【最新】【西宮市で不動産を高く売るポイントは？価格設定や売却準備も解説】

仲介売却の基本

相場に近い価格での売却をめざすなら、不動産会社に買主を探してもらう「仲介売却」が基本です。仕組みと注意点、かかる費用を確認しておきましょう。

詳しく解説していきます！

仲介は買主を探して相場に近い価格をめざす方法

仲介売却は、不動産会社が広告や内覧の対応を行って買主を探し、売主と買主の間で売買をまとめる方法です。一般の買主に向けて売るため、相場に近い価格での売却をめざせます。

一方、不動産会社が直接買い取る「買取」は、買主を探す期間が不要で短期間で売却できますが、不動産会社が再販売のためのリフォーム費用や利益を見込むため、価格は仲介より低くなるのが一般的です。できるだけ高く売りたい場合は仲介、早さや確実さを重視する場合は買取が向いています。

仲介のメリットと注意点

仲介売却では、価格面のメリットがある一方で、期間と手間がかかる点を理解しておきましょう。

1. 価格相場に近い価格をめざせますが、価格設定によっては売れ残り、値下げが必要になることもあります
2. 期間買主が見つかるまでの期間は物件や価格によって異なり、見つからなければ長期化します
3. 手間と責任内覧の対応や室内の準備など、売主の協力が必要です。また、引き渡した物件が契約内容と異なる場合に責任を負う「契約不適合責任」があります

費用を差し引いた手取り額で考える

仲介で売却すると、売買契約が成立したときに仲介手数料を支払います。売却価格が400万円を超える場合、上限は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額で、3,000万円で売却した場合の上限は105.6万円です。

このほか、売買契約書の印紙税、住宅ローンを完済する場合の抵当権抹消の費用、利益が出た場合の譲渡所得税などがかかります。売却価格だけでなく、費用を差し引いた手取り額で比べることが大切です。

媒介契約の種類と選び方

仲介を依頼するときは、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、依頼できる会社の数や、不動産会社の義務が異なります。

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3種類の媒介契約の違い

媒介契約の3種類は、依頼できる会社の数、自分で見つけた買主との取引、レインズへの登録義務、報告の頻度が異なります。

専属専任媒介契約

1社のみに依頼し、自分で見つけた買主とも直接契約できません。宅地建物取引業法により、不動産会社には休業日を除いて5日以内のレインズ登録と、1週間に1回以上の報告が義務付けられています。

専任媒介契約

1社のみに依頼しますが、自分で見つけた買主とは直接契約できます。休業日を除いて7日以内のレインズ登録と、2週間に1回以上の報告が義務付けられています。

一般媒介契約

複数の会社に同時に依頼でき、自分で見つけた買主とも直接契約できます。レインズへの登録や報告は法律上の義務ではありません。

1社に任せたいなら専任・専属専任

売却の窓口を1つにまとめ、定期的な報告を受けながら進めたい場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約が向いています。

レインズに登録されるため、ほかの不動産会社を通じても買主を探してもらえます。親族や知人など自分で買主を見つける可能性がある場合は、自己発見取引ができる専任媒介契約を選びましょう。なお、専属専任媒介契約を選んだからといって、より高く、より早く売れるとは限りません。

複数社に依頼したいなら一般媒介

駅に近いなど人気のある物件で、複数の会社に依頼して広く買主を探したい場合は、一般媒介契約も選択肢です。

ただし、複数の会社とのやり取りで連絡や内覧の調整の手間が増え、法律上の報告義務もないため、活動状況は自分で把握する必要があります。どの契約を選ぶ場合も、査定の根拠や販売の提案を比べて、信頼できる会社と担当者を選ぶことが、納得のいく売却につながります。

売り出し価格の決め方

売り出し価格は、売却の結果を大きく左右します。高すぎても安すぎても損をする可能性があるため、相場と査定の根拠を踏まえて慎重に決めましょう。

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査定価格と売り出し価格の違いを理解する

査定価格は、不動産会社が「この価格なら一定期間で売れる見込みがある」と判断した目安です。売り出し価格は、査定価格を参考に、売主が最終的に決めます。

複数の会社に査定を依頼し、どの取引事例をもとにしたのかを比べると、適切な価格の範囲が見えてきます。最も高い査定額を出した会社が、最も高く売ってくれるとは限らない点に注意しましょう。

相場から大きく外れない価格にする

売り出し価格は、周辺の取引事例から大きく外れない価格に、値下げ交渉の余地を少し加えて設定するのが基本です。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の価格の中央値は中古マンション3,400万円（㎡単価45.7万円）、中古戸建4,300万円、土地4,300万円（坪単価113.1万円）です。ただし、西宮市は駅やエリアによって相場の差が大きいため、物件の近くの事例と比べましょう。相場より高すぎる価格で売り出すと反響が少なく、売り出し期間が長くなると「売れ残っている物件」という印象を持たれ、結果的に大きな値下げが必要になることがあります。

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとに当社で集計した中央値で、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

価格帯の区切りと住宅ローンの残高も考える

多くの買主は、不動産ポータルサイトで「3,000万円以下」などの価格帯を指定して物件を探します。たとえば3,010万円で売り出すと、3,000万円以下で探している方の検索結果に表示されません。価格帯の区切りを意識して設定すると、より多くの買主の目に留まりやすくなります。

また、住宅ローンが残っている場合は、売却価格から費用を差し引いた手取り額で完済できるかを確認しておきましょう。完済できないと、抵当権を外せず引き渡しができないためです。値下げをする場合の下限も、あらかじめ決めておくと判断に迷いません。

売却準備で印象と信頼を高める

買主は、物件の第一印象と、建物の状態や手続きへの安心感をもとに購入を判断します。売り出し前の準備で、印象と信頼を高めましょう。

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清掃と小さな補修で第一印象を整える

内覧での第一印象は、購入の判断に大きく影響します。室内の不要な荷物を片付け、水回りや窓を中心に清掃して、明るく広く見えるように整えましょう。

戸建ての場合は、庭の雑草や落ち葉、外壁や玄関まわりも確認します。網戸の破れ、切れた電球、建具の不具合などの小さな補修は、費用をかけずに印象を改善できます。一方、大がかりなリフォームは費用を売却価格に上乗せできるとは限らないため、事前に不動産会社に相談しましょう。

必要な書類をそろえる

書類を早めにそろえておくと、買主に物件の情報を正確に伝えられ、手続きもスムーズに進みます。

1. 権利に関する書類登記識別情報（登記済権利証）、登記事項証明書
2. 購入時・建物の資料売買契約書、重要事項説明書、間取り図、建築確認済証や検査済証、マンションの場合は管理規約など
3. 税金に関する書類固定資産税の納税通知書や評価証明書

引き渡しの際には、発行から3か月以内の印鑑証明書も必要です。登記上の住所と現住所が異なる場合は、住民票なども用意します。

インスペクションなどで建物の状態を示す

中古住宅の買主は、建物に不具合がないかを心配しています。専門家が建物の劣化や不具合を調べる建物状況調査（インスペクション）を行い、結果を示すと、買主の安心につながります。

不動産会社は媒介契約を結ぶ際に、インスペクションを行う業者のあっせんの可否を示すことになっています。また、1981年以前の建物では、耐震基準適合証明書があると、買主が住宅ローン控除を利用しやすくなります。これらの書類は売却価格を必ず上げるものではありませんが、買主の判断材料が増え、売却後のトラブルを防ぐことにもつながります。

まとめ

不動産を相場に近い価格で売るには、仕組みを理解し、契約・価格・準備のそれぞれで適切な判断をすることが大切です。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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