【最新】【西宮市の不動産売却はじめてガイド】西宮市での不動産売却の流れや方法のマニュアル

相続した不動産の名義変更（相続登記）の流れと期限

相続した不動産を売却するには、最初に相続登記で名義を相続人に変更する必要があります。2024年4月からは相続登記そのものが法律上の義務になっているため、売却の予定がない場合でも期限内の手続きが必要です。

詳しく解説していきます！

相続登記をしないと相続不動産は売却できない

相続登記を済ませないまま相続不動産を売却することはできません。売買では売主から買主へ所有権移転登記を行いますが、登記簿上の名義が亡くなった方のままでは、買主への名義変更ができないためです。

実務では、遺言書の有無を確認し、遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行って、誰が不動産を相続するかを決めてから相続登記を申請します。複数の相続人の共有名義で相続した場合は、売却時に共有者全員の同意が必要になる点にも注意が必要です。

2024年4月から相続登記は義務化されている

相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

2024年3月31日以前に発生した相続も対象です。この場合は、2027年（令和9年）3月31日までか、取得を知った日から3年以内のいずれか遅い日までに申請する必要があります。なお、相続人が極めて多数で戸籍の収集に時間がかかる場合、遺言の有効性が争われている場合、申請義務者が重病である場合などは、「正当な理由」と認められることがあります。

遺産分割協議がまとまらず期限内に相続登記ができない場合は、「相続人申告登記」を利用できます。相続が開始したことと自分が相続人であることを法務局に申し出る簡易な手続きで、これにより申請義務を果たしたものとみなされます。ただし、正式な名義変更ではないため売却はできず、遺産分割が成立した日から3年以内に改めて相続登記を申請する必要があります。

申請先は神戸地方法務局 西宮支局。司法書士への依頼も可能

西宮市内の不動産の相続登記は、神戸地方法務局 西宮支局に申請します。窓口への持参のほか、郵送やオンラインでの申請も可能です。主な必要書類は次のとおりです。

1. 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本類出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本などと、住民票の除票
2. 相続人の戸籍謄本・住民票不動産を取得する相続人の住民票などが必要です
3. 遺産分割協議書と印鑑証明書遺産分割協議で取得者を決めた場合に必要です
4. 固定資産の評価証明書登記にかかる登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）の計算に使います

書類の収集や申請に不安がある場合は、司法書士に依頼すると、戸籍の収集から申請まで一括して任せられます。報酬は相続人の人数や不動産の数などによって異なるため、事前に見積もりを確認しておくと安心です。

固定資産の評価証明書の取得と空き家の3,000万円特別控除

相続した不動産の手続きでは、固定資産の評価証明書が登記や相続税の計算に必要です。また、亡くなった方が一人で住んでいた家を売却する場合は、「空き家の3,000万円特別控除」で税負担を軽くできる可能性があります。

詳しく解説していきます！

西宮市では「公課証明書」が評価証明書を兼ねている

西宮市で評価証明書を取得するには、「固定資産（土地・家屋）公課証明書」を請求します。この証明書には、所有者・地積（床面積）・評価額・課税標準額・相当税額などが記載されており、評価証明書を兼ねています。

1. 取得できる窓口西宮市役所 税務管理課（本庁舎2階）、各支所（鳴尾・瓦木・甲東・塩瀬・山口）、アクタ西宮ステーション
2. 手数料土地は1筆につき300円です
3. 郵送での請求西宮市役所 税務管理課宛てに、申請書・本人確認書類の写し・手数料分の定額小為替などを送ります
4. 相続人が請求する場合納税義務者の相続人も請求できます。相続人であることがわかる戸籍謄本などを用意しておきましょう

アクタ西宮ステーションは平日夜や土日祝も窓口を開いていますが、取得できる証明書が限られているため、事前に問い合わせてから行くと確実です。

評価証明書は登記と相続税の計算に使う

評価証明書は、主に相続登記の登録免許税と相続税の計算に使う書類です。土地・建物の固定資産税評価額は、登録免許税の計算のもとになるほか、相続税の申告では建物の評価額の基準にもなります。

一方で、売却時の利益（譲渡所得）の計算には、評価証明書の金額ではなく亡くなった方が購入したときの代金（取得費）を使います。取得費の考え方は次のセクションで解説します。

空き家の3,000万円特別控除は要件と期限の確認が必要

亡くなった方が一人で住んでいた家とその敷地を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（相続人が3人以上の場合は1人あたり最高2,000万円）。主な要件は次のとおりです。

1. 対象となる家屋1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋で、マンションなどの区分所有建物ではなく、相続の直前に亡くなった方以外が住んでいなかったこと
2. 売却の期限相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却で、かつ特例の適用期限である2027年（令和9年）12月31日までの売却であること
3. 売却代金売却代金が1億円以下であること
4. 耐震改修または取り壊し家屋を耐震基準に適合させるか取り壊して売却すること。2024年1月以降の売却では、売却した翌年2月15日までに買主が耐震改修や取り壊しを行う場合も対象になります

この特例を使うには、物件のある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。西宮市内の物件であれば、西宮市に申請します。また、後述する「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」とは併用できないため、どちらが有利かを税理士に確認しておくと安心です。

相続税の申告と売却後の確定申告に向けた準備

相続した不動産の売却では、相続税と、売却益にかかる所得税・住民税（譲渡所得税）の2つの税金を考える必要があります。それぞれ申告の期限と計算方法が異なるため、早めに準備を始めましょう。

詳しく解説していきます！

相続税の申告は相続開始から10か月以内

相続税の申告と納税は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に行います。相続税がかかるかどうかは、不動産や預貯金などを合計した遺産総額が、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えるかどうかで判断します。

たとえば法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円です。遺産総額がこれ以下であれば、原則として相続税の申告は不要です。ただし、自宅の土地の評価額を下げる「小規模宅地等の特例」などを使って相続税をゼロにする場合は、申告が必要になります。

売却益が出たら翌年に確定申告をする

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費

亡くなった方が購入したときの代金などを引き継ぎます（建物は減価償却後の金額）。購入時の契約書がなく取得費がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とすることができます。

譲渡費用

売却時の仲介手数料、測量費、売却のための建物の取り壊し費用などが含まれます。

所有期間

亡くなった方の所有期間を引き継ぎます。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、税率の低い長期譲渡所得になります。

なお、空き家の3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、控除の結果税金がゼロになるときでも確定申告が必要です。親の購入時の契約書や領収書が残っていないか、早めに探しておきましょう。

相続税を納めた方は取得費の特例も検討する

相続税を納めた方が相続した不動産を売却する場合、納めた相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。対象となるのは、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（おおむね3年10か月以内）の売却です。

取得費が増える分だけ譲渡所得が減り、税金を抑えられます。ただし、空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。どちらを使うか、あるいはどの時期に売却するかで手取り額が変わるため、税理士に試算を依頼してから売却時期を決めるのがおすすめです。

専門相談窓口の使い分けと売却までのスケジュール

相続不動産の売却を円滑に進めるには、手続きごとに適切な窓口へ相談し、期限の早いものから順番に進めることが大切です。あわせて、売却前に地域の相場を把握しておくと、売却計画を立てやすくなります。

詳しく解説していきます！

手続きごとに相談窓口を使い分ける

相続不動産の手続きは、内容ごとに窓口が異なります。公的機関で手続きの流れを確認し、判断が必要な部分は専門家に相談するのが効率的です。

1. 神戸地方法務局 西宮支局相続登記・相続人申告登記の申請と、必要書類の確認
2. 西宮税務署西宮市・宝塚市を管轄。相続税や譲渡所得の申告に関する相談（開庁時間は平日8時30分～17時。相談は事前予約が必要な場合があります）
3. 西宮市役所 税務管理課・各支所固定資産（土地・家屋）公課証明書（評価証明書）の取得
4. 司法書士・税理士・弁護士相続登記の代行（司法書士）、相続税申告や特例の判断（税理士）、遺産分割で争いがある場合（弁護士）
5. 年金事務所亡くなった方の未支給年金や遺族年金の手続き

相続から売却完了までのスケジュール目安

相続から売却までは、期限の早い手続きから順に進めます。売却を予定している場合は、相続登記の期限（3年）を待たず、遺産分割が決まりしだい登記を済ませるとスムーズです。

1. 相続開始直後遺言書の有無の確認、相続人の確定（戸籍の収集）、財産の把握
2. 3か月以内相続放棄・限定承認を検討する場合の期限
3. 4か月以内亡くなった方の所得の申告（準確定申告）が必要な場合の期限
4. 10か月以内遺産分割協議、相続税の申告・納税（相続税がかかる場合）
5. 遺産分割が決まりしだい相続登記（義務の期限は取得を知った日から3年以内）、評価証明書の取得
6. 相続登記の完了後不動産会社による査定、媒介契約、売却活動、売買契約・引き渡し
7. 売却した翌年の2月16日～3月15日譲渡所得の確定申告（特例を使う場合も申告が必要）

空き家の3,000万円特別控除を使う場合は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」、取得費の特例を使う場合は「おおむね3年10か月以内」の売却が必要です。特例の期限から逆算して売却時期を決めましょう。

売却前に西宮市の相場を把握しておく

相続不動産の売却計画は、地域の相場を把握してから立てるのが基本です。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月～2026年3月）より、西宮市の取引価格の中央値は次のとおりです。

1. 中古マンション中央値3,400万円（㎡単価45.7万円／1,117件）
2. 中古戸建中央値4,300万円（801件）
3. 土地中央値4,300万円（坪単価113.1万円／149件）

同じデータで年間の中央値を比べると、西宮市の土地は2021年の3,500万円から2025年には4,550万円と5年で約30％上昇しています。また、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2024年4月～2026年3月）より、中古戸建の中央値は夙川駅周辺で6,800万円、西宮名塩駅周辺で1,900万円と、同じ西宮市内でも南部と北部で3倍以上の差があります。

※上記は取引価格の中央値であり、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

相続した不動産の正確な価値を知るには、個別の査定が欠かせません。相続税の申告や遺産分割の話し合いの前に査定を受けておくと、分け方や売却時期の検討にも役立ちます。

まとめ

西宮市で相続した不動産を売却するには、名義変更から税金の申告まで、複数の手続きを期限に沿って進める必要があります。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

西宮市の相続不動産の売却は株式会社インフィニティエステートへ