【最新】【西宮市の相続不動産を売却するメリットは？手続きの流れと注意点も解説】

相続した不動産を売却するメリット

相続した不動産を売却すると、遺産を分けやすくなるだけでなく、持ち続けることで生じる税金や管理の負担から解放されます。さらに、相続した不動産ならではの税金の特例も使える場合があります。

詳しく解説していきます！

現金にすることで相続人の間で公平に分けやすい

不動産を売却して現金にすると、相続人の間で公平に分けやすくなります。不動産はそのままでは分割しにくく、複数の相続人の共有名義にすると、将来売却や建て替えをするときに共有者全員の同意が必要になります。

共有者の一人が亡くなるとさらに相続が発生し、共有者が増えて話し合いが難しくなることもあります。売却して代金を分ける「換価分割」を選べば、こうした将来の問題を避けられます。

固定資産税や管理の負担がなくなる

売却すれば、毎年の固定資産税・都市計画税や、草木の手入れ・換気・修繕といった管理の負担がなくなります。特に、誰も住んでいない空き家は、遠方に住んでいる相続人にとって管理が大きな負担になりがちです。

また、管理が不十分な空き家が空家等対策特別措置法にもとづく「特定空家等」や「管理不全空家等」として市から勧告を受けると、土地の固定資産税を軽減する住宅用地の特例が適用されなくなります。この特例では小規模な住宅用地の固定資産税が6分の1に軽減されているため、外れると土地の税負担が大幅に増える可能性があります。

相続した不動産ならではの税金の特例が使える

相続した不動産の売却では、要件を満たせば次のような特例を使って、売却益にかかる税金を抑えられます。

1. 空き家の3,000万円特別控除亡くなった方が一人で住んでいた1981年（昭和56年）5月31日以前建築の家屋とその敷地を、耐震改修や取り壊しをして売った場合などに、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり最高2,000万円）を差し引けます
2. 相続税の取得費加算の特例相続税を納めた方が一定の期間内に売った場合に、納めた相続税の一部を取得費に加えて、譲渡所得を減らせます

2つの特例は同時に使えないため、どちらが有利かは税理士に試算してもらうと安心です。それぞれの期限はセクション3で解説します。

相続した不動産を売却するまでの手続きの流れ

相続した不動産は、遺産分割で売却の方針を決め、相続登記で名義を変更してから売却します。売却した後は、翌年の確定申告まで忘れずに進めましょう。

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遺産分割協議で売却の方針を決める

最初に、相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産をどう分けるかを決めます。遺言書がある場合は、その内容に沿って手続きを進めます。売却する場合の主な方法は次の2つです。

1. 代表者の名義で売却する相続人の一人が代表して相続登記をして売却し、売却代金を遺産分割協議の内容どおりに分けます
2. 共有名義で売却する相続人全員の共有名義で相続登記をして売却します。売買契約や手続きに共有者全員が関わる必要があります

どちらの場合も、売却代金の分け方や、売却にかかる費用の負担方法を遺産分割協議書に明記しておくと、後のトラブルを防げます。

相続登記で名義を変更してから売却する

相続した不動産は、相続登記で相続人の名義に変更してから売却します。亡くなった方の名義のままでは、買主への名義変更ができないためです。

相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。西宮市内の不動産の申請先は、神戸地方法務局 西宮支局です。

売却した翌年に確定申告を行う

売却して譲渡所得が出た場合や、特例を使う場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行います。特例を使って税金が0円になる場合でも、申告しなければ特例は受けられません。

空き家の3,000万円特別控除を使う場合は、物件のある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を確定申告書に添付します。西宮市内の物件であれば西宮市に申請します。亡くなった方が老人ホームなどに入所していた場合は、追加の書類が必要になるため、早めに確認しておきましょう。

相続した不動産を売却するタイミングの考え方

相続した不動産の売却時期は、税金の特例の期限、建物の状態と維持費、地域の相場の3つを合わせて判断します。特に特例の期限は過ぎると取り戻せないため、最優先で確認しましょう。

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税金の特例と相続登記の期限から逆算する

売却時期は、使いたい特例の期限から逆算して決めるのが基本です。主な期限は次のとおりです。

空き家の3,000万円特別控除

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却で、かつ特例の適用期限である2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です。

相続税の取得費加算の特例

相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（おおむね3年10か月以内）の売却が対象です。相続税を納めた方だけが使えます。

相続登記

相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があります。売却する場合は、遺産分割が決まりしだい早めに済ませましょう。

売却活動には数か月かかることもあるため、期限ぎりぎりではなく、余裕をもって準備を始めることが大切です。

建物の劣化と維持費も判断材料にする

空き家は、人が住まなくなると換気や通水が減り、劣化が進みやすくなります。建物の傷みが進むと買い手の印象が悪くなり、売却価格に影響する場合があります。

また、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年内に売却して引き渡しを終えれば、翌年度の固定資産税は買主の負担になります。維持費と建物の状態を見ながら、持ち続ける理由がなければ早めの売却を検討しましょう。

西宮市の相場の動きを確認する

売却時期を考えるうえでは、地域の相場の動きも参考になります。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データで年間の中央値を比べると、2021年から2025年にかけて、西宮市の取引価格は次のように推移しています。

1. 土地3,500万円 → 4,550万円（約30％上昇、毎年上昇）
2. 中古マンション3,100万円 → 3,400万円（約10％上昇）
3. 中古戸建4,200万円 → 4,400万円（約5％上昇）

同じデータの直近1年（2025年4月～2026年3月）の中央値は、土地4,300万円、中古戸建4,300万円、中古マンション3,400万円です。相場が今後どう動くかは誰にも断定できないため、相場の動きだけで売却時期を判断せず、特例の期限や維持費とあわせて検討しましょう。

※上記は取引価格の中央値であり、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

売却をスムーズに進めるための準備

相続した不動産の売却をスムーズに進めるには、必要な書類を早めにそろえ、専門家と役割を分担しながら進めることが大切です。空き家の場合は、売却までの管理方法も決めておきましょう。

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必要な書類を早めにそろえる

書類の収集には時間がかかることが多いため、相続が発生したら早めに取りかかりましょう。主な書類は次のとおりです。

1. 亡くなった方の戸籍謄本類出生から死亡までの連続した戸籍で、相続人を確定するために使います
2. 相続人の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書相続登記や遺産分割協議書に必要です
3. 遺産分割協議書相続人全員が署名し、実印を押します
4. 固定資産（土地・家屋）公課証明書西宮市では評価証明書を兼ねており、相続登記の登録免許税の計算に使います。市役所の税務管理課・各支所・アクタ西宮ステーションで取得できます
5. 購入時の売買契約書・領収書売却益の計算に使う取得費を証明する書類です。見つからないと取得費を売却価格の5％で計算することになり、税金が高くなりやすいため、早めに探しておきましょう

司法書士・税理士・不動産会社と役割を分ける

相続不動産の売却は、登記・税金・売却と専門分野が分かれるため、それぞれの専門家に相談しながら進めるのが効率的です。

1. 司法書士戸籍の収集や相続登記の申請を代行します。報酬は事務所や案件の内容で異なるため、事前に見積もりを確認しましょう
2. 税理士相続税の申告や、空き家特例・取得費加算の特例のどちらが有利かの試算を依頼できます
3. 不動産会社査定や売却活動のほか、すぐに現金化したい場合や建物の状態が悪い場合は、買取の相談もできます

空き家は売却まで管理し、家財の整理を進める

空き家にしている間は、定期的な換気・通水、郵便物の整理、庭木の手入れなどを行い、建物の劣化や近隣への影響を防ぎましょう。管理が不十分な空き家については、市から助言や指導が入ることがあります。

あわせて、家財（残置物）の整理も計画的に進めます。家財の量によっては片付けに時間がかかるため、売却時期から逆算して取りかかることが大切です。家財が残ったままでも買取であれば対応できる場合があるため、不動産会社に相談してみましょう。

まとめ

西宮市で相続した不動産は、売却することで遺産を分けやすくなり、税金や管理の負担も軽くできます。特例の期限を意識しながら、早めに準備を始めることが大切です。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

西宮市の相続不動産の売却は株式会社インフィニティエステートへ