【2026年最新】西宮市で親が施設入居後の実家が空き家に？3000万円控除の期限と要件を詳しく解説

西宮市の空き家3,000万円控除と施設入居の基本

空き家の3,000万円特別控除は、相続した実家を売ったときの売却益から最大3,000万円を差し引ける制度です。親が施設に入居していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になります。

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売却益から最大3,000万円を差し引ける制度です

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といい、相続した実家やその敷地を売ったとき、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引けます。差し引いた分、所得税と住民税の負担が軽くなります。

老人ホームなどに入居していた場合も、要件を満たせば対象です

この特例は、亡くなった親（被相続人）が相続の直前まで1人で住んでいた家が基本の対象です。ただし、親が老人ホームなどに入居したまま亡くなった場合も、一定の要件を満たせば、入居の直前まで住んでいた家として対象になります。

要件の中心は、要介護認定などを受けて入居していたこと、入居後も実家を家財の保管などで使い続け、貸したり他人が住んだりしていなかったことです。くわしくは次のセクションで整理します。なお、親族の家や一般の賃貸住宅に移って亡くなった場合は対象外です。

相続税と、売却時の所得税・住民税の2段階で考えます

相続した実家を売るときは、相続のときの「相続税」と、売ったときの「所得税・住民税」の2段階で税金を考える必要があります。

1. 相続税：遺産の総額が基礎控除を超えるかを確認する
2. 売却時の税金：売却益が出る場合、空き家の3,000万円特別控除を使えるかを確認する
3. 特例の選択：相続税を払った人が使える「取得費加算の特例」とは併用できないため、どちらが有利かを比べる

西宮市の実家が空き家になったときの適用要件

特例を使うには、家屋そのもの、施設入居中の使い方、売却の仕方のそれぞれで要件を満たす必要があります。1つでも外れると使えないため、早めに一つずつ確認しましょう。

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1981年5月31日以前に建てた一戸建てが対象です

対象になる家屋は、次の条件をすべて満たす必要があります。

1. 建築時期：1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられたこと
2. 建物の種類：マンションなどの区分所有建物として登記されていないこと
3. 住んでいた人：相続の直前（施設に入居していた場合は入居の直前）に親が住んでいて、親以外に住んでいる人がいなかったこと

施設入居中も実家を使い続け、貸していないことが条件です

親が施設に入居していた場合は、入居の理由と、入居後の実家の使い方が要件に直結します。

施設の入所契約書や、入・退所の記録、住民票の異動状況など、入居中の実態を説明できる資料を残しておきましょう。

耐震基準に適合させるか、取り壊してから売ります

売り方にも要件があります。相続から売却まで空き家のまま（貸したり住んだりしない）にしておくことが前提です。

※相続人が複数いる場合は、登記事項証明書などで相続人の人数と持分が確認されます。名義が親のままの場合は、先に相続登記（2024年4月から義務化）を済ませましょう。

3,000万円控除の期限と西宮市での手続きの流れ

特例には、相続から数えた期限と制度そのものの期限の2つがあります。売却後には西宮市で確認書を受け取り、確定申告に添付するため、期限から逆算して動き出すことが大切です。

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2つの期限の早いほうまでに売る必要があります

この特例を使うには、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年（令和9年）12月31日までに売る必要があります。

※制度の期限は税制改正で延長されることもありますが、現時点では2027年12月31日までの売却が対象です。

西宮市の確認書は、建築安全課に申請します

特例を使うには、家屋の所在地の市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」を確定申告書に添付する必要があります。西宮市の窓口は次のとおりです。

※確認書は特例の適用を約束するものではありません。適用できるかどうかは税務署にご確認ください。

相続登記から確定申告まで、順番に進めます

確認書の申請には売却に関する書類も必要になるため、売却を終えてから確認書を申請し、翌年の確定申告に添付する流れになります。

1. 相続の手続き：遺産分割協議と相続登記を済ませ、相続人と持分を確定する
2. 売却の準備：要件を確認し、耐震改修か取り壊しか、買主に任せるかを決める
3. 売買契約・引き渡し：期限内に売却を完了させる
4. 確認書の申請：西宮市の建築安全課に申請し、交付を受ける
5. 確定申告：売った翌年の確定申告で、確認書などを添付して特例を申告する

損を防ぐための書類と確定申告のポイント

特例を確実に使うには、相続と施設入居の状況を示す書類を早めにそろえ、確定申告で要件を満たしていることを示すことが大切です。使える特例を比べ、早めに専門家へ相談しましょう。

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相続・登記・施設入居の書類を早めにそろえます

特例を使うには、相続の状況、物件の権利関係、施設入居中の実態を示す書類が必要になります。

確定申告では、取得費加算の特例とどちらが有利か比べます

特例は、売った翌年の確定申告で、確認書などを添付して申告して初めて使えます。売却益が控除額の範囲内で税金がかからない場合でも、申告が必要です。

相続税を払った人は、払った相続税の一部を売却時の費用（取得費）に加えられる「取得費加算の特例」も使える場合があります。空き家の3,000万円特別控除とは併用できないため、どちらが有利かを比べて選びます。

※適用要件や必要書類は細かく定められています。具体的には税理士または税務署にご確認ください。

使えなくなる例を知り、相談前に情報を整理します

次のような場合は、特例が使えなくなるため注意が必要です。

1. 期限を過ぎて売った：相続から3年目の年末、または2027年12月31日を過ぎた
2. 相続後に貸したり住んだりした：売るまでの間に賃貸や事業、相続人の居住に使った
3. 施設入居中の使い方が要件に合わない：入居後に実家を貸していた、ほかの人が住んでいた

相談の前には、相続人の人数と持分、相続開始日、家屋の建築時期、施設への入居時期と入居中の使い方を整理しておくと、特例を使えるかどうかの見通しが立てやすくなります。

まとめ

親が施設に入居した後に空き家になった実家でも、要件を満たせば空き家の3,000万円特別控除を使えます。要件と期限を早めに確認し、計画的に売却を進めましょう。

• 老人ホームなどに入居していた場合も、要介護認定などと入居中の使い方の要件を満たせば対象
• 1981年5月31日以前の一戸建てで、耐震適合か取り壊しのうえ、1億円以下で売る
• 期限は「相続から3年目の年末」と「2027年12月31日」の早いほう
• 売却後に西宮市の建築安全課で確認書を受け取り、翌年の確定申告に添付する

売却を考え始めたら、まずは実家の価値を知ることから始めましょう。西宮市の売買物件を見ることもできますので、周辺の相場の参考にご活用ください。