【最新】【西宮市で不動産売却する時の手数料は？予算計画のコツも紹介】

仲介手数料の仕組み

仲介手数料は、不動産会社に売却を依頼して売買契約が成立したときに支払う報酬です。宅地建物取引業法にもとづいて上限が定められています。

詳しく解説していきます！

上限は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」

仲介手数料の上限は、売却価格が400万円を超える場合、「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。

この計算式は、売却価格のうち200万円以下の部分は5％、200万円超400万円以下の部分は4％、400万円超の部分は3％として合計した額を、簡単に計算できるようにしたものです。たとえば3,000万円で売却した場合は、3,000万円×3％＋6万円＝96万円に消費税10％を加えて、上限は105.6万円になります。法律で定められているのは上限で、この額より低い手数料を設定する会社もあります。

800万円以下の空き家などには特例がある

2024年7月から、売却価格が800万円以下の宅地や建物（低廉な空家等）については、仲介手数料の上限を30万円（税別）とすることができる特例が設けられました。

価格の低い空き家などは、通常の計算では手数料が少なく、現地調査などの費用をまかなえないため、不動産会社が取引を引き受けにくいという課題がありました。この特例を適用する場合は、媒介契約を結ぶ際に、あらかじめ売主に説明し、合意を得ることが必要です。

支払いは成約時の成功報酬

仲介手数料は、売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。媒介契約を結んだだけでは発生せず、売れなければ支払う必要はありません。

支払いのタイミングは、売買契約の締結時に半額、引き渡し時に残りの半額とすることが多いですが、会社によって異なるため、媒介契約の際に確認しましょう。通常の売却活動にかかる広告費は仲介手数料に含まれるのが一般的です。売主の依頼で特別な広告を行った場合などを除き、別途請求されることはありません。

西宮市の相場で見る仲介手数料の目安

西宮市の取引価格の中央値をもとに、仲介手数料の上限額を計算してみましょう。売却価格に対する割合も確認しておくと、資金計画を立てやすくなります。

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中古マンションの中央値3,400万円の場合

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データ（2025年4月〜2026年3月）より、西宮市の中古マンションの価格の中央値は3,400万円です。この価格で売却した場合の仲介手数料の上限は、次のとおりです。

1. 税抜3,400万円×3％＋6万円＝108万円
2. 税込108万円×1.1＝118.8万円

駅によって相場は異なり、同じデータの2024年4月〜2026年3月の中央値では、西宮北口駅の中古マンションは4,100万円です。この価格なら上限は（4,100万円×3％＋6万円）×1.1＝141.9万円になります。

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとに当社で集計した中央値で、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

中古戸建・土地の中央値4,300万円の場合

同じく直近1年の取引データでは、西宮市の中古戸建と土地の価格の中央値は、いずれも4,300万円です。この価格で売却した場合の仲介手数料の上限は、次のとおりです。

1. 税抜4,300万円×3％＋6万円＝135万円
2. 税込135万円×1.1＝148.5万円

西宮市は駅やエリアによって相場の差が大きく、中古戸建では夙川駅6,800万円、西宮名塩駅1,900万円（2024年4月〜2026年3月の中央値）と大きな開きがあります。自分の物件の売却価格の見込みは、査定で確認しましょう。

※国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データをもとに当社で集計した中央値で、当社の売却実績や査定額ではありません。実際の売却価格は物件の状態・立地等により異なります。

売却価格に対する割合は3.5％前後

仲介手数料の上限額は、売却価格に対しておおむね3.3〜3.5％程度になります。上の例では、3,400万円で約3.5％、4,300万円で約3.5％です。

計算式の「＋6万円」の部分があるため、売却価格が低いほど割合はやや高くなり、高いほど3.3％（3％＋消費税）に近づきます。売却を検討するときは、売却価格の3.5％程度を仲介手数料の目安として資金計画に入れておくとよいでしょう。

仲介手数料以外にかかる費用

不動産の売却には、仲介手数料のほかにもさまざまな費用がかかります。物件の状況によって必要な費用が異なるため、早めに確認しておきましょう。

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売買契約書の印紙税

売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。2027年3月31日までに作成される不動産の売買契約書には軽減税率が適用されます。

1. 1,000万円超5,000万円以下本則2万円、軽減税率1万円
2. 5,000万円超1億円以下本則6万円、軽減税率3万円

売主と買主がそれぞれ契約書を保管する場合は、それぞれの契約書に印紙が必要です。電子契約で書面を作成しない場合は、印紙税はかかりません。

抵当権抹消と住宅ローンの返済にかかる費用

住宅ローンが残っている場合は、引き渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物があれば2個分かかります。登記を司法書士に依頼する場合は、別途報酬がかかります。また、金融機関によっては、住宅ローンを一括で繰上返済する際に手数料がかかることがあります。金額は金融機関や返済方法によって異なるため、事前に確認しましょう。

譲渡所得税とその他の費用

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税がかかり、売却した翌年に確定申告が必要です。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算し、仲介手数料や印紙税は譲渡費用に含められます。

税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると20.315％、5年以下では39.63％です。このほか、物件の状況に応じて、土地の測量費、建物の解体費、残置物の処分費、引っ越し費用などがかかることもあります。

手取り額を確保するための計画の立て方

売却で大切なのは、売却価格そのものよりも手元に残る金額です。費用と税金を差し引いた手取り額を試算し、計画的に売却を進めましょう。

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手取り額を試算して必要な売却価格を逆算する

手取り額は、「売却価格－仲介手数料－諸費用－住宅ローン残高－税金」で計算します。

たとえば3,400万円で売却し、住宅ローン残高が2,000万円の場合、仲介手数料118.8万円と印紙税1万円を差し引くと、手元に残るのは約1,280万円（登記費用・税金などは別途）です。住み替えの資金など、手元に残したい金額が決まっている場合は、そこから必要な売却価格を逆算しておくと、値下げ交渉への対応も判断しやすくなります。

費用対効果を考えて支出を判断する

売却前の支出は、売却価格や売れやすさへの効果に見合うかを考えて判断しましょう。

清掃や小さな補修は少ない費用で印象を改善できますが、大がかりなリフォームは費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。解体や測量も、物件によって必要かどうかが異なります。支出を決める前に不動産会社に相談し、必要なものに絞りましょう。なお、仲介手数料の値引きを優先すると、広告などの販売活動が十分に行われない可能性もあるため、手数料の額だけでなくサービスの内容も比べることが大切です。

税金の特例を確認する

税金の特例を使うと、譲渡所得税を大きく減らせる場合があります。

マイホームを売却した場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があり、所有期間が10年を超える場合は税率が軽減される特例もあります。相続した空き家を売却した場合の3,000万円特別控除や、相続税を取得費に加算できる特例もあります。それぞれ要件や期限があるため、売却前に税理士や税務署に確認しましょう。特例を使う場合は、税金がかからなくても確定申告が必要です。

まとめ

売却にかかる費用を事前に把握し、手取り額を試算しておくことで、納得して売却を進められます。最後に、本記事のポイントを振り返ります。

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