類が必要です。

郵送での申請と代理人の申請

遠方に住んでいる場合などは、郵送で証明書を申請することもできます。一般的に、申請書、手数料分の定額小為替、本人確認書類の写し、切手を貼った返信用封筒などが必要です。

本人以外が申請する場合は委任状が必要で、相続人が亡くなった方の不動産の証明書を申請する場合は、相続関係がわかる書類も求められます。必要な書類は申請する内容によって異なるため、西宮市の案内で確認しておきましょう。

書類をスムーズにそろえるためのステップ

書類は、売却の段階に合わせて計画的にそろえると、漏れや手戻りを防げます。期限があるものと、早めに探しておくべきものを分けて準備しましょう。

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査定の前に手元の書類を確認する

売却を考え始めたら、査定を依頼する前に、登記識別情報や購入時の資料が手元にあるかを確認しましょう。

購入時の売買契約書、間取り図、建築確認済証などがあると、査定の精度が高まります。紛失している書類がある場合は、再取得や代わりの手続きに時間がかかることがあるため、早めに不動産会社に相談しましょう。住宅ローンが残っている場合は、残高がわかる書類も確認しておきます。

売買契約の前に物件の情報をまとめる

売買契約の前には、物件の状態を買主に伝えるための告知書（物件状況報告書）と付帯設備表を準備します。

雨漏りやシロアリの被害、設備の不具合、過去の修繕などを正しく記載することで、売却後のトラブルを防げます。告知していない不具合が後から見つかると、契約不適合責任を問われることがあるため、わかる範囲で正確に伝えましょう。書き方は不動産会社がサポートします。

引き渡しの前に期限のある書類を取得する

引き渡しの日程が決まったら、印鑑証明書など期限のある書類を取得しましょう。所有権移転登記に使う印鑑証明書は、発行から3か月以内のものが必要です。

登記上の住所と現住所が違う場合は、住所変更の登記に必要な住民票などもあわせて準備します。住宅ローンを完済する場合は、金融機関に一括返済の予定日を早めに伝えておきましょう。当日に必要な書類と持ち物は、司法書士や不動産会社に事前に確認しておくと安心です。

まとめ

売却に必要な書類は、種類と取得先、そろえるタイミングを把握しておけば、落ち着いて準備できます。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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