【2026年最新】西宮市で空き家を相続したらリスクは？売却や管理の方法も紹介

相続した空き家を放置すると生じる主なリスク

空き家を放置すると、「資産価値の低下」「税負担の増加」「法的な責任」の3つのリスクが重なっていきます。それぞれの内容を確認しましょう。

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人が住まない家は劣化が早く、資産価値が下がっていきます

人が住まなくなった家は、換気や通水がされないため、劣化が早く進みます。湿気やカビ、木材の腐食、配管の傷み、雨漏りなどが起こりやすくなり、建物の価値が下がる原因になります。

劣化が進むと、売却するときに修繕や解体が必要になり、手取りが減ることもあります。放置する期間が長いほど、売却や活用の選択肢が狭まることを意識しておきましょう。

市から勧告を受けると、土地の固定資産税が最大で6倍程度になります

空き家を相続すると、固定資産税や都市計画税は相続人が負担し続けることになります。さらに、管理が不十分な状態が続き、市から「特定空家等」や「管理不全空家等」として勧告を受けると、住宅が建つ土地の固定資産税を軽くする特例（住宅用地特例）の対象から外れます。

住宅用地特例では、200㎡以下の部分の固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されています。勧告によってこの特例が外れると、土地の固定資産税が最大で6倍程度に増えるおそれがあります。

近隣に被害を与えれば損害賠償責任、相続登記を怠れば過料の対象になります

空き家の屋根や外壁が崩れて通行人や隣家に被害を与えた場合、所有者として損害賠償責任を問われる可能性があります。草木の越境や不法侵入、放火などのトラブルの原因になることもあります。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される場合があります。

西宮市の空き家の相談窓口を知っておく

西宮市では、相談内容に応じて複数の窓口が用意されています。専門家への相談と市の担当課を使い分けましょう。

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相続・登記・売買などの専門的な相談は、NPO法人空き家相談センターに相談できます

遺品整理、応急修理、改修、解体、管理、境界、相続、登記、売買、利活用など、空き家に関する専門的な相談は、NPO法人空き家相談センターの相談員に相談できます。

空き家の管理や危険な空き家の相談は、西宮市建築安全課が担当です

空き家の適正な管理や、倒壊のおそれがあるなど危険な空き家、空き家の樹木・雑草についての相談は、西宮市建築安全課が担当しています。

冊子・動画などの情報も、空き家の方針を考える参考になります

西宮市すまいづくり推進課では、空き家対策に関する冊子や動画を案内しています。空き家を放置しないための考え方や、活用・売却の選択肢を知る手がかりになります。

なお、西宮市は現時点で「空家等管理活用支援法人」の指定は行っておらず、市とNPOなどが協定などにもとづいて連携して空き家対策に取り組んでいます。まずは相談内容に合った窓口に問い合わせ、必要に応じて専門家につないでもらうとよいでしょう。

放置リスクを避けるための具体的な対応策

放置リスクを避けるには、相続登記を済ませたうえで、空き家をどうするかを決めて実行することが大切です。主な対応策は次の3つです。

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まずは相続登記を済ませ、売却や活用ができる状態にしましょう

空き家をどうするにしても、まず相続登記で名義を相続人に変更しておく必要があります。名義が亡くなった方のままでは、売却も賃貸もできないためです。

相続登記は不動産登記法の改正によって義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で誰が空き家を引き継ぐかを早めに決めておきましょう。

そのまま売る・解体して売る・リフォームして活用するから選びましょう

空き家の状態や今後の利用予定に応じて、次のような選択肢があります。

親が一人で住んでいた家を売る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円）を差し引ける「空き家の3,000万円特別控除」を使える可能性があります。2027年12月31日までの売却が対象で、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなどの要件があるため、売却を考えるなら早めに確認しましょう。

すぐに決められない場合は、管理を委託して劣化を防ぎましょう

遠方に住んでいる、家族の意見がまとまらないなど、すぐに方針を決められない場合もあります。その場合は、空き家の管理を専門の業者に委託し、定期的な換気・通水・清掃や見回りをしてもらうことで、劣化やトラブルを防げます。

あわせて、家財の片付けを代行サービスに依頼しておくと、売却や活用を決めたときにすぐに動けます。管理はあくまで「方針を決めるまでの時間を確保する手段」と考え、いつまでに方針を決めるかも家族で話し合っておきましょう。

相続した空き家と向き合うときの手順

相続した空き家への対応は、「現状把握」「費用と税金の試算」「相談窓口の活用」の順に進めると、迷わずに方針を決めやすくなります。

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まずは建物の状態と、登記の名義を確認しましょう

最初に行うのは、空き家の「現状把握」です。築年数や、屋根・外壁の傷み、雨漏りの有無などの建物の状態を確認しましょう。

あわせて、登記事項証明書で名義を確認します。名義が亡くなった方のままだったり、さらに前の世代のままだったりすると、売却や賃貸の前に相続登記が必要になります。名義の状況を早めに明らかにしておきましょう。

固定資産税や維持費、売却した場合の税金を試算しましょう

次に、空き家を持ち続けた場合の固定資産税・都市計画税、修繕や管理にかかる維持費を試算します。毎年届く固定資産税の納税通知書を見れば、現在の税額を確認できます。

売却を考える場合は、査定で価格の目安を知り、譲渡所得税や諸費用を差し引いた手取りも試算しましょう。持ち続ける負担と、売却した場合の手取りを比べることで、方針を決めやすくなります。正確な金額は、税理士や不動産の専門家に相談すると把握しやすくなります。

西宮市の窓口や専門家に相談して、方針を決めましょう

現状と費用を把握したら、西宮市の窓口や専門家に相談し、次の行動を決めます。

行動が早いほど、リスクを抑えられます。特に最初の「現状把握」をしっかり行うことで、その後の相談もスムーズに進みます。

まとめ｜相続した空き家は「放置しない」ことが最大の対策です

相続した空き家を放置すると、建物の価値が下がるだけでなく、税金や法律上のトラブルにつながることもあります。最後に、この記事の要点を振り返ります。

まずは現状の把握と情報収集から始め、早めに対策を進めて、安心して将来に備えましょう。