【最新】【西宮市で不動産売却を考える初心者必見！知識不足でも安心の進め方を紹介】

売却を始める前に押さえておく基本

初めての売却では、全体の流れと自分の目的を最初に整理しておくことが、不安を減らす第一歩です。売却方法の違いも確認しておきましょう。

詳しく解説していきます！

売却の全体の流れを知る

不動産売却は、準備、査定、媒介契約、売却活動、売買契約、決済・引き渡しの順に進み、利益が出た場合などは翌年に確定申告をします。

最初の準備では、登記識別情報や購入時の売買契約書など、手元の書類を確認します。査定で価格の目安を知り、依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却活動が始まります。全体の流れを知っておくと、今どの段階にいて、次に何をすればよいかがわかるため、落ち着いて進められます。

売却の目的と期限を決める

売却を始める前に、何のために、いつまでに売りたいのかを整理しましょう。

「住み替えの資金にしたい」「相続した家を整理したい」「できるだけ高く売りたい」「期限までに確実に売りたい」など、目的によって適した売却方法や売り出し価格の考え方が変わります。目的と期限がはっきりしていると、不動産会社に希望を伝えやすくなり、提案も比べやすくなります。

仲介と買取の違いを知る

売却方法には、不動産会社が買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。

仲介は、一般の買主に向けて売るため相場に近い価格をめざせますが、買主が見つかるまで時間がかかります。買取は、短期間で売却でき仲介手数料もかかりませんが、価格は仲介より低くなるのが一般的です。高く売りたい場合は仲介、早さや手間の少なさを重視する場合は買取が向いています。

売却にかかる費用と相場の目安

売却を検討するときは、どのくらいの費用がかかり、どのくらいの価格で売れそうかを把握しておくことが大切です。公的なデータで相場を確認する方法も知っておきましょう。

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売却にかかる主な費用

売却にかかる費用のうち、最も大きいのは仲介手数料です。上限は、売却価格が400万円を超える場合「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額で、3,000万円で売却した場合は105.6万円です。

1. 印紙税売買契約書に貼る印紙代で、1,000万円超5,000万円以下の契約なら1万円（2027年3月31日までの軽減税率）
2. 登記費用住宅ローンの抵当権を抹消する登記の登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士の報酬
3. 税金売却で利益が出た場合の譲渡所得税（所得税・住民税）

なお、買主への名義変更（所有権移転登記）の費用は、買主が負担するのが一般的です。

西宮市の相場の目安

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の価格の中央値は、中古マンション3,400万円、中古戸建4,300万円、土地4,300万円です。

2021年と2025年の年間の中央値を比べると、中古マンションは約10％、中古戸建は約5％、土地は約30％上昇しています。ただし、西宮市は駅やエリアによって相場の差が大きく、同じ中古戸建でも夙川駅6,800万円、西宮名塩駅1,900万円（2024年4月〜2026年3月の中央値）と大きな開きがあります。

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとに当社で集計した中央値で、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

相場の調べ方

自分の物件の相場は、公的なデータで周辺の取引価格を調べ、査定で確認するのが基本です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では実際の取引価格を、不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」では成約価格を調べられます。不動産ポータルサイトの売り出し価格も参考になりますが、売り出し価格は成約価格より高めのことが多い点に注意しましょう。相場を知っておくと、査定額が妥当かどうかを判断しやすくなります。

売却で知っておきたい基本用語

不動産会社との打ち合わせや契約書には、専門的な用語がよく出てきます。基本的な用語の意味を知っておくと、説明を理解しやすくなります。

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依頼の段階で出てくる用語

売却を依頼する段階では、次の用語がよく出てきます。

査定（机上査定・訪問査定）

不動産会社が売却価格の目安を出すことです。物件の情報から概算を出す机上査定と、現地を確認する訪問査定があります。

媒介契約

売却を不動産会社に依頼する契約です。1社のみに依頼する専属専任・専任と、複数社に依頼できる一般の3種類があります。

レインズ

不動産会社が物件情報を共有するシステムです。専任・専属専任媒介契約では登録が義務付けられ、ほかの会社も買主を紹介できます。

契約の段階で出てくる用語

売買契約の段階では、手付金と契約不適合責任を理解しておくことが大切です。

手付金は、売買契約のときに買主から受け取るお金で、売却代金の一部に充てられます。契約で定めた期限までなら、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を支払って契約を解除できます。契約不適合責任は、引き渡した物件が契約の内容と異なる場合に売主が負う責任です。雨漏りなど知っている不具合は、告知書（物件状況報告書）で正しく伝えておきましょう。

税金の段階で出てくる用語

売却後の税金では、譲渡所得と確定申告を押さえておきましょう。

譲渡所得は、売却価格から取得費（購入代金など）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた利益のことで、これに税金がかかります。利益が出た場合や、マイホームの3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。

初心者がつまずきやすいポイントと対策

初めての売却では、知識が少ないことで判断に迷ったり、不安を感じたりする場面があります。よくあるつまずきと、その対策を知っておきましょう。

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査定額の高さだけで会社を選んでしまう

初心者がつまずきやすいのが、最も高い査定額を出した会社に依頼してしまうことです。査定額は売れる価格を保証するものではなく、相場より高い価格で売り出すと、売れ残って値下げが必要になることがあります。

複数の会社に査定を依頼し、どの取引事例をもとにしたのか、どのような販売プランを提案してくれるのかを比べましょう。説明がわかりやすく、質問に丁寧に答えてくれる担当者かどうかも大切な判断材料です。

売却活動の状況がわからず不安になる

売り出した後に「本当に売れるのか」「何も進んでいないのでは」と不安になる方も少なくありません。

専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告が義務付けられています。報告の方法（書面・メールなど）を契約時に決めておきましょう。また、レインズに登録されると交付される登録証明書の二次元コードから、売主専用画面で物件の取引状況を確認することもできます。

わからないことを質問しづらい

専門用語が多いと、わからないことがあっても質問しづらいと感じることがあります。しかし、売主が内容を理解して判断することが、納得のいく売却につながります。

相談の前に、聞きたいことを書き出し、登記識別情報や購入時の契約書、住宅ローンの残高がわかる書類などを手元にそろえておくと、話が具体的に進みます。説明でわからない言葉があれば、その場で確認しましょう。税金や登記については、税理士や司法書士などの専門家に相談することもできます。

まとめ

初めての不動産売却でも、基本と用語を押さえ、つまずきやすいポイントを知っておけば、不安を減らして進められます。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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